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市役所固定資産税(家屋)担当の雑談スレ その2

1 :非公開@個人情報保護のため:03/09/01 22:05
前スレがそろそろ満杯になりそうなので、新スレ立てました。

前スレ : http://society.2ch.net/test/read.cgi/koumu/1035629177/

2 :非公開@個人情報保護のため:03/09/01 23:13
おっと、新スレ乙ですたい。
旧スレは1000取り合戦が始まるかな。

3 :非公開@個人情報保護のため:03/09/02 07:22
age

4 :800 ◆2mAB5Wyp/I :03/09/02 07:35
新スレ乙です。

私が一番ベテランで詳しそうなので音頭をとらさせて頂きます。

無駄な公務員たたきは無用です。民間人の僻みと認定します。

国家公務員も排除です。あくまでここは地方公務員のためのスレです。

私が答えるまでもないような質問は上司にしてください。どんな村役場でも上司がいるでしょ。
場合によっては市役所職員限定にしようとも考えています。

前スレで「遊び」と称してスレを埋めていく不届き者がいましたがここでは禁止です。
サーバー負担を考えてください。

では開始しましょう。

5 ::03/09/02 20:27
>>4

おーい、家屋担当者に必要な知識ってどの程度のレベルの知識だ?
前スレの800が持っている知識が最低限ってことで理解していいのか?


6 :800 ◆2mAB5Wyp/I :03/09/02 21:52
最低でもあり最高水準でもあるのです(笑。

んなくだらないことでレス付けるなとは言いませんがね。

窓口では「次の方どうぞ」って呼んじゃうくらいの愚問だよん。

7 ::03/09/02 21:54
>>6

「最高水準」ってのにはどういう意味があるのか漏れにはわからんなぁ。


8 :800 ◆2mAB5Wyp/I :03/09/02 22:21
わからない動物には何も言うことはありません。

無駄話はよしましょう。

さてさて皆さんの街では最近新築件数増えてますか?

政府もはよ住宅減税の延長を打ち出せばよいのに。

9 :非公開@個人情報保護のため:03/09/02 22:40
>>8

> さてさて皆さんの街では最近新築件数増えてますか?
>
> 政府もはよ住宅減税の延長を打ち出せばよいのに。

景気が悪い→リストラが増える→ローンが組めない→住宅新築需要が低下するの悪循環だな。
ただ、住宅減税したところで景気はよくならない。
将来の消費の先食いにしかならないからな<住宅購入ってのは

「先の見える世の中」を作らないといけないってのが行政を託された者の仕事ではとも思うな。



10 :800 ◆2mAB5Wyp/I :03/09/03 21:17
>>9
しかし景気浮揚政策というのは「将来の消費の先食い」なもの。
そういう観点から見てしまうと国債発行も将来の資産の先取りにしか見えなくなってしまいます。

公務員自体が「先が見えない」状態ですから本気の政策は出づらい環境ではありますね。

11 :非公開@個人情報保護のため:03/09/03 22:46
>>10

今のような赤字を穴埋めするだけの債券発行はさらにタチが悪いんだな。
漏れ自身は、債券発行によって先取りできる社会資本が大きなものであれば今の時代でも
ケインズ政策は効果を発揮するとみているけど、そういった社会資本の集積が都市部では
既に得られてしまっている以上、債券発行による効果は事務経費の分だけマイナスとなる
可能性が高いかもしれない。

住民との軋轢も多いけど、家屋の課税もきっちりやって税収を少しでもあげ、支出で締める
ところは締めさせるように内部で動ける力をつけるしかないだろうね。


12 :前スレ800:03/09/03 22:51
前スレが落ちてしまったから来てみたら、をいをい、漏れの名を騙るヤシがいるではないか。
返答内容でどっちがモノホンの800かはどのみち判るだろうけど、恥かいてもしらないYO!

13 :前スレ800:03/09/03 22:52
ただ、漏れも >>4 の方針には賛成。
きっちりしたスレにさせるよう努力するつもりだ。


14 :800 ◆2mAB5Wyp/I :03/09/04 07:28
>>12 >>13
をいをい偽者がまた出てきたよ。そういうのはこのスレでは禁止なんだって。
さっさとお帰り。

>>11
俺はグローバル化した経済の中ではケインズ経済学は成り立たないと思っています。


15 :非公開@個人情報保護のため:03/09/04 11:59
>>800 ◆2mAB5Wyp/I

おい、お前。ちょっと教えてくれよ。
この間、家が完成したんだが、7LDKあるんだ。
でも3部屋位しか仕上げてないんだけど、どういった課税になるんだ?
教えてケロ?


16 :非公開@個人情報保護のため:03/09/04 12:43


■■■■■ 「大阪市は朝鮮総連から税金を徴収せよ!」 ■■■■■

9月7日(日)、救う会大阪主催で抗議集会およびデモ行進が行われます。

「拉致された日本人を返せ!」はもちろんですが、今回のデモでは
「大阪市は朝鮮総連から税金を徴収せよ!」を強くアピールされています。
一人でも多くのご参加をお願いいたします。

【日  時】 平成15年9月7日(日)
       受付開始:15:00 抗議集会:15:30〜 デモ出発:16:00
【集合場所】 大阪市西区靱(うつぼ)公園(西端側)
       地下鉄中央線/四ツ橋線本町駅下車・地下鉄中央線/千日前線阿波座下車
【デモ行程】 靫公園 - 本町筋 - 御堂筋 - 難波(西二百メートル地点で解散・17:30頃)
【運 営 費】 1,000円(ご協力お願いします)
【おねがい】 ・国旗、プラカード等は主催者側で準備いたします。
       ・平服でご参加下さい。戦闘服、サングラスはご遠慮下さい。
       ・ご婦人、チビちゃん・・大歓迎

【主  催】 救う会大阪(代表:朝生万里子)
【後  援】 新風の会(代表:神野庄一)
【連  絡】 実行事務局:大阪府豊中市東泉が丘2-15-23-107
        チラシは下記アドレスにて(Wordファイル)
        http://nyt.trycomp.com/hokan/image/0907demo.doc
【交  通】 本町駅(28)番出口より四つ橋筋を北へ約200m、左側。
        阿波座駅(1)番出口よりあみだ池筋を北へ約250m、右側。
        地図等は下記アドレス
        http://www.mapfan.com/index.cgi?MAP=E135.29.38.1N34.40.50.4&ZM=9&
電脳保管録よりhttp://nyt.trycomp.com:8080/modules/news/article.php?storyid=868

17 :800 ◆2mAB5Wyp/I :03/09/04 17:52
>>15
ふーーーーーーーーーーん。

18 :非公開@個人情報保護のため:03/09/04 18:27
7LDKの家建てる甲斐性のあるやつが3部屋分の税金が気になるの?
さすが、そんなやつでないとそんな大きな家建てられないんだねっと
僻んでみる。

19 :前スレ800:03/09/04 20:19
>>15

> おい、お前。ちょっと教えてくれよ。
> この間、家が完成したんだが、7LDKあるんだ。
> でも3部屋位しか仕上げてないんだけど、どういった課税になるんだ?
> 教えてケロ?

本物の800が教えてやるから、この7LDKの家の構造と工法と面積とを教えてくれないか。





20 :前スレ800:03/09/04 20:46
19の続きだよ。

基本的には躯体(主体)部分については、全面積について課税。
内装部分については、賦課期日である1月1日現在の仕上げ状況で課税。

未完成家屋なので、完成されたときには再度調査の上課税することになるのですが、
構造・工法・面積を教えていただければさらに詳細にお教えしますよ。

21 :非公開@個人情報保護のため:03/09/04 23:59
前スレ800とジサクジエン野郎が居るのか?
前スレ800なんか、JZ局にでも来ればいいのに。
市から来るヤシもいるだろ。
よく分からんが、まあ、面白いからage

22 :非公開@個人情報保護のため:03/09/05 00:21
>>21

JZ局って?
あまりにも略しすぎていてわからん!

23 :前スレ800:03/09/05 17:17
>>22
朝鮮総連経営局のことか?
藻前ら絶対資産税は徴収汁から待ってろ

24 :非公開@個人情報保護のため:03/09/05 23:26
>>23

他人の騙りと思われ、誠に遺憾である。

        双務省 自知税務局 湖底資産税課

25 :非公開@個人情報保護のため:03/09/06 23:20
で?

26 :非公開@個人情報保護のため:03/09/07 22:01
どうでもいいが前スレ800は人間として失格だと思われる
決して福祉関連の部署には異動しないように

27 :非公開@個人情報保護のため:03/09/08 23:13
静かだな。
ネタがなくなったのか?

「前スレ800と遊ぼう」ってスレの方がスレはのびたのかもな。

28 :非公開@個人情報保護のため:03/09/09 22:26
夏休み明けで忙しいのだよ

29 :非公開@個人情報保護のため:03/09/09 23:18
>>28

漏れが見ている限り、年中夏休みの家屋担当者もいるようだが・・・


30 :非公開@個人情報保護のため:03/09/10 22:09
家屋担当者なんてそんなもの
下流の職員が行き着く先

31 :非公開@個人情報保護のため:03/09/12 18:46
今日土地家屋調査士に表示登記の寸法が違ったので電話したら
「そんな細かいことでわざわざ電話してくるな!!面積あってるからいいだろう!
このバカ!!!」と何故か怒鳴られました。
この寸法を生かしておくことで家主さんに迷惑かからないのでしょうか?

32 :非公開@個人情報保護のため:03/09/12 18:47
今日土地家屋調査士に表示登記の寸法が違ったので電話したら
「そんな細かいことでわざわざ電話してくるな!!面積あってるからいいだろう!
このバカ!!!」と何故か怒鳴られました。
この寸法を生かしておくことで家主さんに迷惑かからないのでしょうか?

33 :非公開@個人情報保護のため:03/09/12 19:04
二重の書き込みすみません。

34 :非公開@個人情報保護のため:03/09/12 20:59
>>31

きっちり寸法が測れていて、面積計算ができるのなら現況面積を課税面積として評点計算するしかないでしょう。
面積が同じでも1階と2階との割合が変わることにより、評点計算が異なる場合が出ますのでね。




35 :非公開@個人情報保護のため:03/09/12 21:12
初心者です。
納税管理人について教えてください。
納税管理人には納税義務が発生するとのことですが、もし納めなかった場合、督促状等送られてくるのですか?
代表相続人との違いは??

36 :非公開@個人情報保護のため:03/09/12 22:40
世間一般の評価では

土地家屋評価士>>>>>>>>>>>>>>>>>>>地方公務員

だから怒られてもしょうがない。

37 :非公開@個人情報保護のため:03/09/12 22:49
>>36

茶々入れだが、土地家屋調査士は「評価」にはまったくの素人だよ。
「評価士」って書く段階であなたの発言の価値が落ちちゃうぜ。


38 :非公開@個人情報保護のため:03/09/12 23:13
>>35

納税管理人=地方税法第355条を参照してください。
課税庁がある地方公共団体内に住所を有しない納税義務者が納税の便宜を図るために
選任するのが納税管理人。
滞納処分を除く「納税に関する一切の事項」を代行してもらう人だと理解していただければ
いいかと思います。
ただ、国外に住所を有する人や会社の破産管財人のために選任してもらうことが多いですね。
(参照:地方税法第355条)

相続人代表は、相続発生後、物件の所有者が共有となっている状態の時に、相続人を代表して
納税義務を遂行してもらうために選任してもらうものです。
被相続人の納税義務履行の代表者になりますので、受益が一番大きい人になってもらうことが
多いです。
この制度は、役所側が納税告知の便宜を図る(相続人全員に通知しなくていいようにする)ための制度ですが、
この届だけで「固定資産の名義が変わった」と思ってしまう住民も多々いますので説明に苦労することもありますね。
相続人代表になったから、自分はその財産を全部相続する権利があると思われている人も多々いますので・・・
(参照:地方税法第9条の2)


39 :非公開@個人情報保護のため:03/09/13 19:24
損耗減点補正やっても、
計算していくと、決定価格が変わらない(前評価額のほうが安い)
場合有りますよね?すごい古い家屋の場合。
そういうとき、所有者にしてみれば再評価(というか、損耗具合の調査)
してもらったので、安くなると期待してる訳なんですが…どうしてますか?

また、損耗と係わるかどうかというケースなんですが、
38年以前建築建物で、すでに長年使っていなかったため、和室一部屋の床がもう腐って
ダメになってしまったので、一部屋分床をぶち抜いてあります。
この場合、どうしたら良いでしょうか?

40 :r059142.ap.plala.or.jp:03/09/13 19:27
a

41 :前スレ800:03/09/13 19:44
>>39

うーん、漏れの場合は冷たいようですけど再調査する以前に「門前払い」するケースがほとんどですね。。
総再建築評点数×0.10(損耗減点補正の限度)×1点あたり価格が現在の価格を下回るかどうかは、
評価資料を見ただけで判ることですので。
再調査をしたところ、建築後の改築が判明して、再度評点を付設しなおしたら当然のごとく高い評価となった
ケースもあることも説明し、それも呑んでいただけることを前提として再調査を行うケースもありますが、

1 完全に使えない状態になっている場合を除いて価格は下がる見込みはない。
2 1の場合、翌年から住宅用地の特例(土地の課税標準額の軽減)がきかないため、翌年からの税負担はむしろ高くなること。
3 再調査を行う以上、改築等が判明すればそれをもとに評点付設せざるをえず、税額が高くなる場合が多いこと。
 
を伝えると、99%は引き下がってくれます。もちろん、今の評点制度を説明した上でですがね。

個人的には、「損耗状況があっても評価格を下げることができない場合」があるこの制度について疑問を
持っているところですが、正面切って反論してくれた住民もいない(漏れの場合、こういった住民の意見なら
その意見を尊重し、制度改正が必要だという声をあげていくのだが、職員も唸るような意見を出せる住民が
ほとんどいないのですよ。自分のことしか考えていない住民はイパーイいますけど。)というのが悲しいところ
でもありますね。




42 :前スレ800:03/09/13 19:51
>>39

長くなってしまいましたので後段について・・・

損耗減点補正として対応するなら、床・柱・建具・内壁について減点補正(当該部分についてゼロ査定)をすべきと
いうところですが、昭和38年以前建築の建物だと、たとえ損耗減点補正を行ったとしても、木造家屋の場合、
経年減点補正率適用のための耐用年数の最大限が35年なので、
理論価格>15年価格にしかならないでしょう。

当該部分について、建物認定の三要件である

土地定着性、外気分断性、用途目的性のうち、前二者のどちらかが欠落しているのなら、
その部分について「一部滅失」があったものとみなして価格を比例的に減額してあげるのが
ベターな方法かと考えますが如何ですか。


43 :非公開@個人情報保護のため:03/09/13 21:39
9月になってもこの暑さ、暑いときは普通は外勤調査を減らすのだけど、
この時期になるとそうは言ってられなくなるのでたまらんなぁ・・・

庁舎に帰ってきたら汗でワイシャツから乳首がスケスケ状態になったりすることも・・・

3度でいい涼しくなってくれるか、3メートル/秒でいい風が吹いて欲しいと思う今日この頃。

皆さんは暑いときの調査ってのはどういうことをやっていらっしゃられますか。

44 :非公開@個人情報保護のため:03/09/14 01:02
>>43
完成見込み全件調査

45 :非公開@個人情報保護のため:03/09/14 09:04
>>38

ありがとうございます。
納税管理人=地方税法第355条で滞納処分を除く「納税に関する一切の事項」とはどのように解釈したらよいのでしょう?
良く問い合わせがあるのが、「納管になるというのは、その人の(納税義務者)の納税に責任を持つということでしょ?
ということはもし私(納税管理人)が納めることができなかったら、私の所に督促あるいは差し押さえ等来たりするの?」という内容です。
滞納処分を除くということであれば、あくまで「納税に関する一切の事項」を代行する人である(それ以上の責任をおわない)
という答えでよいのでしょうか?
聞いてばかりですみませんが教えてください。。。




46 :非公開@個人情報保護のため:03/09/14 09:39
>>45

外出するため時間がないので、ポイントだけ。

1 督促は納税管理人に行きます。
2 納税管理人が納めない場合は、納税義務者の財産を差し押さえる等の方法で滞納処理を行うことになります。

2の状況になったら「そんな納税管理人を選んだ納税義務者が悪い」ってことになるのですがね。

基本的には、「海外出張中または国内で単身赴任中の家族のために納税を行ってもらう」ための制度なので、
そうしたトラブルは少ないですが、その地方公共団体に居住していないということだけで納税管理人を選定して
もらっていると、滞納が発生したときにトラブルが起こるケースが多いですね。


47 :46:03/09/16 20:41
>>45


相続人代表者の選任で気をつけておいてほしいのは、相続人代表者の選任は、被相続人に課税された年度だけが
対象で、それ以降は「現所有者認定」を行う必要があるということです。
これを忘れると、滞納が発生したときに揉めるので要注意ですね。







48 :非公開@個人情報保護のため:03/09/18 20:19
age

49 :非公開@個人情報保護のため:03/09/20 01:41
あげ

50 :非公開@個人情報保護のため:03/09/21 12:40
吹き抜けに接してる階段を2階の登記面積に入れてこない調査士が多いんですけど
本当は登記面積に入れなくちゃいけないんでしょうね??(入れてる調査士も多い)

とりあえず調査に行くと所有者に2階への階段は課税面積に入りますので
登記と課税の面積が異なりますと説明してきてますけど・・。

細かい根拠も分からず、先輩にそのようにやれ!と言われてるのでやってますが・・
面積が違うというと所有者にはあまりいい顔されませんし、なんか素敵な根拠を
知っているかたがいたら教えてください〜・・






51 :前スレ800:03/09/21 13:31
>>50

不動産登記法の面積算定の条項だけしか参考にならないでしょうね。
スケルトンの階段であっても、はしごで上らないといけない状況でなければ、
階段室とみなして課税面積に算入しないといけないでしょうね。
不動産登記事務手続準則第141条第8号の反対解釈により、床面積に算入が必要だということで
いいかと思います。

不動産登記法施行令第8条及び不動産登記事務手続準則第141条第8号

ならびに

ttp://www.h3.dion.ne.jp/~daiya/cho-1tatemono.html 及び ttp://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/html_0022/hon022_042.htm

あたりを参考にされては如何でしょうか。

実際に問題となるのは、新築家屋の税額軽減の割合が狂ってくるという程度なのですけどね。
それよりも、区分所有建物の内法面積と課税面積との関係を説明する方が骨が折れますよ。
課税客体の総評点数が変わらないといっても、理解できない人が3人に1人はいますのでね。

52 :非公開@個人情報保護のため:03/09/22 01:31
併用住宅で店舗と共用の部屋は店舗?居住用?登録免許税の関係で家主から聞かれたけど九割行くか行かないのぎりぎりとこなんですが。
あと木造住宅に非常階段みたいな階段を使っている家があるんですが、ここだけ非木造評価?それともその他?どうか御教授のほどよろしくお願いします。

53 :前スレ800:03/09/22 10:10
>>52

前段・・・
まず、店舗部分と居住部分として専用使用されている部分の比率を出してください。
この段階で居住部分の比率が90%を超えていれば居住割合90%以上でOK。
(共用部分の使用比率=専用部分の使用割合とみなしてあげる。)
切っていれば、共用部分での店舗使用実態を考え、使用時間割り等でその部分の
居住割合を求め、その割合で居住専用部分の面積と合算します。
そして、それが90%を超えていれば何とか住宅用として認定してあげます。

ただし、居住割合に合算するには、そこで家族が食事をとっているとか、夜間の営業時間外に
就寝しているか等、積極的に居住の用に用いられていることが前提で、共用部分に商品をいつも
置いている等の状況があれば居住部分の認定を否認する必要があると思いますね。
また、細かい話ですが、便所等も共用部分になる可能性もあるので注意が必要です。

この場合ですと、登録免許税の減免は苦しいかと思いますね。




   


54 :前スレ800:03/09/22 10:19
後段です。

非常階段はどんな形で作られていますか?
普通の階段代わりに取り付けられている鉄製階段で、周囲の柱が木でしたら木造家屋としてみて
いいと考えます。

ただし、鉄製階段は結構高価なものですので、その他工事の程度を0.1程度増点補正する必要が
あろうかと考えますがいかがでしょうか。

階段部分はその他工事の30%相当の評点数があると考えられますので、100平米の木造家屋で
程度が普通の場合、約15万点の評点となります。
鉄製階段は施工費からみて25万から30万点相当となるかと思われますが、階段室の床材等がない分を
控除するとその差は5〜8万点程度に落ちると考えられますので、程度補正で0.1増の補正でいけるかと
考えます。

外階段のときは、モロに評点を増やす必要がありますので、多少補正で0.2程度、程度補正で0.1程度の
補正が必要かと思いますが如何ですか?

いずれにせよ、柱部分が木製なら木造で評価してOKと考えます。階上床が鉄骨製の場合でも、洋風床組を
採用することで対応できると思いますよ。


55 :非公開@個人情報保護のため:03/09/22 20:26
ところで、新築家屋については建築確認の連絡などで把握できているでしょうけど、
滅失家屋の調査についてはどうやっていますか。

滅失登記があがったもの以外に滅失処理をしない職員が数名いて、4月の納税告知の後で
トラブルが起こるケースが多いもので。(特に住宅用地の関係で)

56 :52:03/09/22 23:50
>53、54
ありがとうございました。階段はその他を増点補正することで対応しようと思います。

57 :非公開@個人情報保護のため:03/09/23 18:31
俺の家先週家屋調査に来たけどさ・・・
来たときにはすでに「約950万円が評価額になります。この額だと不動産取得税はかかりません」って言ってた。
図面を確認はしていたがあとは部屋の中を眺めただけ。
なんで?
ちなみに積水ハウス施工で約130平米の二階建です。

58 :前スレ800:03/09/23 18:59
>>57

プレハブ形式の住宅の場合、メーカー及び商品名によって使われている資材等が
決まっていますので、部屋数の多少と面積の差ぐらいしか見るところがないのです。
よって、図面により部屋数を確認し、床組を確認して、内装が間違っていないかを
確認できれば評点付設は充分可能という次第。

漏れの場合、こういった家屋では内部調査より「相手への説明重視」で対応しています。

で、評価格ですが、セントレージ系統で130平米&5LDKクラスの住宅で、床組がALCだと
そのぐらいの評価格になろうかと思います。
グルニエダインですと若干高いかというところ。

市町村の評価が960万円以上だと初年度減価率0.80で割り戻した金額が1200万円に
なるので、不動産取得税がかかるケースがあるのですが、950万円だとかかりません。
評価格が5万の差で不動産取得税が掛かるってケースですと
(不動産取得税の免税点である23万円+5万円ので28万オーバーのケース等)、
何とかして基準の穴を探して不動産取得税がかからないように持っていったりします。
#って「その他工事」を0.1だけ甘めに見るだけなんですがね(爆)

税金のことなど忘れてしまう建築翌年の夏や秋に、都道府県に1万円を切るような額の納付書を
切らせて、納税者とトラブル起こす方がよっぽど徴税コストの掛かることですのでね。
さすがに50万オーバーですと平米あたり4000点の違いがありますので、充分有意差ありという
ことでそんな調整はしませんけど・・・









59 :非公開@個人情報保護のため:03/09/23 22:58
え??
0.8で割返すのですか?
そのままの評価額ではないのですか?

60 :前スレ800:03/09/25 00:33
>>59

不動産取得税は「取得時の価格」が課税標準ですので、新築家屋の場合は
経年減点補正率を乗じない総評点数を考慮しないといけません。

市町村の職員の場合、住宅ですと無意識に0.80を掛けて翌年からの課税標準を求めて
固定資産税の説明をすることが多いのですが、都道府県の不動産取得税の性格から
新築家屋には経年減点補正率を乗じることができないのです。

たまに「課税標準1000万円なので不動産取得税はかかりません」って説明した担当者の
ところで、不動産取得税が課税されるケースがあるのですが、経年減点補正率を忘れて
話をしているので、トラブルが起こるのですよ。

この場合ですと、都道府県側の課税標準は1250万円ですので、控除額1200万円を引いた
50万円に3%を掛けた1万5000円が不動産取得税として課税されるのですが、「かからない」と
説明してしまったばっかりに市町村にトラブルが逆戻りってケースが結構あるのですよ。

漏れは、かかりそうな家屋については「翌年の夏か秋頃、忘れた頃に都道府県から不動産取得税の
納税告知がありますよ。」と伝えていますのでまずトラブルは起こしませんけどね。


61 :前スレ800:03/09/25 01:03
60の続きで申し訳ないが、漏れの市がある県では、
建築年と同一年に「原始取得者から承継取得者に所有権が移転したケース(転売、贈与等)」だけは
1年経過の経年減点補正率を乗じて不動産取得税の課税標準を計算しているとのことです。

最近、相続時精算課税制度の導入で、親がアパートを建築して表示登記がなされた後に、子に贈与する
ケースが出ています。
このケースですと、親が建築したアパートが面積要件を満たしていれば1200万円の評価格控除があり
ますので、原始取得者には不動産取得税はかからないケースがほとんどです。
しかし、承継取得者である子は取得者自らが居住するための住宅に該当しないので、その控除が適用
されません。
こうしたケースで不動産取得税を課税するときは、取得時価格に0.80の経年減点補正率を乗じて課税
標準額を計算しているようですね。


62 :非公開@個人情報保護のため:03/09/27 21:37
age

63 :非公開@個人情報保護のため:03/09/28 00:32
 来年4月1日から、地元の市役所に採用される候補になりました。
 ところで、我が家は、不況の影響もあって、ここ2年くらい固定資産税と
都市計画税などを滞納して、いつも市役所の税務課の人が督促に来まつ・・・。
 市役所の職員で、自分の市の税金を滞納してたら、どうなります?
また、市役所の職員で、税金を滞納してる人っていますか?

 

64 :非公開@個人情報保護のため:03/09/28 23:16
>>63

滞納の件は、守秘義務がありますのでお教えできません。
ただ、公務員には法令遵守義務がありますので、採用されたらたとえ軽自動車税でも
滞納しないようにね。



65 :非公開@個人情報保護のため:03/09/29 19:24
うーん、静かだ!

66 :非公開@個人情報保護のため:03/10/01 19:51
age

67 :非公開@個人情報保護のため:03/10/03 21:19
HK(ハイブリッド金物)工法で建てられた家を評価された方はいらっしゃられますか。

木造でありながら、予め組み立てられた構造用合板を使って建築するところは、
ツーバイフォーかユニット型プレハブの工法に近いため、建築コストは非常に安く
なっているようです。

しかし、、実際に評点付設をすると雑工事や建築設備等も多いため、初年度減価(当市では
寒冷積雪補正がないので0.80)を考慮しても、在来工法の専用住宅の評点を用いざるを
得ないため、115平米程度の家屋で820万点近く出てしまい、通常の普請をした専用住宅に
比して50万点から60万点も高く出てしまい、納税者への説明に苦慮しています。

何らかの補正をして、評点を下げる工夫をされた方がいらっしゃられましたらご教示ください
ましたら幸いです。

68 :非公開@個人情報保護のため:03/10/04 19:08
(゜Д゜)ハァ?

69 :非公開@個人情報保護のため:03/10/04 20:36
>>68

質問の意味がわからんのか?(w


70 :非公開@個人情報保護のため:03/10/04 20:36
>>68

やっぱり、家屋評価担当なんて低脳なんだな(w


71 :非公開@個人情報保護のため:03/10/06 19:54
うげ、漏れ、木質ラーメン構造(RH工法)の家屋を評価しないといけなくなった。
う、う、打つになりそうだ。


72 :前スレ800:03/10/07 21:42
>>67

ひょっとしてNK工法の間違いじゃ。
積水のシャーウッドによく似ている工法のようですね。
規格化された部分が非常に多いので、労務費相当額が安くなりますよね。
その分を程度補正で落とすことを考えては如何でしょうか。

漏れの計算では、同程度の面積で775万点ぐらいに落ちると思いますよ。
外壁・内壁・床仕上は、どちらかというと木質系プレハブの評点から転用するとか、
床は2×4に準じて洋風床組をとる等の方法によるなどを考えてみたのですが。

参考: ttp://www.nakamura-forest.co.jp/




73 :非公開@個人情報保護のため:03/10/10 22:54
保守あげ

74 :非公開@個人情報保護のため:03/10/11 19:10
あげ

75 :非公開@個人情報保護のため :03/10/11 19:31
マンションで固定資産税高くなるのはどんなパターン?


76 :前スレ800:03/10/11 20:59
>>75

高くなるということは、当初から評価格が高いために税金が高いってパターンですか?
実際には土地の税金も絡んできますので一概にいえないですからね。

実は、都市部のゆったりした土地に少戸数のマンションが建築された場合、土地の課税標準の
特例の恩典が100%受けられなかったり、土地そのものの評価も高いってことがありますので。

質問の意図を再確認させていただければ幸いです。



77 :前スレ800:03/10/13 00:11
反応が出ないようなので保守も兼ねて・・・

評価格が高いということになりますと、SRC>RC>Sの構造順に平米当たり再建築費評点数が高くなります。
また、室内の設備が充実していればいるほど高くなるのは自明のことです。
戸数の少ない高層マンションにエレベーターがついていると、評点数も大幅アップですし・・・

面積の点では、1戸あたりの面積が狭く、部屋数も多い方が内部仕上げにかかる評点が増加したり、主体構造の
評点数が増加したりします。
公庫基準ぎりぎりの面積のマンションで3DKともなると、高めになりますね。

あと、共用部分(法定共用部分、規約共用部分を問いません)に車庫スペースがあって、それが結構広い場合は、
その評点数もマンションのそれに上乗せされますので、結構高くなりますよ。

5階建てぐらいで、エレベーターなし、総面積3,500平米、1戸あたり専有面積が90平米以上、
戸数30〜35戸ってものなら総額はいざ知らず、平米単価は一番安いと思われますが、そんなマンションは
現在新築されることはないですから、どんなマンションでも税負担は結構高くつきますね。

それより、鉄筋コンクリートの共同住宅の場合、耐用年数が60年なんですよね。
そっちの方が何とかならないかと思うことしきりだったりします。

78 :非公開@個人情報保護のため:03/10/14 18:47
附属家(車庫、物置)だけを造ると不動産取得税の1200万控除って
適用になるんですか?

79 :前スレ800 改め 評価補助員:03/10/14 20:22
いつまでも「前スレ800」ではわかりにくいので、ハンドルを改めました。

>>78

「自己の居住の用に供する」主棟の附属家と認定できれば、主棟の建築時期に応じた控除額が適用されます。
平成元年築の主棟に附属車庫を建築した場合、「主棟の平成15年の評価格」と「附属家の新築評価格」とを
合算し、それが450万円を超えていなければ課税されません。

控除額は一律1200万円ではなく、主棟の建築時によって変わるのと、主棟の構造や建築時期によって
控除がない場合もありますのでご注意を。

なお、主棟が相続されているがその登記がなされていない状態で附属車庫を未登記で建築された場合は、
「自己の居住に要する家屋」としての認定が受けられない場合が多いです。
固定資産税で現所有者認定を行い、課税の名宛人が附属家の建築者と同一であれば控除認定がなされる
場合もあるようですが難しいですね。
原則として控除なしとなり、評価格の3%で課税されることもありうると考えておいてください。

参考 : ttp://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/f-08.htm


80 :非公開@個人情報保護のため:03/10/14 21:50
>>79
ありがとうございます。
では、15年に主棟を建てて、仮に評価額(取得税)が1200万円としたら、
15年中に車庫を造ると丸々取得税がかかりますが、次年度建てると主棟評価が1年経過
で1200×0.8=960万となり、車庫が240万は控除されるという考えでいいですか?


81 :評価補助員:03/10/14 22:14
>>80

これについては、各都道府県の地方税法第73条の14第2項の解釈にもよりますが、
漏れのいる県では、1年以内の取得は面積だけでなく取得評価格の合算をしているようですので、
これだと控除はないってことになりますね。


参考に条文をあげときました。

第七十三条の十四 住宅の建築(新築された住宅でまだ人の居住の用に供されたことのないものの購入を含むものとし、
政令で定めるものに限る。)をした場合における当該住宅の取得に対して課する不動産取得税の課税標準の算定については、
一戸につき千二百万円(共同住宅、寄宿舎その他これらに類する多数の人の居住の用に供する住宅(以下「共同住宅等」という。)
にあつては、居住の用に供するために独立的に区画された一の部分で政令で定めるものにつき千二百万円)を価格から
控除するものとする。
2 共同住宅等以外の住宅の建築(新築された住宅でまだ人の居住の用に供されたことのないものの購入を含む。
以下本項及び第四項において同じ。)をした者が、当該住宅の建築後一年以内にその住宅と一構となるべき住宅を新築し、
又はその住宅に増築した場合にあつては、前後の住宅の建築をもつて一戸の住宅の建築とみなして前項の規定を適用する。


82 :非公開@個人情報保護のため:03/10/14 22:20
>>80
1年以内であれば上のとおりと思いますが、1年以上経過していた場合は
どうなるんでしょうか?

83 :評価補助員:03/10/14 22:35
>>82

あぅあぅあぅ。
って叫びたいところだが、実のところ漏れもその辺で「合算対象から外すのに成功した」ものが
あったんだよなぁ。

このときは、面積合算で240平米を超える家屋だったのだけど、1200万控除をまるまる効かせて
もらえたことを覚えています。

価格合算については、法による明文の規定がないので、中古住宅取得と同等に扱う必要があると
解していますけど、どうなんだろ。
漏れも、23区担当の都税事務所の人あたりに対応を聞いてみたいものです。



84 :非公開@個人情報保護のため:03/10/14 23:23
http://product.esbooks.yahoo.co.jp/product/product/detail/author?accd=31195847

85 :非公開@個人情報保護のため:03/10/16 00:43
あげ

86 :非公開@個人情報保護のため:03/10/17 10:47
減免についてなんですけど
自治会・公民館(認可地縁団体)の扱いはどのようにされていますか?
うちでは条例上、「公益のために使用するもの」として適用と考えて
いますが、ただし「有料」で使用するものは除くと条文にありこれを
厳密に適用すると、公民館使用料をとっているもの又、賃貸している
土地などは課税されることになるんですが、皆さんの市町村ではどの
ようにされているのでしょうか。
また、公民館建物自体評価していないのもまずいですかね。
あと準則条例では減免対象が、被保護者・被災者・資産の公的利用の
3つだと思いますが、これに加えてその他市長が必要と認めるものの
号がありますか。

87 :評価補助員:03/10/17 20:21
>>86

漏れの市では、公民館(自治会館)の使用料については、
「維持管理経費を賄う程度」の使用料であれば問題なしと
しています。

ただし、週一回以上定期的に営利事業(塾やけいこ事の
教室等)として使われる等の実態があり、それに対して
高額の使用料を別途設定するなどして、建物から「収益」が
上がっていれば有無をいわさず課税しています。

評価については、調査の上評価格を算出。
自治会長の署名押印と会館の図面、使用規約等を提出させて
減免の手続(実質的には負担額ゼロ)を行っています。




88 :評価補助員:03/10/17 20:56
>>87

う、トイレ我慢して書いたのだけど、やっぱ間違えて書いたところあった。

「自治会長の署名押印」でなくて「自治会長の名で自治会の印をもらう」でした。


89 :非公開@個人情報保護のため:03/10/17 21:38
どなたか、償却資産についてわかる方いらっしゃいませんか〜?
申告書の法定申告期限は地方税法によって1月末になっているのですが、来年の1月31日は
土曜日にあたるのです。それならば、2月2日が申告期限になるのかなとおもっていたのですが、根拠は何だ?と
聞かれまして、答えられずに困っています。

90 :評価補助員:03/10/17 21:42
>>89

民法第142条の適用でいいと考えますが。

第142条
期間ノ末日カ大祭日、日曜日其他ノ休日ニ当タルトキハ其日ニ取引ヲ為ササル慣習ア
ル場合ニ限リ期間ハ其翌日ヲ以テ満了ス



91 :評価補助員:03/10/17 21:54
>>89

実際には、申告「期限」なのですが、課税処分という「公権力の行使」を行うための
資料を提出してもらうという性格もあり、住民に協力をあおぐという点を考えると、
期間計算のための規定を適用する方が、住民の利益となるため「期限を延長する」と
いう対応をとっているものと考えられますね。

地方税法第20条の5でそれが直接規定されています。

第二十条の五 この法律又はこれに基づく条例に定める期間の計算については、民法第百三十九条から第百四十一条まで及び第百四十三条に定めるところによる。
2 この法律又はこれに基づく条例の規定により定められている期限(政令で定める期限を除く。)が民法第百四十二条に規定する休日その他政令で定める日に該当するときは、この法律又は当該条例の規定にかかわらず、これらの日の翌日をその期限とみなす。

92 :非公開@個人情報保護のため:03/10/17 22:00
>>89 >>90に追加
地方税法
(期間の計算及び期限の特例)
第二十条の五 (略)
2 この法律又はこれに基づく条例の規定により定められている期限
 (政令で定める期限を除く。)が民法第百四十二条に規定する休日
 その他政令で定める日に該当するときは、この法律又は当該条例の
 規定にかかわらず、これらの日の翌日をその期限とみなす。


93 :92:03/10/17 22:02
かぶってすみません。

94 :非公開@個人情報保護のため:03/10/17 22:26
>>90,91,92

迅速なお返事ありがとうございます!
助かりました〜

95 :おたずね:03/10/18 06:51
県税事務所へ不動産取得税の申告をするつもりがないけど、これって、市の固定資産税課から県へ不動産取得情報が流れるの?
また、家を建てたら税務署(国税)から「おたずね」と称する購入資金等の質問書が届くと言うが、この情報源も市町村の固定資産税課なの?

市の不動産取得情報は100%県や国に流れているの?
不動産取得税の申告をしなかった場合、納税告知書が来ないケースもあるの? 教えて!

96 :評価補助員:03/10/18 07:50
>>95

県税事務所への情報は、
1 法務局から行く分(土地・建物の所有権移転情報と大規模非木造建物の新築情報)
2 市町村から行く分(その他の建物の評価情報)
に分けられます。

1の情報により、所有権が移転したときや大規模非木造建物が建築されたときの不動産取得税を課税しており、
2の情報により、その他の建物に不動産取得税が課税されます。

ただし、2の情報は市町村の「固定資産評価格の決定後」に市長から知事に送付しています。
国税・都道府県税・市区町村税の三税協力の観点からこうした扱いがされており、一般の居宅や小規模非木造
建物の不動産取得税課税が翌年回しになるのはそのためです。(東京23区だけは別だよ)

国税の「おたずね」は、税務署員が法務局で所有権移転情報を調査することに出されていますが、その他にも
「税務調査」で市町村の持っている課税情報を随時調査し、未登記建物でも資金の動きをつかんでいますよ。

で、不動産取得税の申告ですが、漏れの県では「減免や徴税猶予の申告」以外は申告しなくてもフツーに課税している
ようですよ。
それらの申告がないときは、「高い金額で課税するだけ」とのことですのでね。

97 :95:03/10/18 13:47
>>96 ari

追徴課税はいやなので不動産取得税の申告してきます。(トホホ




98 :95:03/10/18 13:51
減免の申告です。

99 :非公開@個人情報保護のため:03/10/20 22:26
あげ

100 :非公開@個人情報保護のため:03/10/21 18:47
100

101 :非公開@個人情報保護のため:03/10/23 00:41
age

102 :非公開@個人情報保護のため:03/10/25 20:33
先日、窓口で対応している時に、木造の古い居宅の税金が下がらない!と言われ
PCを見てみたら、建築年も不詳で再建築価格が画面に入っておらず、、、。この状況ではこの先も下がりませんとつい口走りそうになってしまいました。
たまーにあるんですが、どう対応していいかわからず、先輩に助言を求めたらその先輩曰く「経年原点補正率が最低の0.2になっておりますので
価格は落ちきってます。」と答えていました。その先輩に意味を聞いたところ教えてもらえず。。。場合によるのかもしれないのですが、再建がきちんとわかっているときは評価替えの度に、例えば上昇率が1を切って経年が0.2だと、課評は下がり続けるのではないのですか?
どなたか助言よろしくお願いします。

103 :評価補助員:03/10/25 21:56
>>102

建築年不詳というのがイタイのですが、家屋の評価格の求め方はご存じですよね。

当初評価格、評価替え毎の理論価格(評価替時点での再建築費評点数×1点当たり価格)の全てを
比較して、もっとも安い金額となるものが評価格になるということは。
(平成6年の耐用年数短縮に伴う特例減価3%も考慮してください)

確かに経年減点補正率が0.20まで落ちても、昭和47年以降に建築された木造家屋の場合、
理論価格は再建築費評点補正率が1を切っている場合は評価替を行うたびに下がり続けるのですが、
面積66平米程度の家屋の評価格は100万円程度と思われます。

はい、その家屋の税額はいくらですか?
仮に今回のように再建築費評点補正率が0.96だったとして、その家屋の税額はいくら下がるでしょうか。

そのあたりをきっちり知っていれば、確かに不正解のような先輩の答もご理解いただけるのではと
思いますが・・・

あと、評価格(課税標準を決定する基準で軽減・減免等がなければ同額)と再建築費評点数との
区別はつけてくださいね。





104 :納税者:03/10/26 10:21
固定資産税の評価基準日は1月1日なので、1月2日新築で表示登記すれば1年分の固定資産税は掛からないですよね?

丸1年分お得?

105 :評価補助員:03/10/26 12:53
>>104

1月1日現在「実質的に」完成しており、その物件が注文主に引き渡されていないときは
建築している業者に課税、完成していなかった場合は業者にも施主にも課税されません。

更地に住宅を建てられたときは、建物の完成認定がないときは土地が更地扱いされ、
住宅用地の課税標準の特例がきかず、かえって高い税額となるときもありますので
ご注意くださいね。
以前あった家を解体して建て替えるときですと1年分税金が浮くこともありえますが、
表示登記が絶対のものではないのでご注意を。



106 :非公開@個人情報保護のため:03/10/26 15:43
>>103

レスありがとうございます!
家屋の評価格が100万円の時固定資産税だけだと14000えんですよね。
再建築費評点補正率が0.96の時前回の評価替えの時に評価替え毎の理論価格を採用し尚かつ経年減点補正率が0.20だった場合は今回の課評は960000円となり税額は13440円になります・・よね。。
おっしゃりたい意味を理解できてないかも・・。自信ないです。ご指摘お願いします。
また、47年以降と以前では何か違うのですか?
昔は再建方式で評価ではなかったことと関係があるのでしょうか?
また今回(再建がわからない場合)のパターンの場合他の市町村さんでも課評は下がらず放置という状態でしょうか?
また自分が理解できてないのも大きいと思いますが、この窓口での対応に苦慮しています。
良い返答の仕方はないでしょうか?昭和50年代の非木についてもしかり・・・。聞いてばかりですみませんが、ご助言いただきたいです。。

107 :非公開@個人情報保護のため:03/10/26 16:45
>>104
1月1日は全家屋担当者が市町村内の全土を一斉調査するので、
入居できる状態にあると判断されれば、課税対象となってしまいます。

108 :納税者:03/10/26 18:39
>>105
>>107

ありがとう。十分参考になりました。

109 :評価補助員:03/10/26 18:39
>>106

昭和46年以前に建築された木造住宅ですと、再建築費評点補正率の変動からみて
当初評価格<<理論価格になることがほとんど明らかです。

この場合、当初評価格=理論価格になるまでは価格が据え置かれることになりますので、
再建築費評点補正率が0.60とか0.50ぐらいにならないと評価格が下がらないということ
なんですよ。
説明が悪くてご理解いただけないところがありましたら申し訳なかったです。

税額の件ですが、住民の大多数は「4%税金が下がったところで自分の税金が下がったとは
思っていない」ということを念頭においてほしいのですよ。
漏れの市でも評価替による税収の減は数十億にのぼるのですが、この不景気の中、住民感情
からすると、560円税額が下がったところでありがたいとは思えない人が大多数なのです。
下がるというと15%も20%も下がると思っていらっしゃられる住民が多いですから、逆に意図的に
「下がらないです」と伝える方が変に期待感を持たせなくていいのではと先輩方が考えているのではと
思いますが如何ですか?








110 :評価補助員:03/10/26 19:00
>>106

続きです。
再建築費評点につきましては、昭和39年の現行方式導入の際に全ての家屋に評点付設を
行ったと聞いていますので、どんなに古い家屋でも価格と一緒に再建築費評点数が計算されて
いるはずなのですが、付設されていないということは「以前の方式で評価された価格だけが
一人歩きしている」状態なのでしょうね。

で、こうした建物で再建築費評点数が不明というものは、評価格<<理論価格であることが
ほとんど(RC建物はそうでもない場合があります)なので、評価格を据え置いているというのが
実態だと思われます。
幸い漏れの市の場合ですと、評点は最低でも付設されておりましたので悩むことはなかったですが。

あと、昭和40〜50年代建築の非木造(特にRC)住宅については価格が下がっていない状態ですね。
説明だけはしますが、ご理解いただけない場合は冷たいようですが「救済方法としては訴訟しかないですが、
今の判例を見ている限り勝ち目はないですよ。」という話も伝えています。
自分の言い分以外は理解する気がない住民も少なからずいらっしゃられますのでね。

ただし、現行の家屋の評価格の算定方式では「家屋についての税額が下がらない時代の方が
暮らし向きがいい時代」なんですよといった話も交えますと大抵の方は理解してくれていますけどね。

個人的には、鉄筋コンクリート造の共同住宅及びプレハブ住宅の耐用年数が60年というのは
非常に疑問に思っているのですが、「行政裁量論」をうち崩すための訴訟を提起してくれる住民と
いうのはいないものなのでしょうかねぇ・・・







111 :非公開@個人情報保護のため:03/10/27 20:36
評価補助員さん
詳しいレスありがとうございます。
なるほど!非常に参考になりました!!!
もう1つ、教えてください。
確か、課税の対象になる完成家屋は、一連の新築工事が終わった時点だったと思うのですが、それは水道、電気が引かれたつまり
生活できる状態になってということですよね。
では、取り壊しの定義はどうなんでしょう?
年末に取り壊しをはじめ、例えば賦課期日には屋根がなかった・・・というような状態です。
これは、課税ではないですよね・・・?おそらく・・・




112 :評価補助員:03/10/27 20:43
>>111


113 :評価補助員:03/10/27 20:50
112は失敗送信です。

滅失の定義ですが、家屋の3要件のうちの1つでも欠ければ滅失したものといいと考えます。
土地定着性、外気分断性、用途目的性ですが、屋根がない、玄関が取り壊され解体工事が継続している、
居室の主要部分が同様に取り壊された等の事情があれば滅失扱いをしてもいいでしょう。

ただし、1月1日時点の状況を「地方公共団体の判断」で行うため、状況の確認は慎重に、
そして危ないと思われるとき(納税者がうるさい人の時など)は写真を残す等の対応をとって
おかないといけないかと思います。

年末に底地だけの所有権移転を行い、家屋の滅失が翌年にずれこんだ旨の登記をされたときへの
対応が困難ですからね。

前所有者は家屋が滅失したものと主張するし、承継取得者は住宅用地の課税標準の特例が
適用されないのは納得できないというケースが多いですからね。


114 :非公開@個人情報保護のため:03/10/28 20:09
>>113

ありがとうございました!
そうですね。そういう場合はもめる原因になりますね。
とても参考になりました!

115 :非公開@個人情報保護のため:03/10/28 21:54
求む。
あなたの街の固定資産税の評価基準のポイント制で、割高になる住設をポイントと共に挙げてください。
ダウンライト?
浴室乾燥機?
各部屋畳数?


116 :評価補助員:03/10/28 23:19
>>115

質問の意味がはっきりわからないのですが、
固定資産評価基準(家屋)では、その家屋に使われている資材の量及び質が評価のポイントになっています。

それを前提として話をさせていただきますが、評価基準については各地方公共団体によって若干解釈の
幅があるようですので、あくまで漏れの市ということでご容赦を願います。

> ダウンライト?

配線数が増えるので、漏れの市では12畳以上のLDKに6か所以上施工されていれば電気配線数を0.1程度
増点補正しています。
天井関係ですが、ビルトインクーラーを施工していた場合は、空調設備として評点補正することもありますので、
空調対応面積が広ければそれなりに高い評点数が出ますね。

> 浴室乾燥機?

漏れの市の場合、評価対象には入れていません(その他工事にも)。
個人的にはユニットバスの内部に施工がある場合は程度補正として0.1程度(1か所で25,000点程度の増点)が
必要かなとも思っているのですが、市の解釈上はユニットバス内にタイルが施工されることをもって増点補正するだけ
ですので差がつけられない項目となっていますね。
評価基準別表でも、増点補正が1.2まで、減点補正が0.9までですのでしんどいところです。

(次に続く)

117 :評価補助員:03/10/28 23:19
>>115

(続きです)


> 各部屋畳数?
これが一番評価に響きますよ。
内壁の仕上げ材料及び柱又は枠組壁体の使用量が、部屋数の多少により異なります。
同一床面積でも、部屋数が多い方が内壁と柱(枠組壁体)の使用量が多くなりますので、評価は高く、
部屋数が低い方が使用量が少なくなりますので評価は低くなります。
この場合の部屋数計算においては、建具のみで仕切られた部屋が続く場合は1部屋として計算しますので
一般の方々の感覚からしたらわかりにくいかもしれませんけど、大部屋ほど安くなるということは事実です。

内部の建具数の多少で逆向きの調整も加わるのですが、大筋としては変わりませんね。

あと、屋根材に「建材型ソーラーパネル」を使っているところは、屋根仕上げ材料の評点数が同面積でも4〜6倍
違いますので高く出ます。(だって日本瓦の上物の倍以上するんですから<評点)

実際、「総括的にどれが高くなる」というのはいいにくい(建物を実際に見ないとわからない部分がある)のが
家屋の評価ですので、わかりにくいところがあったら再度尋ねていただければと思います。

一応木造家屋について書いてみましたので、非木造家屋(プレハブ系住宅以外)については、適宜構成部分を
読み替えていただければと思います。





118 :非公開@個人情報保護のため:03/10/30 20:35
調査拒否とかされたらどうしてますか?

119 :評価補助員:03/10/30 22:52
>>118

まずは何度も連絡をとり、調査に協力いただけるようお願いをします。
最低3回は、手紙、電話を利用しますね。
連絡が取れない場合は、飛び込みで調査依頼ってのもありますが、
最終的には「普請の程度から判断した外観評価」で対応します。
未登記家屋については、現所有者認定を行って課税します。

でも、外観評価で対応したり、現所有者認定をしようとすると「上司の判断を仰ぐ」ことが
必要となるので、うざいってのもありますね。
そのために「課税漏れ」が発生するケースもあるので、「実務の奥までわからないのなら
権限も責任も分けてくれ」と思いたくなることもしばしばあるのが辛いところです。




120 :初心者:03/11/02 10:59
積水ハウスって外周壁骨組ってどうやって評価しています?

121 :非公開@個人情報保護のため:03/11/02 13:51
ALC板

122 :非公開@個人情報保護のため:03/11/03 01:06
前スレでも話題になっていたのだが、プレハブ専住の評点について。メーカー,商品ごとに再建出してる市町村も多いと思うが、ウチは先代からDQNばっかりで隣の市から評点表の結果だけ教えてもらって再建を出してる状態です。
でも前回評価替のときに隣市から「次回は教えてやらん」とか言われて、散々馬鹿にされた始末…。隣市の言い分もわからんでもないが、腹が立つので次回評価替までにウチの独自評点を作ろうと思うが、何からはじめたらいいか検討もつかない。
皆様のところはどうしてるのでしょうか?ハウスメーカーに乗り込んでるのか?市民から工事見積書でももらってるのか?モデルハウスでも評価してるのか?手の内全部教えてとまで言いません。ヒント下さい。

123 :非公開@個人情報保護のため:03/11/03 09:38
ウチのとこは、県が音頭をとってメーカー・形式別に評点運用を統一してる。

124 :評価補助員:03/11/03 10:43
>>122

漏れの市では、評価担当者の人数が多いので、基準作成担当者が別におり、担当がメーカーから
資料を集めた上で評価基準を作っていますが、基準作成担当者も庁内での協議等の業務に追われているので、
基準作成が結構おざなりになってきているような気がしますね。

ただし、基準作成担当から評価担当に下ろしてくるのは、各部分別の使用資材(鉄骨厚さ、階高の注意点、
外壁がALCかサイディングか、床組がALCかどうか等)の注意点だけですので、結構評点にはばらつきが
生じたりしますね。

プレハブについては、18年度に間に合うのかどうかわからないのですが、評価方法が「本則」に近い
方向に向かっており流動的ですし、総務省の考え方では「建売もプレハブもかけているカネはかわらないから
税金も変わらないようにしてしまえ。早く言えばプレハブ家屋については、税額アップだ!」という方向に
あるようですので、今後は住民との対応で苦労するのが目に見えていますねぇ。




125 :評価補助員:03/11/03 10:47
>>120

セントレージについては、サイディング。
グルニエダインについてはALC(厚さ75ミリ+凹凸補正で0.1の増点補正))の扱いをしています。

セントレージの場合、床組についてALCか鉄骨床組か調べる方が図面がないときはちと大変でして、
「2階を歩いたとき静かでしたねぇ。コンクリート床を使っているのですか。」と突っ込んで反応を見たり
していますね。

グルニエダインについては、鉄骨使用量について1.2の増点補正をかけているのも特徴ですかね。



126 :122:03/11/03 20:08
>>123
>>124
サンクスです。
漏れとこは少人数で家屋も土地も償却資産もやってる状態。基準作成は余裕がなくて難しいかなあ。123のように県が作ってくれたらいいけど期待はできんし…。
鬱です。

127 :123:03/11/04 21:28
>>122
ウチも固定係3人体制で余裕まったくなし。お互い大変だな。
県のプレハブマニュアルもあんまりあてにならんよ。
そのせいか、県評価分でもマニュアルは厳守されてないようだ(w

128 :非公開@個人情報保護のため:03/11/05 12:31
木造の空調設備(ビルトイン方式)ってのは、一棟全てに循環させている
場合には、床面積分使用されていると考えるのですか?

129 :非公開@個人情報保護のため:03/11/05 18:00
考えるのです。明らかに入ってない部分は別にして。



130 :評価補助員:03/11/05 20:10
>>128

有効面積1平米当たりの評点数が指示されていますので、明らかに空調が有効と
なりえないユニットバスの中や押入の中以外の面積を基準として評点付設するしか
ないと考えます。

ただ、最近は天井埋め込み型クーラーをウリとする業者もでているのですが、入って
いるのはただのクーラーと同等品ってのもありますので、漏れの市では明らかにマルチの
空調が入っていない限りは評点付設していないです。
リビング15畳程度だけがそうした設備ってところもありますのでね。



131 :非公開@個人情報保護のため:03/11/05 23:09
>>130
レスありがとうございます。小さな換気扇で外向けでない部屋が該当するのではと自分では判断してました。
参考にさせていただきます。

132 :非公開@個人情報保護のため:03/11/06 01:22
今年から家屋やってます。

新築の建物がほとんど木造で、評価してもだいたい再建費が平米あたり
7〜8万台にとどまっている。和室も最近は人気がないのか…全然見ない。
クロス壁・クロス天井・フローリングばっか。

そんなかで、非木も少数ながらあり、
今日、鉄筋コンクリート造りで壁とかほぼ打放し、
建具も外建具がほぼ全部ペアガラスという物件を計算してみた。

主体も建具も使用量が明確で、図面も調っていたので、
調子よく計算してたら…平米12万超えちゃったよ。

途中で計算間違ってねぇだろうな?と改めて計算してみたりしたけど、
あ、床暖房入れ忘れた…。ああ!、さっきより高いじゃん。

まあ、間違ってはいないんだけど…

打放しって意外に高くつくのね。

133 :132:03/11/06 01:44
ところで、皆さんもう熟練しているかと思われますが、
一件あたり、評価計算に時間かかりますか?(木造・非木)

自分は、一応パソコンのソフト(評価Z? だったかな?)で
計算はしているんですが、どうもソフトでどうやって計算されているのか
、そもそも入力の仕方があってるのか気になってしまって
今のところ、ソフトの説明書&評価基準解説が手放せないです。
ちょっと複雑になると半日〜1日かかってしまったり…

これで、税額が決まる、取得税もこれで決まってしまうんだというプレッシャーも、
結構あると思いますがどうですか?

数こなせば慣れる&速くなるもんですか?

134 :評価補助員:03/11/06 07:33
>>132

> 新築の建物がほとんど木造で、評価してもだいたい再建費が平米あたり
> 7〜8万台にとどまっている。和室も最近は人気がないのか…全然見ない。
> クロス壁・クロス天井・フローリングばっか。

15基準年度の評価基準で大分評点項目が簡素化されたので、木造軸組工法の家屋だと
なかなか差がつきにくくなっちゃいましたね。
それでも真壁で和室天井が結構ある家屋だと経年減価をかける前で9万点から10万点/平米は
軽々と出るところもありますよ。

> 主体も建具も使用量が明確で、図面も調っていたので、
> 調子よく計算してたら…平米12万超えちゃったよ。
 (中略)
> 打放しって意外に高くつくのね。

いや、非木造の明確計算ってのはそういうものですよ。
打ちっ放しで12万点/平米ちょっとだったらフツーです。
不明確計算だと12万点出るのは少ないですが。

135 :非公開@個人情報保護のため:03/11/06 07:37


136 :評価補助員:03/11/06 07:37
>>133

漏れの場合、木造家屋又はプレハブ住宅ででソフトを使った場合、、
面積100平米あたり15〜20分ってところですかね。
面積が大きくなりますと見るべき項目が非常に増えてきますし、
ソフトを使うと補正理由がわかりにくくなるので手書きにしています。
だから、評価時間は面積の二乗に比例するぐらいでしょうか。

非木造だと、半日かかるのはザラ。
100平米当たり1時間半ぐらいですね(^^;)

慣れててもこんなものです(爆)




137 :非公開@個人情報保護のため:03/11/06 11:16
木造は大体同じ位ですが、非木造は全然違う(^-^;
やばいなぁ、うち。

138 :132,133:03/11/07 00:36
評価補助員さん、お答えありがとうございます。

>いや、非木造の明確計算ってのはそういうものですよ。
>打ちっ放しで12万点/平米ちょっとだったらフツーです。
>不明確計算だと12万点出るのは少ないですが。

フツーですか。よかった。
でも、きっちり使用量が分かるものまで資料を提供してもらえるなど
大変協力してくれたものの方が、使用量不明確より高くなっちゃうってのが…
なんて考えは、まあ初心者の考えなんでしょうが。ん〜。

そうすると、なるたけ公平を保つように不明確計算は避けるようにしたいです。
したいいんですがイザというときは(本当に資料がない。紛失など)しょうがないっすね。

木造は…もう仕上げより補正をもっと精密にできるようになれれば

(余談)
…やばい、16年度の見込みってのが間近だ。
つ〜か、来年度予算も。未評価の建物も結構あるよぅ。
なんか、泣きそう。

139 :非公開@個人情報保護のため:03/11/10 21:38
age

140 :駄目町:03/11/12 19:07
age

141 :非公開@個人情報保護のため:03/11/14 00:28
a g e

142 :非公開@個人情報保護のため:03/11/15 14:44
753あげ

143 :非公開@個人情報保護のため:03/11/16 19:58
賦課期日に家自体は完成しているが、業者から引き渡しを受けていない場合、(建売住宅の購入ではなくて、施主さん名義で建築確認を出している。)
課税になりますか?


144 :評価補助員:03/11/16 21:00
>>143

完成検査が年内に行われており、明らかに引き渡しができる状態であれば
課税することとしていますが、建築審査の部局から施工業者の通知がたまに
なされないことがありますので、業者への課税は慎重に行っているのが現状
ですね。

業者がハウスメーカーなら有無をいわさず課税しますが、地元工務店で法人格を
持たないところだと課税を行うことは稀ですね。
その場合、住宅用地の特例の適用を外していますので、結果として自治体側は
減収とならないケースが多いのですが、住民側からトラブルを持ち込まれるケースが
最近増えていますので(ただ、建物に課税するな+土地は住宅用地認定をしろという
要求だったら150%はねのけていますけど)、漏れもこれからは対応に苦慮するように
なると思っています。

総務省や国税庁からみたら適正な「課税」をやっていると考えられないでしょうからね。

#「課税」を適正に行うと、「収税」が適正にできないケースが多発しているってことを
#ご理解いただけないことが多いんですよねぇ・・・


145 :非公開@個人情報保護のため:03/11/16 22:32
完成していれば課税対象のなるのは当然です。引渡しは何の関係もありません。
それをいったら引渡しを故意にしない人が出てきます。

146 :非公開@個人情報保護のため:03/11/16 22:49
鉄骨の400uの診療所を1週間以上かけて評価計算してるぜ
つーか現場に出てると評価計算してる時間ない

147 :評価補助員:03/11/16 23:26
>>145

1月1日の真の所有者に未登記家屋として課税した場合の収税率が100%なら
貴方の意見は正しいですが、実際には調査拒否にあい、その業者が建築した物件に
ついては図面がもらえなくなったケースが出たり、所有者認定誤りによる審査請求に
発展したケースもあったりする訳ですよ。

そこのところをどういう風に詰めて対応されているのでしょうか。
漏れの市では、課税担当と収税担当とに分かれていて、そのため「課税は課税の事だけ
考えていればいい」という雰囲気が強いのですが、収税担当から見たら「また詰めの甘い
課税処分をしよって」としか思ってくれないのですよ。
だから、漏れ自身はそういったケースでは杓子定規にならず、80〜85点ぐらいのところで
収めていれば合格点だと考えています。

業者側も「人間」ですので、やはり「納得できない」ことについては、抵抗することもありますからね。
行政の「総合力」をタテに強硬に出るのは如何なものかと思うことしきりだったりします。




148 :評価補助員:03/11/16 23:33
>>146

確かに現場に出ていると評価計算の時間がないですよねぇ。
財政窮乏の折り、時間外勤務も規制されだすと特にしんどくなりますね。

17時30分以降の時間帯は、突然の来客もないため1時間残って仕事を
するだけで普段の5割り増しぐらいの仕事ができるため、明確計算で評価を
する時などは最適の時間帯なのですが、そういった時間帯がとれないように
なってきているのが漏れとしても辛い時世になったなと感じています。

住民応対も電話応対もしなくていいなら、400平米ぐらいの診療所の明確計算なら
漏れは半日で評価完了ですけどね。
相手のところで見積もりを見せてもらって、使用量を全部控えてきますので、見積もりの
コピーも取りませんし・・・

不明確計算ですと、逆に時間がかかってしまい、平米数に関わらず2日ぐらいかかって
しまうこともありますが、これはいたしかたないことでしょうね。

年末も20日あたりをすぎると家屋内部の調査は難しくなるので、10月完成分ぐらいまでの
調査はそろそろスパートが必要でしょうね。
お互いガンバ!


149 :非公開@個人情報保護のため:03/11/20 23:19
最近流行のスチールハウスってどう評価すればいいのよ?
登記は軽鉄だけど…2×4の枠材に鉄入れただけだし
プレハブ基準か? 木プレ? 軽鉄プレ?  2×4?


150 :評価補助員:03/11/21 23:46
>>149

基本的に主体は軽量鉄骨プレハブの準則で評価するしかないでしょう。

なお、タウンハウスや寮などになりましたら準則も屁の突っ張りになりませんから、
軽量鉄骨造として「えっちらおっちら拾い出し」が必要になりますけどね。

で、住宅の場合ですと、内・外装については、2×4の評点付設方式を採用するのが
ベターだと思いますが、枠組壁体を主体のスチールの評点であらかたとりきっていますので、
残りは鉄骨系プレハブ住宅の準則を準用しても大差がないように思われます。

鉄骨厚さは1.6ミリ程度までですが、軽量鉄骨の使用量補正は2.3ミリが基準のため、若干の補正が
必要かと思いますが、あまりそういった項目がないんですよね。
ただ、最後にいう経年減点補正が2.3ミリの家屋と同じ耐用年数の扱いとなるため、鉄骨の程度を
0.9の減点補正をして評価してみては如何かなと思います。

これでテキトーに計算(一応経験からどのぐらいでるか見ての暗算ですが)してみたら、木質系の
2×4とからみて若干高い程度の評価になると思います。
設計管理費が5%高いのは致し方ないことと割り切るべきでしょう。

なお、床組は土間コンクリート(約5%)以外は全て木造洋風床組を転用し、プレハブ化補正が入るところは
入れてみての計算をしてみました。

なお、鉄骨厚さが3ミリ以下なので、住宅用建物の場合耐用年数は「20年」ということになります。。

考え込むと「木を見て森を見ず」になってしまいがちですが、2×4と大して変わらない施工費ということも
あるので、逆に「大差がないようにはどうするか」と考えて評価すべきだと思いますが如何でしょうか。



151 :非公開@個人情報保護のため:03/11/22 18:45
893の事務所が今年出来たので家屋調査の依頼文書を送ったのですが、当然のように何も連絡はありません。
調査せずに評価する方法にはどうすれば良いのでしょうか?前、調査拒否の場合の方法は見た気がするのですが、携帯からなので探せないのです。
すみませんがお願いします。てか、皆さん893の家屋調査とかやられたことあります?

152 :評価補助員:03/11/22 20:48
>>151

流石に「その筋の人」の家屋調査はなかったです。
ただ、何度も調査の依頼を行っても反応がないか、調査拒否を通されるようなら、
外観から「他の類似の家屋に比準して」評価せざるをえないでしょうね。
内部が見られたくないなら、間取り図等を郵送で送ってもらうのも手なのでしょうが、
難しいでしょうね。

漏れの場合、反応がなさそうなところについては、わざと反応があるように調査依頼を送って、
その反応を待って対応しています。
そのため、何の音沙汰もなく評価せざるをえなかったのは、600件以上評価に行った中でも
1件だけでした。

実は、その手の事務所の課税については、評価は何とかなっても、未登記家屋の場合、
「真の所有者」は誰か確定する方が難しいのですよ。
漏れの場合は、課税処分の無効確認の申出も、審査請求も審査の申出も怖いとは思っていない
のでかなり強気で「勝負」していますけどね。
(収税担当に一言断ってから行くのは礼儀として当然のことかもしれませんが。。。)







153 :151:03/11/22 21:27
レスありがとうございます。外観等から類似家屋を探してですか…
依頼文書を送っても反応無しなので、『連絡無い、ご協力願えない場合、上記の方法で評価しますよ』
といった文書を送ろうかと思います。配達証明とかのほうがいいですかね?
公務員二年目にして貴重な体験なんですね。運が悪い(ノд`)゚∴。

154 :審査委員会書記:03/11/22 23:51
>>151
外観評価は課税後に揉めることが多々あります。
万一、審査申出になった時のことを考えて、文書の送達は当然配達証明です。
揉めるタイプの人物は、自分に不利なことはあらゆる言い訳を展開します。
やむを得ず外観評価するときは、手続きに遺漏の無いよう記録も保存しておくことをお奨めします。
行政訴訟になってしまった場合も、課税の手続きの落ち度を突かれると、
最悪の場合、敗訴してしまうことも考えられますよ。


155 :非公開@個人情報保護のため:03/11/23 20:48
「劇的ビフォーアフター」見ても、
もう一般視聴者の視点には戻れない…

156 :非公開@個人情報保護のため:03/11/23 21:32
>>155

さぁ〜、あなたも「改築」評価をしたくなってきた。
さぁ〜、あなたも「改築」評価をしたくなってきた。


157 :非公開@個人情報保護のため:03/11/25 07:41
age

158 :非公開@個人情報保護のため:03/11/25 21:54
皆さんのとこでは未登記家屋の滅失漏れ、課税漏れが分かった場合全て相手方の言われる通りに更正してみえます?
いつ壊した、いつ建てたってのが所有者の言われること以外に情報が無い場合はどうされてます?

159 :非公開@個人情報保護のため:03/11/25 22:32
あげ

160 :評価補助員:03/11/25 22:44
>>158

滅失家屋については、現年度以外に還付が必要な場合は解体証明を提出させます。
住宅用地の適用等で家屋について滅失扱いをした場合、土地の税額が3〜5倍に跳ね上がる
ケースもありますので、その辺を説明し、住宅地図等の疎名資料や住民登録の異動等も
参考にしないと「単に家屋の税をかけないだけでは済まない」ので面倒ですが書類が提出
されない限り言われたとおりの処理はしていません。

課税漏れ家屋の場合は、建築年が明らかになる書類があれば当然提出してもらい、
それがないようなら、滅失家屋と同様の確認処理をします。
市街化農地に倉庫が建てられた場合など、「もー大変」状態ですからね。

ただ、3〜4年毎に航空写真を撮っているので、参考資料としてそれを使うケースも多かったりします。
「このときにあった建物が今はない」とか、「このときにあった建物が今はある」という場合で住宅用地や
宅地認定に影響を及ぼさない場合は、航空写真撮影直後の建築や滅失として取り扱うということですね。

でも、あまりに古くて資料がない場合はどうするか・・・
疎名資料をもとに建築・滅失とも「納税者に有利になるように」処理するしかないかと思います。
漏れの所では、幸か不幸か十数年前の住宅地図を置いていたりしますので、その辺で何とかなる
ケースが多々あるので助かっていますがね。

でもやっぱり年末の「課税建物有無のチェック」は絶対必要だと思います。
それがわかっていない担当者の後は「地雷だらけ」だったりしますから。。。


161 :非公開@個人情報保護のため:03/11/25 23:42
>>160
ありがとうございます。
うちも滅失・建築年が明らかに分かる場合は遡って更正しているんですが、不明確のときはどちらも更正しないことが…当然還付のときは不満をぶつけられますが。
滅失はまだよいのですが、課税漏れの家屋で築年不明で明らかに古いものはどうしてみえますか?(納税者は今年、古材で作ったんだよ〜ってとぼけてみえるんですが^_^;)。
程度が悪いとみて減点補正したものを新築としてあげると普通以上に減価しまいますし、周りの方の話を聞いて何年築とあたりをつけて捕捉漏れにすると更正してないからおかしくなるし…

162 :評価補助員:03/11/26 00:29
>>161

漏れの市の場合ですが・・・

1 基本的に土地・家屋とも417条処理については、5年間遡ることを説明する。
  本来は建築時まで遡るべきことだが、課税処分という不利益処分は早期確定が必要なことも考慮し、5年しか更正できない」旨を説明する。
2 ただし、市の補足漏れが原因で遡及して課税することにつき納税者の理解が得られず、なおかつそれが滞納額を増やすだけという状況があ  るときは、1月1日の利用状況が確定している限り現年度から課税する。
3 小規模で簡易な家屋については、翌年からの課税とすることもありうる。

といった方針で未評価家屋の課税について臨んでいます。

築年不詳の家屋は、庁内で利用できる疎名資料をすべて考慮のうえ、価格を決定し、課税処理をします。
古材で作ったということで、現年新築課税(木造の場合、経年0.80のうえ、理論価格での課税)ができるのなら上等じゃないですか。
それだったら、漏れの市なら喜んでその方式をとらせていただきたいのですが、価格決定面で適切でないこともありますので絶対にその手は
使いません。

(続く)


163 :評価補助員:03/11/26 00:30
(続きです)
>>161

課税することだけを考えたら、当然悩むべきことなのでしょうが、「行政は住民の納税だけで成り立っている訳ではなく、
多くの施策への住民の協力をえて成り立つもの。」ということも考慮すると、課税漏れが見つかった段階で100%法律
通り課税し、徴税することが適切かどうかとなると、行政側の怠慢もあるような場合「不当」な課税処分と考えないといけない
こともあるかと思料します。
「今まで正当に課税できていなかったものを正当に課税できるようになった」ということについて、きっちりとした見解が
あれば自ずから結論ってのは出ると思いますし、上司にも「自分で評価して価格を計算して、相手にどれだけ税負担を
求めることになるのか。自分なら、周囲の住民にもそのような未評価家屋が存在している状況の中で、その課税処分を
甘んじて受けるのか答えてください!」と言って課税の対応をしていますが如何でしょうか。

漏れの場合、明らかに営業用や居住用に「そこだけで使用収益している事実」がはっきりしない限りは、現年度課税
(評価格計算は建築年に遡る)が多いです。
ま、課税できただけで70〜75点はゲットしていると考えて仕事をしていった方が住民との関係もスムーズに進むのでは
ないかなと思いますよ。

未評価家屋を強引に課税されたことを根に持たれて、他の部局の用地買収交渉が暗礁に乗り上げたケースや、
滞納税額が数倍に増えた住民が発生したケースなどは山のように存在しますからね。

164 :非公開@個人情報保護のため:03/11/26 07:50
>>162、163
ありがとうございました。
うちでは課税滅失漏れ=こちらの怠慢という受けとられ方なので、あまり強くはでられないのです。
ですから遡っての課税はあまり同意が得られないことが多いですね。(どこも同じでしょうが)
しかも、建築年が分かっても翌年からでないと払わないと言われる方も多いので評価にも困っていました。
参考にさせていただきます。

165 :非公開@個人情報保護のため:03/11/26 08:22
質問です。坪33万で300坪の土地(評価額1億円)に、
建築費1億円の豪邸を建てた場合、固定資産税と都市計画税はどれくらい
かかりますか?
 (近所の大地主さんが、建てるらしいのですが、どれくらいかなあと思って・・・)

166 :非公開@個人情報保護のため:03/11/26 12:48
>>165
それだけの情報では何とも。
このスレで担当諸氏が再建築費の計算に右往左往しているように、固定資産税等で用いる
建物の評価額は再建築費評点てのを自治体が調査・評価して決めるものなので、
建築費≠課税標準額。
# 資材ごとに評点てのがあって、それが東京都の標準的な資材費と一致するという建前。
# その評点を部位別に積み立てて建物1件分を今再建築したら「値引き無しで」幾らに
# なるか計算する、という方式。
「調べんとわからんので出来上がったらいつ調査に入ったらいいか教えて」が回答。

……自己申告の取得費から減価償却するだけでよければどれほど楽か。

167 :非公開@個人情報保護のため:03/11/27 23:48
航空写真撮って家屋課税漏れの調査やってる?
滅失家屋に平気で課税しててゴルア!されて困った。

168 :評価補助員:03/11/27 23:51
>>167

漏れの市は3〜4年毎に航空写真を撮影して、存在・不存在のチェックをかけていますよ。
ただ、解像度がいまいちで・・・


169 :非公開@個人情報保護のため:03/11/28 00:02
>>168

撮影縮尺1/8,000を1/1,000拡大だとハッキリ見えない部分あるよね。
お金かかるけど1/4,000で撮っておかないと。
費用かけた分、税収も増える・・・かな。

土地のほうで評価替えの前々年に撮った写真使ってるYO!
都市計で撮った写真は使い物にならん。

170 :非公開@個人情報保護のため:03/11/28 22:35
今年売買のあった家屋について来年課税後審査申出ができるのでしょうか?
据置き年度にはできないのではと思いますが?
教えてください。

171 :評価補助員:03/11/28 23:27
>>170

来年は第2年度にあたるため、新築・増築・改築・損壊等の変動があった家屋以外は「審査の申出」ができません。
今年は基準年度ですが、基本的には「納税通知書の交付を受けた日後60日」を徒過していますので、今の時点で
申出をすることはできません。

業者の建売住宅の売れ残りに対して補充台帳を作成して課税した物件が売買されたケースがおっしゃられるような
ケースと考えますが、「審査の申出」が出されても不適法な申出ということで却下されますので、漏れ自身は申出が
出されても却下されることを伝えて申出の提出は水際で止めています。

ただし、行政側には「審査の申出を出してもらうことができるようにさせる裏技」もありますので、一応現地は見に
行きますけどね。

で、裏技は何か。おわかりですよね(^^)



172 :非公開@個人情報保護のため:03/11/29 08:12
>>170
裏技ってなんですか?
すみません教えてください。

173 :評価補助員:03/11/29 10:20
>>172

申し訳ないけど、法律の条文をよく読んで、自分で考えてください。
第二年度、第三年度に審査の申出ができない場合の反対解釈を考えれば
わかるはずです。
その程度がわからないようなら、固定資産課税担当として失格ですよ。

174 :非公開@個人情報保護のため:03/11/29 11:56
どこの自治体でもふつう土地担当と家屋担当は別なんですか?
うちは、担当地区の土地と家屋すべて評価してるんですが…。
両方の評価方法を覚えるのは大変です(汗)

175 :評価補助員:03/11/29 16:05
>>174

漏れの市では、土地と家屋の評価担当者は別々です。
土地と家屋の連携が悪いこともあるので、住宅用地の適用・不適用をめぐって住民と揉めるケースも多いです。

因みに、漏れの所では「土地評価担当者が現地調査を行う回数×4=家屋評価担当者が現地調査を行う回数」ぐらい
ですので、現地は家屋評価担当者の方がよくみていたりするのですが、住宅用地の問題や地目の扱いを認識していない
家屋評価担当者が多いので、トラブルの発生の元になりやすいんですよねぇ。

同僚としても「せめて未評価家屋に課税する時には底地の現況地目ぐらい調べていけよ」と思ったりすることしきりです。

176 :非公開@個人情報保護のため:03/11/30 15:58
>171

裏技って >171 一行目あたりがキモ?

177 :評価補助員:03/12/02 19:49
>>176

「ご想像にお任せいたします。」としか答えられません。
一応、多人数が見ているスレですので、間違った意味でとられると各市区町村の住民に逆の意味で
多大な迷惑をかけますのでね。

どうしてこれがポイントとなるのかご自身で説明をしていただけるのでしたら、間違い等がありましたら
指摘するという形で対応したいかと思います。



178 :非公開@個人情報保護のため:03/12/04 07:15



179 :非公開@個人情報保護のため:03/12/04 22:56
>171
損壊を理由にすれば審査申出できるってことですよね。

180 :評価補助員:03/12/04 23:12
>>179

よくおわかりで。ただこれだけでは75点ぐらいかな。

損耗を理由とする場合、審査の申出は受理し、実体審理に入ることができます。
ただし、損耗基準と照らし合わせて経年減点補正率を減ずるに値しない(損耗減点補正率を適用できない)場合には
申出は棄却されますし、損耗減点補正率を適用することができても、「本則評価による理論価格>評価格」となりますと
これまた棄却となります。

第2年度及び第3年度については、評価格をいじることはできませんので、価格中の各部分の評点数の構成割合を
割り出し、損耗の程度に応じる減点補正ができるかどうかを判断するしかできないということが注意点です。

あとの25点は・・・
ヒントは地方税法第417条だよ。




181 :非公開@個人情報保護のため:03/12/05 22:29
価格を修正した場合は審査申出できるということですね。
でも価格修正したら審査の申出くることは稀ですよね。
高く修正することもないし・・・
修正しないから審査申出したいじゃないのかな?

182 :評価補助員:03/12/06 01:13
>>181

損耗減点補正率を若干適用しなければならなかった家屋について地方税法417条に基づいて行った
価格修正に対して「審査の申出」を出してきた住民もいますよ。
経年減点補正率は0.40程度に落ちていましたが、実際に傷みがひどかったところもあったので、
現地で話をしたうえで損耗減点補正率を適用して0.35ぐらいに修正してあげた(実際に15%程度
ですが家屋の税額が下がった)のです。

しかし、住民はそれではまだ高いということで「審査の申出」を出して来ました。
審査委員会で棄却されましたが、総体的に住民は税額が10%〜15%下がったところで「税負担が
下がった」とは思っていなくれないということが教訓となり、それ以後は次のように答えています。

「仮に家を見せてもらって通常の傷みよりひどい傷みが出ていたとしても税額が5〜10%ぐらいしか
下がることはありませんよ。仮にリフォームを行っていらっしゃられる部分があったとしたら、それも
改築評価をとりますので、場合によっては今より税額が高くなることがありますけどよろしいですか。」
と念を押した上で調査に行っています。
だって、そういった家屋って評価格にしたら200万円〜250万円ぐらいでしかないので、税額が下がっても
年額で3000円〜4000円ってところなのですよ。
これじゃ、下げてもらっても「ありがたい」とは思えないでしょう・・・

実際に損壊を理由として不服を申し出て認められたら、税額が今までの半分以下に下げてもらえる
だろうと思っていらっしゃられる住民が大多数ですので、この事件以来、水際で止めるケースが多く
なったのが辛いですね。

ホントは、改築部分について税額をあげないと、他の大多数の住民のための税源が増えないのですが、
「税額を1万円上げたのが気に入らない」ということで、今まで何とか納めてくれていた5〜6万円の税を
長期間滞納される(この程度でしたらなかなか延滞金も発生しないし、差押を行うことも稀です。)方が
漏れの勤める市にとってマイナスになる面もありますからね。
417を切るにしてもその辺のバランス感覚を持っていないとしんどいですね。


183 :非公開@個人情報保護のため:03/12/10 22:07
age

184 :非公開@個人情報保護のため:03/12/12 22:39
静かだな

185 :非公開@個人情報保護のため:03/12/13 00:10
控除

186 :非公開@個人情報保護のため:03/12/14 09:42
age

187 :非公開@個人情報保護のため:03/12/14 12:59
新築の家屋というのは、評価基準通りで評価すれば何とか評点付設ができるのですが、
増改築が発生したときってのはどういう扱いをしていますか?

漏れの市では、増築については特別な計算方式が用意されていて、それを利用するのが一般的でして、
改築については、一棟全部の評価し直し+内装残存率から経年減点補正の起算年を変更する
(昭和60年築の木造家屋が改築され、内装残存率が少ないときは平成8〜10年ぐらいを経年起算年とする)
のですが、漏れ自身は、このやり方には懐疑的なところがありますのでね。



188 :非公開@個人情報保護のため:03/12/16 22:35
あげ

189 :非公開@個人情報保護のため:03/12/20 21:57
age

190 :非公開@個人情報保護のため:03/12/23 12:23
しずかだな


191 :非公開@個人情報保護のため:03/12/23 15:35
初歩的なことをお聞きしたいのですが、木質プレハブと木造の内壁を枠組壁のものの違いって何なのですか?
2×4とかはどちらに該当するのでしょうか?

192 :非公開@個人情報保護のため:03/12/25 17:24
年末だな

193 :非公開@個人情報保護のため:03/12/25 22:06
>>192
全棟実地調査まで1週間だな。
一軒一軒調べるのは、大変ですよ。

194 :非公開@個人情報保護のため:03/12/26 00:24
そうですね。正月には入りたいが完成無理かもって方がたくさんいるから判断難しい…
一月一日に未造作があるまま入居したら16年度から課税して、年明けに評価する際はその分は未造作として扱うのですか?
逆に先に評価?もう日にちないけど(^-^;

195 :非公開@個人情報保護のため:03/12/27 09:19
郵政公社の資産は霞ヶ関の郵政公社の所有なんですよね?
不動産取得税の申告書窓口に持ってみえたのでみたら何々郵便局になっていたのですが…

196 :非公開@個人情報保護のため:03/12/27 09:36
>>195
特定郵便局長だろ。
街中にある窓口しかない局は土地や建物は局長の私有物。
それを国が借り上げて、レンタル料を支払っている。

197 :評価補助員:03/12/27 11:21
>>194

年末の建築状況・滅失状況の確認でヘロヘロになっていたので今月はレスをなかなか書けずスマソです。
回答を書きたいのですが、「未造作」って表現がよくわかりません。
どういう意味でしょうか。

198 :194:03/12/27 12:27
生活は出来るけど壁がVC貼る前の状態とか、床が畳入れず合板のままとかってやつです。
年明けすぐに完成させると言う話で、年末に入居したなら年明けに調査行ったらその分は前の状態で評価しないといけないのかと言う意味です。
その分が多い場合は生活してても翌年評価でも問題ないですかね?

199 :評価補助員:03/12/27 14:09
>>198

基本的な話をしますと、そういった状態ですと「一部未完成建物」として、仕上げができる前の状態で
評価をする必要があります。

生活ができる状況で、入居もしているのなら、住宅用地の課税標準の特例の適用の問題がありますので、
一部未完成として評価しないと、土地の絡みで審査請求を起こされる危険性がありますので注意が必要
なのです。
そして翌年度(17年度)の課税の際には、追加工事として完成した部分の総評点数を足して総評点数を
算出します。
16年度、17年度の評価とも、評点数の算出根拠としては「単位当たり評点数の積算基礎」(通称:青本)を
利用する必要が出ると思いますので、目を通していただいた方がいいでしょうね。

ただ、問題は、17年度の総評点数を変更する際に「誰がやるか」なんですよね。
管理職は、細かな実務にうといので担当者がやらないといけないのですが、往々にして引き継ぎ漏れが
起こるんですよね。
漏れの市でも、引き継ぎ漏れで、150平米程度の木造家屋の総評点数(経年減点補正前)が1450万点ぐらい
になるはずだったのが1200万点ぐらいにしかなっていなかったことが発覚して、今回の評価替えで無理矢理
補正した(再建築費評点数補正率が0.96だったので助かった)ことがありましたので。




200 :非公開@個人情報保護のため:03/12/27 14:15
おっと、もう200ですかい。

201 :非公開@個人情報保護のため:03/12/27 14:41
>>199
ありがとうございました。
評価の対象になるかならないの判断は、実際は何ですべきなのでしょうか?
総合的に見て「居住の用に供する」ってのは?家主がまだだと言っていて、
住宅特例などの話もした上でまだだと言い張られたりするケースもありますし。
相手の言い分聞いて課税する、しないってのも褒められたことではないですしねぇ…

202 :評価補助員:03/12/27 15:38
>>201

基本的には、建て替えでない場合については、住民登録の有無のほか、年末・年始の居住実態確認で
居住の実態があれば、一部完成として対応しています。
建て替えの場合は、「完成と認めず、家屋の課税を承諾されない場合は、非住宅用地として扱いますよ!」と伝えて
対応するケースが多いですね。

非協力的な所とみられるようでしたら、外観評価で課税します。
(当然年末・年始の施工状況写真をとり、住民登録異動も調査したうえでの話ですが)

ただし、一番のチェック条項は、その納税者の心象を悪くしたとき、他の事業担当者に迷惑が及ぶか否かということ。
漏れ自身は、「課税担当者は課税だけしておればいい」といった意識は前時代的で間違っていると考えています。
トータルで市政の状況も考えて、相手の言い分を聞いてあげてもいいと思えば課税しないケースもありますよ。

500平米クラスの非木造建物で100万円近い税収を見込める物件であれば、当然ケンカしますが・・・




203 :非公開@個人情報保護のため:03/12/27 18:57
>>202
ありがとうございました。参考にさせていただきます。
私もトラブル起こして滞納増やすってのは無くそうと思ってます。
ゴネ得にはさせませんが…

204 :評価補助員:03/12/27 19:28
>>203

税金の担当をやってますと滞納ばかりが目に入るのでしょうけど、行政と住民との関わりというのは、
税金だけではないですからね。

用地買収や区画整理などの都市計画事業だけでなく、イベントや災害時の対応など様々な形で
住民の協力を仰がないといけないのも行政の宿命なんですよね。

「自分の仕事の微細な一点」だけ突っ張って税金をかけようとしたために滞納が発生したほか、
事業への協力がなかなか得られなくなったために、総合的にみたら「市全体の損失」になったという
ケースを今まで山のように見てきた漏れとしては、市全体としてプラスになるなら「岩盤の底までえぐる」
ようなことはやっていないですね。

ただ税金を払うのがイヤでごねているだけの人には「毅然とした対応」をとっているのは言うまでも
ありませんが。
(極端な話、滞納となった場合は、給与差押などあらゆる手段をとらせるように依頼する等の手は打ちます。)




205 :非公開@個人情報保護のため:03/12/29 19:44
年末浮上!




206 :非公開@個人情報保護のため:03/12/31 22:42
賦課期日を前に土地スレはにぎやかなようですな。
家屋スレは、歳末は家屋内調査がしにくいからしずかなのか・・・

207 :非公開@個人情報保護のため:04/01/01 19:43
軽量鉄骨系の建物の経年原点補正率てどこを見ればいいんですか?


208 :評価補助員:04/01/01 21:22
>>207

鉄骨造建物の鉄骨厚さ3ミリ未満または3ミリ以上4ミリ未満の項を参照してください。
鉄骨厚さ4ミリ以上は重量鉄骨造です。

専用住宅の場合、3ミリ未満ですと耐用年数は20年、3ミリ台ですと30年となります。
4ミリ以上の重量鉄骨造は耐用40年になりますので、鉄骨厚さをチェックするのが
肝要ですね。


209 :207:04/01/01 22:02
>>208
ありがとうございます、おかげさまで解決しました。



210 :非公開@個人情報保護のため:04/01/05 13:16
イナ〇物置とかで評価対象になるのって軽プレで評価すればよいのですか?

211 :評価補助員:04/01/05 21:39
>>210

軽量鉄骨造の倉庫用建物で、「プレハブ化補正」をかませるだけかまして、
各部材の「施工の程度」も落とせるだけ落とすしかないでしょうね。

それをやっても、下手したら取得価格を超える恐れもあるからあの手の
建物は怖いんですねぇ。
スズキハウスのプレハブ住宅や物置なども結構評点付設が大変ですし。



212 :209:04/01/05 23:59
ありがとうございます。
確かに普通にやると取得価格を上回っちゃいますね。非木造の立派な車庫でも取得価格を上回っちゃうケースが多々あるのですが、
そういった場合も取得価格と評価額は別物とはいえ、ガンガン補正しちゃうべきなのでしょうか?

213 :非公開@個人情報保護のため:04/01/06 21:40
突然、初歩的な質問ですみません。

未登記の家屋の所有者というのは官庁では教えてくれないのでしょうか。
守秘義務があると思いますが、一般人が調べられる方法があれば教えてください。
地主もとりあってくれない・・・。

214 :評価補助員:04/01/06 21:52
>>213

守秘義務があり、お教えできません。
というより、登記物件でも所有者はお教えしていません。
冷たいようですが、「法務局で登記簿謄本をとってください」と伝えるだけです。

納税者であれば、縦覧期間中は家屋番号と価格、用途、建築年次等を縦覧可能なのですが
所有者についてはどこの市町村(政令指定市の場合は区)でも載せておりませんのでご注意を。


215 :213:04/01/06 22:10
>>214

ありがとうございます。

・・・あきらめて旅に出ます。

216 :非公開@個人情報保護のため:04/01/06 22:52
閲覧は?だめ?

217 :非公開@個人情報保護のため:04/01/06 23:00
4月当初の縦覧期間の混んでいる時期に窓口に行って、
異動したての知識のない職員を上手く利用しちゃえば、
可能かもしれない。

218 :非公開@個人情報保護のため:04/01/06 23:02
しつこいですが・・・。
未登記家屋の所有者を知る何らかの適法な手段をご存知の方は
教えてください。

登記家屋は高い手数料払って確認してますが。


219 :非公開@個人情報保護のため:04/01/06 23:30
>>218

どういう理由で未登記家屋の所有者を知りたいの?


220 :非公開@個人情報保護のため:04/01/06 23:59
地主に聞いてみたら?何する気か知らんが。

221 :218:04/01/07 19:31
>>219  
ちょっと・・・気になって・・・。
深い意味はありません。

>>220
やはり地主くらいですか・・。

お騒がせしました。
では、旅に出てきます。


地主以外は考えられないですね。



222 :非公開@個人情報保護のため:04/01/07 20:25
教えてください。

新築住宅軽減の居住部分って言うのは物置や車庫などは該当しないんですか?
140uの新築住宅で、うち20uが車庫、20uがクローゼットなどと言う場合
120u分軽減?それとも100u分?

300uの併用住宅で店舗部分が50uなら新築住宅軽減の対象になるんですよね?

あと純和風の既存住宅の横に洋風の住宅を建て、(両方とも専用住宅)通路で
つなげた場合はやはり増築になるのでしょうか?

質問ばかりですみませんがお願いします。

223 :222:04/01/07 20:55
すいませんあと一つ。

年末に確認に行った際には完成していなかったのですが、登記上の完成は
15年中になっていました。(16年になってからは完成したと思われる)
転居もされていなかったのですがこういった場合は16年度に評価でいいの
でしょうか?
よいのなら確定申告の借入金の控除は受けられないのですよね?
場合は

224 :評価補助員:04/01/07 21:23
>>222

> 新築住宅軽減の居住部分って言うのは物置や車庫などは該当しないんですか?
> 140uの新築住宅で、うち20uが車庫、20uがクローゼットなどと言う場合
> 120u分軽減?それとも100u分?

車庫や物置が居住用のものであれば該当します。
逆に非居住用(営業用)として使用されているならば、その面積については適用しません。

別棟であっても、附属家であれば主棟+附属家の面積を合算し、その面積が50平米以上280平米以下の場合は、
120平米相当部分までの固定資産税を軽減します。
主棟250平米、附属家40平米で登記された場合等は、新築軽減が効かないことが大いにありますね。

> 300uの併用住宅で店舗部分が50uなら新築住宅軽減の対象になるんですよね?

はい、居住用部分が250平米なので、新築軽減を適用できます。

> あと純和風の既存住宅の横に洋風の住宅を建て、(両方とも専用住宅)通路で
> つなげた場合はやはり増築になるのでしょうか?

構造上一体となってしまえば、あくまで棟数が1なので増築扱いですね。
最初に新築軽減が適用されていたところにそうした増築があれば、途中で適用除外というケースも出ます。
ただ、つなぎ部分が隔壁等になっていて、独立して居住の用に供することができるような二世帯住宅等の形になれば、
住居は2戸としてみることも可能です。
この場合は、当初新築年の翌年から3年の範囲で新築軽減を追加適用していいケースとなりますが、例外的なケースでしょうね。

> 質問ばかりですみませんがお願いします。

逆に、答えていて漏れも勉強になるんですよ(^^)
自宅から書いていますので、実務提要はさすがに手元にないですけど・・・

225 :評価補助員:04/01/07 21:36
>>223

家屋が賦課期日現在で住宅として使用できる状況に達していたとみられる場合は、一部未完成の住宅として評価をし、
翌年も追加造作について評価を加算するといった方法で対処すればいいかと思います。

追加造作の評価については、事務引き継ぎなどでいろいろ問題も出るケースもありますので避けたほうがいいのですが、
土地について「住宅用地に対する課税標準の特例」が効く、効かないの問題もありますので、ある程度は融通を利かせた
課税も必要かと思います。

ただし、完璧に未完成の場合・・・
状況はきっちり記録してください。賦課期日現在「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用できないなら、税額が大きく
変わってくるケースもありますから(更地扱いの土地の税金の方が高いですからね)。
で、ごねられた場合はどうするか。
漏れの場合、
「そんなにおっしゃられるのでしたら、1月1日現在の状況で建物を未完成状態で評価させていただきます。
 ただし、居宅の要件が整っていませんので土地も非住宅扱いですよ。いいとこどりはできませんよ。
 土地の高い税金と家屋の税金がかかりますけどよろしいですか。不服があるのでしたら審査請求して
 いただけますが、現況課税主義からしてあなたに勝ち目はないですよ。如何ですか」と伝えたら皆さん完全に
引き下がります。

住宅借入金特別控除については、1月1日現在居住の用に供していない以上、最初の年は受けられません。
ま、こちらについては住民の方が不服なら、国税当局に対して反証をあげてもらわないとどうしょうもないですね。


226 :222:04/01/08 01:22
ありがとうございます。
私はこのスレのレスで勉強させていただくことがたくさんです( ̄▽ ̄;)
ためになります。

227 :222:04/01/08 20:19
>別棟であっても、附属家であれば主棟+附属家の面積を合算し、その面積が50平米以上280平米以下の場合は、
120平米相当部分までの固定資産税を軽減します。
主棟250平米、附属家40平米で登記された場合等は、新築軽減が効かないことが大いにありますね。

知りませんでした…よかった〜
では主棟240u(木造)、附属家30u(例えば鉄筋コンの車庫とか)の場合はどのように軽減かけるのですか?
面積按分して120uのうちどれだけづつといった処理をするのでしょうか?

228 :評価補助員:04/01/08 20:32
>>227

結論から言うと、お見込みの通りです。
実際、漏れの市の場合は軽減対象面積を按分して軽減の取扱を行うこととしています。
この場合ですと、主棟の場合、106.66平米(120×240÷270で小数点第3位を原則四捨五入)に相当する
部分の税額を半額に、附属家の場合、残りの13.33平米に相当する部分の税額を半額にします。

ただ、税額計算を正確にするなら、主棟+附属家の税額を算出し、それに210分の270を乗じて算出する
という本来の方式が必要でしょう。(なぜ210分の270かはご自身でお考えください)

また、漏れの市では、機械計算上「課税標準を減額する」形式をとっており、軽減すべき課税標準に100円未満の
端数がでたときは「切り上げ」を行っていたりしますので、完全手計算での税額とは違うケースも多々あります。
ただし、大勢に影響はありませんので問題は起こっていません。





229 :222:04/01/08 20:41
すいません また連続になりますが…

共同住宅で100uで3区画ある場合で、
1区画が33.3・・uの場合は軽減無し。
1区画が50uで他の2区画が25uずつの場合は50uだけ軽減対象となる。

と言う考え方でよいのでしょうか?

主棟+附属家の考え方は、主棟からだけ引けばいいのかなぁ?
主棟100uと附属家20uなら主棟の100u分全てと言うように。

230 :評価補助員:04/01/08 21:00
>>229

前段はそのとおりです。
25平米の区画については、軽減対象とはしません。

主棟100平米+附属家20平米のケースですが、この120平米で1棟の建物とみます。

主棟の50平米の区画には、附属家10平米分が対応しますね。
主棟の25平米の区画には、附属家5平米分が対応します。
25+5=30<35平米(貸家共同住宅の最低適用面積基準)なので、これは適用に
なりませんので、主棟の50平米の区画+それに相当する附属家の面積相当分の
税額を軽減対象にするといいでしょう。

ぶっちゃけた話、3年間は本来の税額の4分の3になるとみていいでしょう。

ただ、漏れも1F50平米、2・3F25平米の耐火共同住宅で、附属家20平米(平家)と
いったケースには遭遇していないんですよ。
附属家の軽減期間も5年とみるべきと考えていますけど、本法附則第16条第2項には
そこまで詳しくは書いていませんからね。



231 :評価補助員:04/01/08 21:00
ちなみに地方税法本法附則第16条2項とはこういった条文です。

>2 市町村は、昭和三十九年一月二日から平成十二年三月三十一日までの間に新築された
>中高層耐火建築物(主要構造部を耐火構造とした建築物又は建築基準法第二条第九号の三イ
>若しくはロのいずれかに該当する建築物で、地上階数(政令で定めるところにより計算した
>地上階数をいう。次項において同じ。)三以上を有するものをいう。次項において同じ。)である住宅をいう。
>以下次項まで及び第五項において同じ。)で政令で定めるものに対して課する固定資産税については、
>次項、第五項又は第六項の規定の適用がある場合を除き、当該住宅に対して新たに固定資産税が
>課されることとなつた年度から五年度分の固定資産税に限り、当該住宅に係る固定資産税額(区分
>所有に係る住宅にあつては、本項の規定の適用を受ける部分に係る税額として各区分所有者ごとに
>政令で定めるところにより算定した額の合算額とし、区分所有に係る住宅以外の住宅(人の居住の用に
>供する部分以外の部分を有する住宅その他の政令で定める住宅に限る。)にあつては、本項の規定の
>適用を受ける部分に係る税額として政令で定めるところにより算定した額とする。)の二分の一に相当
>する額を当該住宅に係る固定資産税額から減額するものとする。




232 :222:04/01/08 21:02
あらら、違うんだ。じゃあ229の下のケースなら120u分全部軽減対象なんですね。

>なぜ210分の270か

一構の家屋としてみたうちの…だめだわかんね。
しばらく考えてみます。
たびたびすみません。ありがとうございます。

233 :222:04/01/08 21:05
229の下のケースは専用住宅のつもりだったんです…
でも共同住宅だったらまた違う考えなんですね。ちゃんと勉強します。

234 :評価補助員:04/01/08 21:17
>>232

229の後段のケースが専用住宅だったら、120平米全部が軽減の対象です(^^)

210分の270の意味ですが、

((240+30)−120÷2)/(240+30)ってことですよ。
全体で270平米なら立派に軽減対象ってことなのです。
こうした計算を何故するかというのは、1棟の面積が120平米を超えた場合、
軽減対象面積は1戸あたり120平米で打ちきりのため、簡易計算として課税面積から
60平米を引いて平米単価(再建築費評点数×経年減点補正率×1点当たり価格)を掛ける
という形で課税標準額計算を行うのが通例だからです。

民法の主物と従物の関係から、同じ家屋番号になるものの面積は合算したうえで
その家屋が新築住宅の税額軽減の対象になるか、軽減額がいくらになるかを考えると
いったプロセスで考えていけばいいかと思いますよ。



235 :非公開@個人情報保護のため:04/01/08 21:57
私の町はかなりの田舎の為、自分の山の木を利用して家建てる方が多いのですが、
15センチ、またはそれ以上の太さの柱の家が沢山出てしまいます。
こういった場合でもモノがよければ、減点補正はしないのが普通?

236 :評価補助員:04/01/08 22:12
>>235

切り出したままで、きっちり製材されていない丸太や角材については、真壁柱の場合は柱の程度で
0.8程度の減点補正を入れた方がいいでしょう。
丸太の場合は、「周囲の長さ÷3.14×0.7」の角材として取り扱えば実態に合うと思いますね。
もちろん、きっちり製材されているのなら減点補正は行いません。

大壁柱の場合は、通常は程度補正は難しいと思いますが、自分の山の木を使用して、自主施工すると
いった場合は、「仕上げの程度」が落ちるケースもありますのでそれを補正するという意味で0.9程度の
減点補正を加えたらよろしいかと。

なお、実務提要に、15センチを超える柱の再建築費評点の補正値があります。
18センチとか21センチの場合は、それを利用されるといいかと思いますが如何でしょう。



237 :非公開@個人情報保護のため:04/01/08 22:49
基礎の中途半端な高さのはどの程度補正で対応してます?
大きいのは柱と同様に載ってましたが…
25センチとか55センチとか

238 :評価補助員:04/01/09 19:54
>>237

漏れの市では、15センチ単位で基礎の高さを測ることとしていますので、
25センチなら地上高30センチを、55センチなら地上高60センチを適用しています。

現実に基礎高さとして有意差が一見してわかるのは15センチ単位が精一杯ですし、
基準上も15センチ単位でしか別表に載せていませんので、この程度で充分かと思いますよ。



239 :非公開@個人情報保護のため:04/01/09 21:59
なるほど。ありがとさんです。

240 :非公開@個人情報保護のため:04/01/10 17:54
こんなスレあったんですね。今の時期皆さん評価お忙しいころかと思われますが(w

少し質問させてください。
最近24時間換気がメーカーにぼちぼちついてきているようですが
(たぶん高断熱や防火の関係で排気が必要?)
あれは24時間換気で皆さん評価とっていますか?
プレハブメーカーはともかく、
地元のメーカーのでは「24時間換気?」と首を傾げたくなるものもありまして…

241 :評価補助員:04/01/11 23:40
>>240

「24時間換気」は、昨年の建築基準法の改正から必要となったものなので、15基準年度の
評点表では対応できていませんね。

漏れの市でも正式な対応が決まっていないのですが、評価基準から見る限り、換気扇の個数を
増やして対応するか、「その他工事」で0.1〜0.15程度の増点要因として考えるのが適切かと
漏れ自身は考えています。

100平米の家屋に「レンジフードファン以外の換気扇5か所程度」=約6万1千点。
120平米の家屋に「レンジフードファン以外の換気扇7か所程度」=約8万6千点。

木造・プレハブ準則の「その他工事」普通の増点補正0.1相当は、100平米につき5万点
なので、このあたりで対応するしかないかと思います。

これについては、漏れの市の内部でも統一した見解が出ていませんので、あくまで個人的な
考えとして見る必要があると思いますが、施工費用などを考慮するとこの程度が妥当な補正と
みています。

16年1月の東京都特別区の物価と労賃の水準が反映される18基準年度には、総務省も
対応を決めて欲しいものだと思うことしきりですね。



242 :非公開@個人情報保護のため:04/01/12 00:04
ありがとうございます。
やはり取り扱いが難しいようですね。手元に評価基準がありませんので詳しい点数は?ですが
現在ウチの市では天井扇で評価を進めています。
ただしコントロールする機械がある場合に限っていますが…
その他工事に含めるというのはいいかもしれませんね。
これからの一戸建て専用住宅には必須になってくるものですから。

>16年1月の東京都特別区の物価と労賃の水準が反映される18基準年度には、総務省も
>対応を決めて欲しいものだと思うことしきりですね。

同感です。もっといえばそれより前に見解の通達があるといいんですが…

243 :非公開@個人情報保護のため:04/01/13 21:56
新築住宅軽減に居住していることは必要ではない?
それと皆さんは床暖房や空調の該当面積ってどうやって出してます?
確実に床暖入ってるのに使用してないので面積がわからないことが…
所有者に聞いても「入ってないよぅ〜」とはぐらされることも。


244 :評価補助員:04/01/13 22:21
>>243

新築住宅の税額軽減の趣旨から、居住は必要要件ではありません。
あくまで、ある一定の面積以上を有する優良な住宅を供給させるという政策的配慮から
税額を軽減しているので、自己居住のみならず、貸家であっても軽減が適用されます。

「50平米未満の戸建て住宅について、何故軽減が適用できないのか」と言われることもありますが、
「狭小住宅が乱立するデメリットの方が大きいというのが国や地方公共団体の見解です。
 それを前提として地方税法や同法施行令を定めているのです。我々も法令に従って課税させて
 いただいている訳ですが、その法令にご不満でしたら裁判を起こしていただくしかないです」と
ホンネを言うこともありますよ。
住民が何と言っても適用できないものは逆立ちしてもできませんし、個人的にも下限が50平米というのは
まだまだ小さすぎるとも考えていますのでね(税制による誘導を行うなら戸建てで70平米、共同住宅で
内法面積基準で50平米ぐらいが下限として適当かなと漏れは考えています)。

あと、床暖房や空調の面積ですが、国の基準では「有効面積」ということになっていますので、
空調の場合は、効力が及ぶ全面積(廊下・押入・トイレ・風呂場以外全てが適用されることも
あります)を適用し、床暖房の場合、それによって暖房の効果がある全面積(極端な話LDKでは台所以外
全部)を適用することができます。

ただし、天井からの空調の場合は有効空調面積が簡単に出せますが、床暖房の場合は、
区画可能な部分から30〜45センチ小さい長方形を割り出して計算するケースが多いです。
電気式の場合、平米当たり26000点を超える評点になりますが、後付けの家屋との均衡も考えると
そこまで高くとれないってのが現状ですし・・・

あと、ホントにわからないときは、算出可能な区画から2畳、3畳、4.5畳、6畳の「決め打ち」で
対応するってのもありますが、これはあまりにもイレギュラーなので参考にしないでくださいませ(笑)



245 :非公開@個人情報保護のため:04/01/14 22:08
>>244
ありがと。

246 :非公開@個人情報保護のため:04/01/14 22:46
すみません教えてください。
コンクリート充填鋼管(CFT)造の家屋に適用する経年減点補正率表は
SRC・RC造用でしょうか、それともS造用でしょうか。

247 :評価補助員:04/01/14 23:02
>>246

耐久性の観点から経年減点補正率を適用するとすれば、SRC&RC用を適用するのが
よいと考えますが、漏れの市ではまだそういった建物がないので、資料をぐぐるのに少し
手間取りました。

ttp://www.iwata-gr.co.jp/5synews/b062.html あたりを漏れは参考にしましたが・・・


248 :非公開@個人情報保護のため:04/01/16 00:16
>>247
ありがとうございます。
「耐用年数100年」を謳っている紹介もあることから私もそのように考え
ますが、財務省令での取り扱いがS造(裏は取れていません。)との情報が
あり、未だ決心がつかずにおります。税務署にでも聞いてみようかな。

249 :評価補助員:04/01/16 00:58
>>248

財務省令の耐用年数表を確認してみましたけど、難しい問題を抱えていますね。
省令そのものが、昭和40年にできたものから構造区分を変えていないということもありますし、仮に
「金属造」だとしてもは骨格材の厚さは3通りしかないんですよね。
確かにコンクリート等の耐火被覆なしの建築もCFTでは可能ですが、実際に施工されるときには、
建物の用途からして被覆がされますし、それよりも耐用年数を長くさせるためにこういった施工をするでしょう。

ですから、鉄筋コンクリート造に近いものと見る必要があると漏れは解するのですが、こういった工法で施工できるのは
政治的にも「声が大きな業者」が多いですから、財務省にねじ込んで「金属造」という取扱をさせるというのは不可能では
ないのでしょうね。悲しいかなそれが現在の日本の現実なのでしょう。

漏れ自身は、これ以外では、総務省の経年減点補正率の表(平成6基準年度に改定分)で、
RCの専用住宅の耐用年数が60年、鉄骨造(4ミリ超)が40年、同3ミリ超〜4ミリ以下が30年、3ミリ以下が20年と
なっているのも問題だと思っています。
実際の建築物の利用状況と陳腐化の進行度合からみると、RCが45年、4ミリ超の鉄骨が35年、3ミリ超4ミリ以下が
28年程度が妥当だろうと思うのですがね。

地方公共団体の税収が減るってこともあって、総務省がなかなかこういった見解を変えないというのもありますが、
実際にこの仕事をしている皆様はどう感じているのかなと聞きたいところでもありますね。


250 :非公開@個人情報保護のため:04/01/16 22:44
鉄筋コン造の車庫などは皆さんの自治体ではuあたりどれくらいです?
設備や使用量によって違うことはわかりますが…
私のとこは減点補正を限界ってくらいにしても取得額に限りなく近くなってしまうんです
(:_;)

251 :評価補助員:04/01/17 00:08
>>250

具体的に、天端高さがどれぐらいで、長辺と短辺がどれぐらいで、コンクリートスラブ厚がどれぐらいの奴か
書いて欲しいが・・・

252 :非公開@個人情報保護のため:04/01/17 00:43
高さ280で3.5間×4間くらいですかね。コンクリ25トンだったかな?
ただコンクリと電動シャッターで結構補正入れて取得価額くらいになっちゃうんですよ。
ちなみに上の例の車庫を200マンくらいで購入してみえるんです。

253 :非公開@個人情報保護のため:04/01/17 00:46
シャッターの種類で結構かわったりしない?車庫

LSの車庫とかならよく見るんだけど

254 :評価補助員:04/01/17 01:11
>>252

倉庫・車庫用の不明確評点で暗算してみましたが、建具の程度を0.7にして、
仮設工事やその他工事も最小限度にしてみても、平米当たり4万6千点って
ところですね。

根切り工事(基礎工事)を思い切って地上式の基礎用として計算して、取得価格と
合わせるか、他に同様の車庫を建築できるような業者に一度見積もりをたててもらい
それを参考に評点付設するかでしょうね。

ひょっとしたら、車庫の主体(躯体)部分が結構古いので購入価格が200万円に
落ちているってことはありませんか?
そうした場合は、古い躯体に改築といった形式で評価するなどの対応を考えるのですが、
新築だと苦しいですね。


255 :非公開@個人情報保護のため:04/01/17 10:40
まったくの新築なんですよ。明細を見せていただいても間違いないですし。
やっぱキツキツになっちゃいますか…

256 :非公開@個人情報保護のため:04/01/17 14:44
お聞きしたいのですが所有権移転登記というのは処理日から効力が生じるのですか?
私、昨年中に家屋を売却したのですが所有権移転登記の受付が12月25日で、処理日が
1月5日となっているのですが、16年度の納税義務者は私になるのでしょうか?

257 :評価補助員:04/01/17 19:50
>>256

台帳課税主義により、登記物件については「1月1日時点の登記簿記載の所有者」という
ことになりますので、所有権移転の原因日が前年であって登記手続きが翌年にずれこんだ
場合は納税義務者は「前の所有者」ということになります。

納税通知を送った段階で、そういった苦情をよく受けるのですが、「法務局での受付日が
1月になっていたら納税義務者の変更はない」旨を伝えています。
税額の負担については、買主と話をしていただくしかないのですが、「冷たいようですが、
役所では斡旋案は一切出せません」の一点張りで通しています。

あと、12月に土地と建物の所有権移転をし、前年中に土地の所有権移転手続が完了、
建物は「どうせ取り壊すから」といった理由で所有権移転登記の手続をしない場合も
よくトラブルが起こりますね。
1月1日現在の納税義務者は、地方税法により、登記簿上でしかみないので前所有者
でしかない(登記という第三者対抗要件が具備されていないから当然)ので納税告知を
前所有者に行うわけですが、売主は「建物は滅失している」と思いこんでいるケースが
多くて難儀するのですよ。

全国的に名の通った不動産仲介業者の社員でも、「契約が成立したらいい」とだけしか
考えている者が多く、漏れはそこの社員にどなりつけたことがありますよ。
「宅建持っててお客さんから逃げる気か!」ってね。



258 :評価補助員:04/01/17 19:55
>>255

そうですね。
傾斜地の場合で、根切り土量が若干少なくなる(土量1立米について約2万点の減点)と
いう理由があれば少しはラクなのですが・・・
一応、漏れの市では根切り工事が簡単に行われた形跡がある場合には若干の減点補正を
行って調整もしますが、0.1〜0.15ですからね<減点補正率が・・・

259 :255:04/01/17 21:29
ありがとうございました。
値切って安く手に入れた方々だから怖いな…

260 :非公開@個人情報保護のため:04/01/17 21:52
ちょっとお聞きしたいのですが・・
先日、築5年の中古マンション(SRC)を購入された方からお問い合わせがありまして、
70平米くらいのマンションなのに前所有者から固定資産税と都市計画税(本市は0.3%)が
20万くらいすると言われたんだけど本当か?と聞かれたので
さすがにそれはないだろ・・と調べてみたところ
共有部分が多い(20平米くらい)こともあって評価額が1000万超となってまして・・
当初は1400万くらいだったみたいなのですが、これ、ちょっと高すぎません?

60世帯くらいの9階建のものなので決してここまで高くなくても・・
と思うのですが、こういった場合、後から見直したりしてますか?
どうも当時は比準評価だったこともあって、評価が適正かどうかかなり怪しいのですが・・
周辺マンションとのバランスもとれてないので困ったな、と。
気持ちとしてはなんとかしてあげたいんですけどね・・

261 :260:04/01/17 21:56
あ、築5年じゃなく確か8年でした・・
まだちゃんと調べてないのですが、比準で使ってた基準家屋が
共有部分の少ないマンションじゃなかったんじゃないかという気がしてるんですよね・・
とすると当時のマンション購入者に必要以上の負担をお願いしてることにもなるわけで・・
どうしたもんですかね・・

262 :評価補助員:04/01/17 22:32
>>260-261

まずは条件をきっちり調べてからカキコしていただかないと適正な評価がどれぐらいかといった
回答に困りますので、書き込むときには頭の中を整理してからお願いしますね。
一般的な話は簡単にできるのですが、税の場合は「課税される条件が全て異なる」ため、一般的な
ケースを答えても、当該事例に適切な回答とならない場合が多いのですからね。

で、この2発言からだけの結論ですが・・・

SRCでは明確計算をすると平米当たり再建築費評点数が16万点台になることもたまにありますので
普通は評価を変える必要はないと考えます。
ただ、周辺の物件評価格とあまりに違いすぎる場合は修正が必要となる場合が出るでしょう。

しかし、現時点で周辺の物件評価格とのバランスを欠くからといって比準評価の価格を法417条処理をした場合、
5年分の評価一括して変更することにもなり、それに対して「審査の申出」が出されるリスクもあるでしょう。
60世帯ぐらいですと1件ぐらいそういったケースが出ても不思議ではないです。
税額を下げてやるためによかれと思ってやったことが、結果的に事務処理を煩雑にするといった
ことにもなりかねませんのでご注意を。
役所からしたら「税金を下げてあげた」と思っても、住民からしたら「税金なんて払いたくない。
今の半分でも高すぎるぐらいだ」と思っている人もこの時世では無視できないぐらいいらっしゃいますし。

実際どうすればいいかとなると、100点満点ではないかもしれませんが、
平成18年度に当時の評点表で実態にあっていない部分を修正し、評価替えの扱いをしてしまうことでしょう。
ただし、これをやるためには「誤評価と思われるマンションを全てリストアップ」して、その条件を満たす建物に
ついて全て評価替えする必要もありますので注意してくださいね。

担当者が片手を超える職場ですと、「全員の意見調整(内部調整)」にエネルギーを無茶苦茶費やしますから、
上司を交えて対応を考える事をお勧めします。



263 :260:04/01/17 23:59
>>262
そうですか、16万点/平米超える時もあるんですね・・
まだ新採1年目なもんでそういうケースにあたったことがなくて。
SRCの建物も10棟以上はやったんですが、一番高かったワンルームの
10階建で14万点/平米くらいでしたんで、ちょっと驚いたんですよね。

>担当者が片手を超える職場ですと、「全員の意見調整(内部調整)」にエネルギーを無茶苦茶費やしますから、
家屋担当だけで20人以上いますんで、大変かもしれません・・
マンション乱立地域でもありますし・・

色々もっと勉強してみます。
ありがとうございました。

264 :256:04/01/18 10:46
>「法務局での受付日が1月になっていたら納税義務者の変更はない」

ここで言われる法務局の受付日=処理日ということですか?
早くしてもらえばよかった…相手に話してみます。
ありがとうございました。

265 :評価補助員:04/01/18 13:08
>>264

そう、所有権の移転の原因日ではなく、法務局の受付日としています。
所有権移転の日が10年前で、法務局受付日が本年となった所有権移転物件について、
10年前に遡って納税義務者を変更しないのと同じことだと思ってくださいね。



266 :256:04/01/18 13:31
なるほどね。法務局は12/25に受け付けたんだから、当日処理してくれたらよかったのかな?
ちょっとの差で一年違うとは焦ってやらした意味無しかよっ

267 :評価補助員:04/01/18 14:08
>>266

えーと、「法務局」の受付日が12月25日とはっきりしていれば、
法務局内での処理が平成16年1月5日にずれ込んでも問題ないですよ。
納税義務者は承継取得者になります。

漏れ自身勘違いしていたのは、受付場所がどこかでして、司法書士が受け付けた日が
12月25日だと思っていましたので。

ただ単に、移転手続だけして、書類を法務局に持っていたのが1月でしたら
前言の通り納税義務者は売主になりますがね。







268 :256:04/01/18 16:45
なーんだ、そうしたら買った方にかかるんですね。
よかった。ありがとうございました。

もう一つ聞きたいんですが、今年家を建てようと思っているのですが150センチ以上
高さがあると家屋として固定資産税がかかると聞いたのですが、屋根裏や床下収納を
作ろうとしたら150センチ以下にしておけば課税対象にならないのですか?
逆に2メートル四方くらいの小さな地下でも150センチ以上あれば税金がかかるの?
収納スペースくらいならこだわりはあまり無いから多少なりとも浮かせたいんで…

269 :評価補助員:04/01/18 20:58
>>268

屋根裏や床下に150センチ以下に仕上げをした部分がある場合ですね。
建物の登記面積の上では、現行法では現れないのですが、原則として、評点項目にある仕上げ材で、
本体家屋内部と同程度の仕上げを行っている場合は、実態に合わせて「使用量の増量」補正をする必要が
あると思われます。

屋根裏の場合、床にフローリング等の仕上げを行い、壁や天井にも仕上げがなされている場合、
床下収納でも「その他工事」の評点項目解説に書かれているもの以上の施工がなされていれば、
非木造評点表により、当該部分を評価するということになりますね。
施工された実量と、標準量との差を吟味して増加部分の評点数を計算してください。
そうでないと、そういった設備のない家屋との評価の均衡がとれませんからね。

ちなみに105平米の2×4の建物で、当初再建築費評点数合計が600万点ぐらい(安普請の
2×4で3LDK仕様ならありえます)ですと、平米当たり再建築費評点数が71900点台で「耐用20年」になります。
(漏れの市の1点あたり価格は1.00円、寒冷・積雪地補正がないので当初経年が0.80です)
こうした場合、そのような設備を加えることによって再建築費評点が増加しますと、640万点ぐらいになるケースもでます。
(屋根裏に30平米程度の収納スペースを設け、仕上げ程度が本体と同程度のとき)

そうすると、平米当たり再建築費評点数は、見事76,190点となり「耐用25年」の補正をすることになったりしますので、
税額は高くなるわ、古くなっても税金はなかなか下がらないわという問題が出たりするのですよ。
(それの調整にいろいろ苦労したこともあります)
そういった場合は少し可哀想なこともあるのですが、「物があるから掛ける」という性格の税ですのでご容赦を。

「評点数の増加=税額増」は痛い話かと思いますが、「税額の安くなる家=安普請で使い勝手の悪い家」でもあります。
年額1万にも満たない税額をケチって使い勝手の悪い家を建てるってのは本末転倒でもあることも頭に入れて
おいていただければと願う次第です。




270 :評価補助員:04/01/18 21:01
>>268

自己レススマソです。


>>269 で、
「評点数を計算してください」といった部分は、課税が本業の方へのメッセージですので、
「評点数を計算します」と読み替えていただければ幸いです。

271 :非公開@個人情報保護のため:04/01/18 23:17
うーん、評価補助員君っていつも出てくるけど、
家屋評価のヤシってそんなにカキコできるほど
ヒマなのかい?

272 :非公開@個人情報保護のため:04/01/19 14:19
>>271
>ヒマなのかい?

せっかく自分の時間使ってカキコしてくれているのに、そんな風に言うもんじゃないよ。

273 :256:04/01/19 20:53
>>269
そうですね。めったにできる買い物じゃないので予算やこれからの負担を十分に
考慮して建てようと思います。レスありがとね。

274 :非公開@個人情報保護のため:04/01/19 20:54
すいません、ダイナムという全国チェーンのパチンコ屋
評価された方いらっしゃいますか?
丸太組みのログハウスのような構造なのですが・・・
どのように評価するか迷っています。

http://www.dynam.jp/

275 :評価補助員:04/01/19 21:18
>>274

> すいません、ダイナムという全国チェーンのパチンコ屋
> 評価された方いらっしゃいますか?

申し訳ない。
漏れが徘徊するパチンコ屋では、そのチェーン店がないので
回答を差し控えさせていただきますね。

実際に遊戯されたり、評価された方、レスよろです。



276 :非公開@個人情報保護のため:04/01/19 21:53
お師匠さま!お願いします。

お母さん名義の平屋建に、孝行息子がお金をだして2階を増築したそうです。
今日その家を調査してきましたが、お母様から、2階は息子がお金をだしたので
息子名義だから納税通知を分けられませんか??と聞かれて、混乱してしまいました。

とりあえず、登記の名義がお母さんですから、増築のお金を息子さんが出しても
お母さんにしか納税通知は送れません・・・面積も変わってるので、
表示変更登記を併せて、息子さんと共有名義にすれば、話しは違ってきますが・・
と言って来ました・・・(間違ってますかね????)

不安になって、何か根拠となる条文等を探しましたが、勉強不足でどこを見れば
いいものか・・・。
もしかして、増築部分だけ未登記で息子さん名義・・なんていうことも考えてしまい
不安になってしまいました・・。

私の考えが間違っていましたら、明日速攻訂正の電話を所有者に入れますので
よろしくお願いします。






277 :非公開@個人情報保護のため:04/01/19 22:27
民法242条、247条2項?

278 :評価補助員:04/01/19 22:46
>>276

納税通知は分割できません。
民法第242条により、増築部分は原則として附合してしまいますからね。
「真正なる登記名義人の回復」等により、増築部と既存部との出捐割合で増築の登記及び持分割合の変更を行わない限り、
母親名義の登記となり放置しておくと国税当局から、「母親が息子から贈与を受けた」とみなして贈与税を掛けてくることも
あります。

あくまで物理的に一棟の建物なので、「増築部分に未登記で息子名義として課税」することはできません。
審査請求がなされたり、審査の申出がなされたりした場合や滞納があったときには下手をすると課税処分が
無効なものとして扱われかねませんからね。
また、相続があったときにも厄介ですので、早急に表示変更登記をするよう強く指導してあげてくださいね。

参考:
民法第二百四十二条
【 不動産の附合 】
不動産ノ所有者ハ其不動産ノ従トシテ之ニ附合シタル物ノ所有権ヲ取得ス
但権原ニ因リテ其物ヲ附属セシメタル他人ノ権利ヲ妨ケス

これと、 ttp://www.okamine.co.jp/hosyou/hugou.htm を参考にしました。

279 :非公開@個人情報保護のため:04/01/20 22:23
>278
既存部の名義人が死亡している場合はどうしますか?


280 :評価補助員:04/01/20 22:44
>>279

既存部について「現実の所有者」を探して「現所有者認定」をした上で課税するのが妥当かな。
既存部について現所有者認定、その後現所有者の物件に附合したと解釈して課税するというパターンです。

増築した者が物件の相続人であることが前提ですが、登記名義人死亡の家屋に対して、
「増築した者を現所有者」として認定。
増築部分も一体として課税するという手をとりますが・・・

ま、「現所有者認定」が一番しんどいのですが、相続人であれば、複数いても最終的には
連帯納税義務を負っている訳ですので、その家屋の所有について揉めたときは税額の按分に
ついては役所は絡む必要がない(当事者同士で話し合っていただけば済む)ということで
課税は無効にはならないと考えますね。




281 :評価補助員:04/01/20 22:49
>>280

なお、このケースで相続人間で決着がついたときの所有者に変更があったときは、賦課替えが必要と解します。
例えば増築者Aは相続人であるため、現所有者認定をしてAに課税(本来はAを含む相続人全員)していたが、
遺産分割協議が成立し、結果的にAはその物件を相続せず、Bが相続したといったケースです。

漏れの市では、こうしたケースでは、Aへの課税を取り消し、相続発生日に遡ってBに課税することと
しています。(ただ、地方税法の時効の関係上、5年以上遡及しての賦課替えは行いません)


282 :評価補助員:04/01/20 22:57
ま、ホントは相続後の増築が絡むとめちゃくちゃ厄介なのですけどね。

そういった行為があれば、保存行為の範疇を超えているため、当然増築者は相続について
単純承認しているはずなのに、何故か遺産分割協議書では「相続権をすべて放棄した」って
ことになってるケースもあったりするのよねぇ・・・


283 :非公開@個人情報保護のため:04/01/20 23:14
お師匠様!ありがとうございました〜!
こんなに親切に教えていただき感動しました。
また何かありましたらご教授よろしくお願いします。




284 :非公開@個人情報保護のため:04/01/21 02:20
>278
登記しない場合は課税できないってことですか?


285 :評価補助員:04/01/21 07:17
>>284

未登記でも、現実に増築があれば原則として登記簿上の所有者に課税します。
税金をかけられるのがいやなら、所有関係を明らかにした上で、
「義務」である建物表示登記を行っていただくだけのことです。


286 :非公開@個人情報保護のため:04/01/21 18:27
かなりマヌケな質問ですがお伺いします。

階段は「部分別・その他工事」に含まれているんですが、
これは、階段構造そのものすべて(踏み面、蹴り込み等)を含むと考えて
いいんですよね。

踏み面について「床仕上げ」とかとらなくていいんですよねぇ。
床組も2階床組はないですよね。その部分。

なんか、割合算出・計算中にふと疑問に思ってハマッてしまいました。


階段の構造等
tp://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/html_0022/hon022_031.htm

287 :非公開@個人情報保護のため:04/01/21 19:44
どなたか積水ハウスのジオ・トリステージU評価された方、おられます?
家屋評価3年目にして初めて遭遇したんですが、(恥
重量鉄骨構造なのでいわゆる軽量鉄骨系プレハブの計算ではなく、
非木造住宅・アパート用建物で計算するのでしょうか?
平面図等の限りではプレハブのものと差がないように見えます・・・
いいアドバイスがありましたら、お願いします。


288 :非公開@個人情報保護のため:04/01/21 21:37
>>287
ジオトリは重量鉄骨で主体構造部は計算するのして
プレハブ化をしていました(平成12基準)
その他は軽量鉄骨造プレハブの評価基準の点数を組み合わせて
いました。
いまは平成15基準にかわったので違うかも

289 :非公開@個人情報保護のため:04/01/21 22:03
すみません、150センチ以上のロフトと言うのは床面積に含まれるのでしょうか?
そうなら2階にそのものがあった場合3階建てという扱いになるのですか?
2階の面積増?それともその他工事?

290 :評価補助員:04/01/21 22:54
>>286-289

ごめーん、今夜は寒かったので暖めるために「酔っぱ」なのよ(^^;)
レス読める元気でたら書くこととしますm(_)m


291 :非公開@個人情報保護のため:04/01/21 23:33
あははっ(>ε<)
何だか使命感感じさせちゃってますね。
このスレ見ると評価する上で役にたってます。
当たり前だと思い込んでいることが違ったり。

292 :260:04/01/22 00:37
>>287
ウチは鉄骨プレは軽プレの基準表使ってます・・
めいいっぱい主体で補正はかけますが、正直不十分だと思います。
近隣の市との研究会では非木造として扱っている市もありましたが、
これだと高くなりすぎるので納税者有利にとの判断だそうです。

>>289
ウチはロフトの場合その他工事でしかとってないです。
ただ、小屋裏収納等で階段を使ってあがる場合は
150センチを超える部分が部分的にでもあればその部屋全体を
床面積に算入してます。
ですので、登記上は2階建でも課税は3階建としています。

293 :非公開@個人情報保護のため:04/01/22 01:09
鉄骨の厚みがバラバラなものは割合の多いほうを採用して経年減価させてますか?
古材で造られているので材が色々で…

294 :評価補助員:04/01/22 22:46
>>286

> 階段は「部分別・その他工事」に含まれているんですが、
> これは、階段構造そのものすべて(踏み面、蹴り込み等)を含むと考えて
> いいんですよね。
>
> 踏み面について「床仕上げ」とかとらなくていいんですよねぇ。
> 床組も2階床組はないですよね。その部分。

階段については、自治体によって評点付設方法が異なるところです。

漏れの市では、階段部分(階下・階上部分とも)について、床組・床仕上げの評点を付設しているため、
階段については細かいことを評点付設に関して触れていないのです。
階段がない建物(平家建)だと、「その他工事」を0.1〜0.15程度減点補正、3階建て等で複数の階段を
有する建物だと、その他工事を0.1〜0.15程度増点補正しているといったところです。

ただ、自治体によっては、階段部分の床組・床仕上げをとらない(階上部分)ところもあるようで、そうした
ところでは、平家建や複数の階段設置の建物について、「その他工事」の増減点補正が階段1つで0.2〜0.3程度と
幅が大きくなるようですね。

いずれにしても、つじつまが合えばいいのではと思うのですが。

漏れの市では、12基準年度までは、階段部分には寄木貼相当の床仕上げ&階上床組があるものと見なして
評点付設をしていたのですが、今回の評点項目の整理(木造・プレハブ)でそうした項目がないというのが若干
辛いところです。



295 :評価補助員:04/01/22 22:48
>>287

漏れの市では、実務提要のまま、「主体構造部は3.2ミリ厚の鉄骨」として1.35の増点補正を
しているだけですね。

ただ、非木造プレハブ家屋については、評価基準の方式がころころ変わりそうなので、
今後どうなるかは予断を許さないところですね。
特に、重量鉄骨プレハブがかなり出てきており、準則の考え方では対応がしにくいということも
あるようですし・・・


296 :評価補助員:04/01/22 23:01
>>289

天井高さが150センチ以上ある部分がロフトに存在し、かつ「居室内と同等の内装仕上げ」が
当該部分に施工されていれば、使用数量を考慮の上増量補正を行います。

階層や課税床面積については、評点付設のための資料にのみ記載しますが、課税台帳は登記簿に
記載がない場合は修正していません。
(平米あたり再建築費評点数が増加するということになるだけです。)

正しいかどうかとなりますと、漏れ自身は間違っていると考えていますが、法務局で表示変更登記が
なされていない物件について階層をいじった場合、登記官によっては評価証明を出した漏れの市に
「物件が違うのでは」との異議を申し出て、所有権移転などの事務処理を止めるケースがあったりするので、
住民の便宜も図ってのこととして運用しています。

ただ、ロフト部分の登記がなされておらず、かつ、ロフト内の仕上げが「居室内の仕上げの程度に至っていない」
ものについては、その他工事で0.1〜0.15程度の増点補正要因として対応しています。
床や内壁仕上げがコンパネだけで、仕上げの程度も雑と見られる場合等ですが・・・

#表示登記が出たら、法務局も実地調査をしっかり行い、実態に合わない場合は
#申請人に補正を命じて欲しいんだけどね。



297 :評価補助員:04/01/22 23:09
>>293

漏れの市では、

1 鉄骨厚さが違う部分を区分して評価できない場合
  →1階部分で一番厚い部分のミリ数を採用する

2 鉄骨厚さが違う部分を区分して評価できる場合 
  →区分毎に1階部分の鉄骨の厚さに対応する耐用年数を採用する

こととしています。

例えば、1階の鉄骨厚さと2階の鉄骨厚さが違うプレハブ建物(ダイワハウスに多いです)ですと、
鉄骨厚3.2ミリとして経年減点補正をする等の対応をとっています。
また、登記で鉄骨造として表示された場合で、明らかに4ミリ厚超の鉄骨を主体に使用している
場合は、4ミリ超の耐用年数を採用しています。

これも、各地方公共団体によって対応が分かれるところだと思いますので、漏れ自身は「どれが正しい」とは
言えないところでもあります。




298 :非公開@個人情報保護のため:04/01/23 19:39
鉄筋コンクリート造の仕上の「仕上なし」と「打放」の違いってなにですか?
私にはどちらも=でないかと思えるのですが…

299 :非公開@個人情報保護のため:04/01/23 21:28
打ちっぱなし下は仕上げの塗装なり吹き付けなりできるほど
ちょっとつるんとした状態ではないかと私は妄想中。



300 :非公開@個人情報保護のため:04/01/23 22:18
300年もつ家がほしい。

301 :非公開@個人情報保護のため:04/01/24 00:09
>>300

木造で建ててください。
うまくメンテすれば、1200年以上平気で持ちますYO!

by 正倉院


302 :新人:04/01/24 12:04
>>298
たしか型枠が違うんですよね。
結果として>>299さんのおっしゃってるような違いが出るんですけど。
でも(並)くらいだとあんまり違わない気も・・

303 :非公開@個人情報保護のため:04/01/24 13:11
なるほどね。よーく見てみるわ。

304 :非公開@個人情報保護のため:04/01/26 19:08
固定資産税関係の公益法人に出向等の経験ある方、います?
戻ってきたらやっぱり資産税に戻ることになるんでしょうか??

305 :非公開@個人情報保護のため:04/01/26 21:19
登記は年内にあげてて、まだできてないって言い張るやつがいるんですけど・・・
年末に確認したら、いかにもできていたのに。
業者も「住宅ローン減税のために、年内に登記あげたんですよね」とかいいやがる。
どうしてくれよう。


306 :非公開@個人情報保護のため:04/01/26 21:20


http://product.esbooks.yahoo.co.jp/product/product/detail/author?accd=31323306

307 :非公開@個人情報保護のため:04/01/26 22:08
>305

あっちでは住んでいることにして、こっちでは住んでいないことにするなんて
虫の良いことが通るわけないでしょ。

308 :非公開@個人情報保護のため:04/01/26 23:20
>>304
まちまちでしょ。固定資産付けで出向だったり、その団体ごとで異なると思われ。

309 :評価補助員:04/01/27 00:13
>>305

その物件は、同一敷地での建て替えですか?
それによって回答が変わってきますが・・・


310 :非公開@個人情報保護のため:04/01/27 01:46
非常に遅レスなんだが・・
>>298
うちは型枠外しただけの状態を仕上げなしでとってる。
あれって枠を外しただけだと枠と枠の間がちょっと盛り上がってないかな?ついでに外した板の跡もモロに残ってるし。
で、そのボコボコを削って、うす〜〜くモル塗って打放(下)。
だから微妙に磨いてあるだけなのとかは困ってる・・・。
程度0.5でとったりとらなかったり・・。

>>302
型枠が違うのは打放(下)よりも上の話では?
普通のまっすぐな壁なら型枠は同じのはずかと(うろ覚えだけど

311 :非公開@個人情報保護のため:04/01/27 19:15
>>304
固定資産付けで出向だと戻るんでないか?

312 :非公開@個人情報保護のため:04/01/27 23:58
>>306
まったくの新築です。

>>305
そのとおり。
直接の担当ではないため、口出ししませんが、
一種の脱税ですからねえ

313 :評価補助員:04/01/28 00:23
>>312

全くの新築で、物件が課税できる要件を満たしていない場合は課税しない。
但し、土地の取扱として「非住宅用地」として高い税金を課税するのが正当な取扱でしょう。

どうしても、家屋の課税が必要でしたら、家屋に対して課税はしますけど、住宅としての
要件を満たしていないなら、家屋+非住宅用地としての土地の課税を行っています。
「都合のいいことはできない」ということを毅然というのは課税庁として当然のことです。
そこまで言うと、大抵の場合は引き下がりますし、「何なら審査請求でも訴訟でも受けて立ちますよ。
何なら弁護士に頼んでもらってもいいですが、勝ち目あると思いますか」と漏れは宣告しています。
そこまでいう漏れには、幸いにして審査請求も訴訟も誰も出してきてくれません(笑)

で、単純に建て替えのケース。
建物の課税を目こぼしできる範囲なら目こぼしするのがあとあと揉めずに済むでしょうね。
ただし、「建物が完成していて引き渡しを受けていないだけ」といった状態ならば、建物については
施工業者に課税。土地については地主に課税し、住宅用地の課税標準の特例をきかせるのが
正当な取扱でしょうね。

>>307 の意見は当然なのですが、きっちりと理論立てて説明しないと、住民に舐められますからね。

余談ですが、漏れは、建築確認なき物件(違法建築建物)への課税時に、建築業者と仲介業者が
ぐちゃぐちゃいうので、「原始取得者は誰ですか。答えられますか。」と一言いうだけで両方の業者を
黙らせたこともあったりします。
役所の家屋評価の人間が「原始取得者」って言葉を知らないと思って舐めてかかってるなと思って
一発かましただけなのですが、意外と効果はあったようです。
漏れの担当地区では、その業者はおとなしくなりましたねぇ(笑)



314 :非公開@個人情報保護のため:04/01/28 00:27
>298
ウチは、だいたい打放し中でとってます。
ツルっとしていて凸凹もなく(枠の線?はあり)気泡も無いかほとんど見られないもの。
(住宅等の打ちっ放し)
凸凹多めで気泡も多く枠の跡も盛り上がってるようなのは下。(主に駐車場とかかな?)
粒の細かいモルタル表面に流してないなぁってのは仕上げ無し、(高い基礎をそのまま使った倉庫とか機械室とか)
と大まかな考えで。(ちょと表現が変かも知れない。スマソ)

工務店の知り合いで、主に鉄筋コンを扱ってる人は、結構簡単そうに見えるけど、
気泡を作らないで、ツルっと綺麗に仕上げるのはかなり手間と技が必要とのこと。


315 :非公開@個人情報保護のため:04/01/29 00:02
>313
12月に来たばかりなんで、大変勉強になります。ありがとうございました。

件の建物は今現在は完成しています。
ただし、年明けに作業をしたので1日現在は完成していなかったというのが、
向こうの言い分です。

でも、いうことがあいまいで、一度引渡しを受けたのに気に入らなかっただの、
いや、まだ完成していなかっただの・・・

私も年末に見たのですが、工事はしていなかったのですがねえ。

直接の担当でないので、「もっと強気に説明すれば」と担当の先輩には言うのですが・・・
登記があがっている以上、裁判になったとしても
完成していなかったことを証明する義務は相手にありますよねえ。

結局家屋課税なしの非住宅用地に落ち着きそうです。
私は不満なのですが・・・・


316 :評価補助員:04/01/29 00:24
>>315

実際に家屋に課税しなかった場合、土地の税額はどれぐらいになりますか。
家屋の構造・面積等から税額の見込みはどれぐらいになりますか。

入居者は、家屋の税金がかからないから絶対に税金が安くなると思っているのですが、
住宅用地の課税標準の特例を適用しないと、実際には家屋の税額を含めても高い税額を
払う羽目になるため、いざ納税告知を受けた段になって「家屋の税金がかかっていないのは
おかしいではないか」と文句を言うケースが多いのですよ。

ですから、そこのところの説明も十分に行っていく必要があるでしょうね。

また、年末に完成したと見られる物件でも怪しいものは「仕事始め」の日に再度見に行くのも
鉄則です。
漏れの場合、業者が何をやっているかを見た上で、それをメモして施工業者または入居者に
話を持っていきます。

ただ、完成認定については、揉めた場合は課税庁側の「現況確認証拠」が必ず必要となります。
その証拠等に基づいて課税したことに対して納税者が反論する場合は、当然相手方に挙証責任が
出ますが、どちらにしても資料が絶対に要るということを肝に銘じてくださいね。

現場百廻(百見)が我々の仕事の基本だということを忘れないようにしてください。

余談ですが、突貫工事の場合を除いては、12月30日〜1月3日に工務店は仕事をして
いないとみていいと思います。
職人が帰省してしまっているという事情もありますのでね。
ま、昨年末は住宅借入金特別控除の延長をめぐって駆け込み登記や駆け込み工事が
多かったので例外的な年でしたが。




317 :非公開@個人情報保護のため:04/01/29 00:57
>316
うちの場合、田舎なので、家屋なしの方がやはり安くなってしまうようです。

年末年始の現況確認が大事だというのが、よくわかりました。
物証を残しておくのがいいですね。
自分の担当物件でやばそうなものは、
「ほら、年末に完成してるの確認してるからね〜」という意味で
手紙を入れておいたのですが。
来年はデジカメもって回ることにします。

すいません、もうひとつだけ教えてください。
>ただ、完成認定については、揉めた場合は課税庁側の「現況確認証拠」が
>必ず必要となります。

ここの根拠法令等を教えてください。

318 :評価補助員:04/01/29 21:50
>>317

地方税法第341条第1号により、固定資産税の課税客体に家屋が含まれていること、
同条第3号により、家屋の定義がなされていること、

同法第359条第1項により、その賦課期日が毎年1月1日であること、

取扱通知(地方税法の施行に関する取扱について(市町村税関係)
/(昭和29年5月13日自乙市発第22号自治庁次長通知))の第3章第1節第1二による「家屋の定義」、

不動産登記事務取扱手続準則136の「家屋の認定基準」により、

地方税法第408条の実地調査の義務づけ及び同法第409条による「現況課税主義」に基づき、
課税を適切に行っている旨の答弁を行う必要があるため、何らかの形で現況確認証拠を提出させられる
ことになります。

結果的には、両者が提出した資料の信憑性が問われるわけですが・・・




319 :評価補助員:04/01/29 22:02
>>317

漏れの市の場合は、テキトーに都会なので、住宅地あり、田舎ありってことでバラエティーに富んでいます。
住宅地の場合ですと、80〜100平米以下の狭小土地の場合を除いては、住宅用地の適用ある場合の方が、
建物に3年間の新築軽減が適用されるために税額が安くなりますね。

田舎の場合ですと、農地から宅地又は雑種地への現況変更に伴う土地の税額アップが大きく響きますので、
建物が完成していようがいまいが土地担当者への連絡が欠かせないところだったりするのですよ。

そのため、漏れはクリスマス以降の年末出勤日と仕事始めの日に完成間際の建物の現況をかなり詳細に
メモしています。業者のトラックが停まっていればそのナンバーも控えておく等の措置はとりますね。
ま、漏れも係内では大いに「変人」ですのでここまでできるのかもしれないのでしょうが、そこまでしておけば
逆に揉めることは少なくなるのですよ。
住民からみたら、「きっちり見ているな」って思われる状況を作っていますので、漏れの担当地区では
トラブルは少ないですね。

ただし、基本的な調査ができていないというか「住宅用地の課税標準の特例」の意味や
「農地と宅地・雑種地の評価格の違い」が判っていない家屋担当も少なからずいますので、
そういった人の持った地区は納税告知を行った後が怖いですね((((;゚Д゚)))))ガクガクブルブル






320 :非公開@個人情報保護のため:04/01/31 01:58
>評価補助員氏

大変勉強になりました。
来年はぐうの音も出ないようなメモ取ります。

その前に今年の評価だ・・・
来て2ヶ月なのに、100件ぐらい評価しないといけない。
そもそも評価もよくわからないのに。
欝だ・・・・


321 :非公開@個人情報保護のため:04/01/31 07:47
私物のデジカメで現場撮影すると、画像情報管理の点を噛みつかれそう・・・。

職場で早くデジ一眼が導入されないかな〜。

322 :非公開@個人情報保護のため:04/01/31 07:58
市会議員の実力者の家の評価に当たっての留意点を教えて下さい。

323 :評価補助員:04/01/31 10:57
>>322

漏れの市の場合、市会議員本人の場合は、議員の資産公開で評価格を開示しているので
意外と簡単です。
安く評価しても、住民の目があるということをはっきり伝えれば、そのまま評価可能ですけどね。
むしろ、少し高めに出るんじゃないかなとも思います。

議員でない実力者の家でも、近隣の人は「その人はいくら家にカネをかけている」という情報が
伝わっていますので、毎年4月の縦覧のことを説明の上、しっかり課税しますよ。
ただし、AさんとBさんとの「家の格」の差をあらわす「平米あたり再建築費評点数」は「格の順」に
持っていくなどの苦労はありますけどね・・・

ホントに一番厄介なのは年金生活者の家なんですよ。
将来の収入が年金しかないのに、賃貸じゃ不安ってばかりに55歳を超えてから家をあわてて
購入するって人が多いのは問題だなと思います。
その資産を保有するにふさわしい収入や貯蓄があって初めて固定資産税も納付できるのですが、
収入も貯蓄もはたいてしまっているケースが多々ありますのでね。


324 :評価補助員:04/01/31 11:01
>>321

デジカメの写真よりは、銀塩(フィルム)の写真の方がいいと思いますよ。
漏れは画像処理が簡単にできる(ちょっとした知恵があれば一介の事務職員でも可能)デジカメで
撮った写真というのは証拠としては如何なものかと思っていますので、デジカメ万能とは決して思っていません。

その場にカメラがなくても「写るんです」一個買えば何とかできるケースが多いので、漏れは売っている店を
しっかり覚えていたりします。

325 :評価補助員:04/01/31 11:14
>>320

うわ、今から100件の評価ですか。ご愁傷様です。
漏れの市ですと、遅くとも9月頃からの評価が可能なのですけどねぇ・・・

実際、評価ってのは基準の本線をしっかり覚えてしまえば何とかなるのですよ。
漏れだって実務提要と評価基準解説と自分の市の評価要領がいつまで経っても手放せないのですから・・・

それより要求されるのは、住民への説明能力。
どうしてこういった税額がかかるのか、新築軽減がきれたらどうなるか等をしっかり説明しておかないと
後でトラブルの元ですよ。

漏れ自身は、調査の時の家屋実態の調査:説明の比率は1:4〜1:5(所要30〜40分)です。

納税者意識の変化もありますので(実際に「いくら払わないといけないのか」ということだけを見る
ように仕向けられた住民が多くなっただけで、「この町をよくするにはこうしてほしい」といったような
ことを言える住民は無茶苦茶減っているのが現状ですけどね)、説明重視で臨むよう努力してくださいね。


326 :評価補助員:04/01/31 22:20

>>320

と、これまでレスを書いていて気になっていたのだけど・・・

> 来年はぐうの音も出ないようなメモ取ります。

ということについては、充分な注意がいりますよ。

しっかりメモを取って、相手をぎゃふんと言わせて課税するというのも場合によっては
必要でしょうが、何でもそうした手で課税するってのは「滞納者数」を増やすだけになったり、
他の行政の事業に協力して貰えなかったりするなどのマイナス面もあり、そういった
マイナス面ってのは税収によるプラスを大きく上回るのが実際のところです。

ふんぞり返って喧嘩腰でくるところにはそれこそ「ぐうの音も出ない」ようにするのが一番ですが、
「そういった事もできるぐらい情報収集をしている」ということを住民に見える形で仕事をするのが
一番大切かと思います。

1 取り壊した家屋に課税しないよう処理し、住宅用地かそうでないかをはっきりさせる。
2 建築確認がなくても、課税対象となる建物が建築されている現場を見つけたら、すぐに記録を
  残し、完成とみたらすぐに電話連絡を行って課税の話をする。違法建築でも課税を行うことは
  必ず伝え、調査等に協力をいただけない場合は職権で外観評価等によって課税することを伝える。
3 どの家屋が調査が可能な状態になっているか、近隣の調査の際に確認しておき、引っ越しから
  1〜2か月経った「落ち着いた時期」に訪問するようにするなどの配慮をする。
4 評価基準や納税義務者の確定についてしっかり覚えておく。

の4点を身につければ、「戦わずして勝つ」ような調査もできるようになりますよ。

忙しいでしょうが ファイト!

327 :非公開@個人情報保護のため:04/01/31 22:30
>補助員氏
いや、そもそも評価の仕方もわからないのに、調査に出てるんで、
調査が抜けてたりして、今になって、頭を抱えています。

>調査の時の家屋実態の調査:説明の比率は1:4〜1:5(所要30〜40分)
1件の調査に50分ぐらいってことですか?
で、調査は実質10分??

うちの場合、二人組みで1時間〜1時間半です。
非木造は図面コピーして、設備と仕上げ確認と建具の寸法取りですみますが、
木造なんか、手書きで図面起こします。
激しく時代遅れですか?


328 :評価補助員:04/01/31 22:55
>>327

評価の仕方を覚えるには最低3年かかると思っておいていただいて間違いないです。
なお、調査時間は、20分から50分ってところですね。
家が小さくても、不動産を持ったときにかかる税の話をするためには結構かかりますからね。

> で、調査は実質10分??

100〜150平米の家屋だと実質そんなものです。

> 激しく時代遅れですか?

時代遅れとは思いませんが、木造家屋で間取り図をきっちり書いて評価をしている人ほど評価の精度が悪いというのが
漏れの市の現状なのですよ。
間取り図を清書していると100平米の家屋でそれだけでも15分ぐらいはかかってしまいますが、それを書いている
ことだけに気が行ってしまって、肝腎の評価計算はお粗末って職員が少なからずおりますので・・・

で、漏れはどうしているかというと・・・

当然、漏れの市でも「間取り図は書くように」という指示はありますが、プライバシーの保護及び評価精度の差が
出ないことから、5平米以上の区画の数や各居室の平米数だけをメモして帰ってきて評価をする職員もベテランの
中には何人かおりまして漏れもそうした職員の一人だったりします。

それでも、きっちり間取り図とって評価した同僚と内装の構成比を比べたら、1パーセント単位で一致!
評価するのには、ポイントだけしっかりとっていけばいいというのが結論なのですよ。
「木を見て森を見ず」になってはいけませんよ。

もっとも200平米級の日本家屋になりましたら、漏れもきっちり間取り図を書くか、住民の協力を得て
即座にコンビニで図面をコピー(自腹ですよ、20円ぐらいでラクができるのですから)してきてから中を
見せてもらうってことをやっていますけどね。



329 :非公開@個人情報保護のため:04/02/03 23:37
a g e

330 :非公開@個人情報保護のため:04/02/04 00:11
お師匠様!玄関ユニットのことで教えてください。
玄関ユニット上、中、並はどういうところで判断してますか????
建売でも結構立派なユニットがついていたり、注文住宅でもそれなりと
いう場合もありますが・・・
私の仲間は安くしておけば問題ないで全部並にしている人間もいたり
建売の場合は並、注文は中で取ったりする者や、
全部の玄関を中で評価する者、120m2を越えると中取りそれ以下は並で取る。
3尺玄関は並、4尺5寸玄関は中をつけるなとさまざまです。
うちの職場は人間関係も悪くそれぞれ勝手な評価をしているので
全く統一が取れていない状態です・・・本当の所はどうなんでしょうか??
私は間違ってか分かりませんが師匠が全部玄関ユニットは中でいいんだと言うので
それに従っておりますが、そんなんでいいのでしょうか???
検算が始まりそうなので心配になってしまいました・・



331 :非公開@個人情報保護のため:04/02/04 00:40
>>330

漏れの市には、かなり詳しいマニュアルがありますが、そのマニュアル通り書くと
どこの市かばれちゃいますし、マニュアルも実態にあっていないところもあるので、
漏れ自身は次の基準で品等評価をしています。

少し悪いもの → 木造賃貸アパートまたは昭和60年頃までに建築された公営住宅に使用される扉の程度
            輸入住宅の玄関で、重厚さに欠けるものはこの品等で評価します。
普     通 → 通常の建売住宅に使われる扉の程度。アルミ製であけたらペラペラの感触があるもの。
            最近の公団住宅にも使用される程度の扉を想定しています。
            ただし、ユニットいっぱいの高さまで扉があるような場合は、程度で1.1〜1.2の増点補正を行っています。
            日本家屋の場合、「新宅」か「分家」が使う両開きの玄関も含みます。
少し良いもの → 開けたときに重厚な感じがする金属製の玄関。
            入母屋の日本家屋に使われる、両開きの玄関程度を想定しています。
            木製の品等の高い玄関の場合は、さらに程度で1.1〜1.2の増点補正を行っています。

あと、片開き玄関は0.6〜0.8、両開き玄関は1.2〜1.3の補正(本数調整のための数量補正)を行っています。
「親子」の玄関で本数は2本の勘定なので、それを補正するってことですね。

ただ、これも漏れの市の漏れだけの見解。
結局は、建物の「普請の程度」と玄関扉の「重厚さ」をポイントにするしかないと思います。
調査に行った家の玄関は「必ず自分で開けて閉める」ことが欠かさないように注意しましょう。



332 :非公開@個人情報保護のため:04/02/04 00:49
>>331

自己レススマソです。

> 調査に行った家の玄関は「必ず自分で開けて閉める」ことが欠かさないように注意しましょう。

ことが → ことを に読み替えてくださいませ。

4月からは第三年度(平成17年度)に向けての課税になるので、そのときには評価基準解説や実務提要で
「理論武装」できるように頑張ってくださいね。
地方税法本体の勉強も並行してやる必要がありますので大変でしょうけど。




333 :327:04/02/04 21:57
>補助員氏

いろいろありがとうございました。
連日遅くまで評価にひいひい言ってます。
今日は早く帰ってきました。

でも、図面をとらないと増築のとき困りませんかね?
まあ、最近建築するものなら、あんまり増築はないんでしょうけど。

>330
うちは基本的に中です。
貸家程度のものは並にしますけど。


334 :非公開@個人情報保護のため:04/02/04 22:20
おたずねします。

デザイナーズな建物?で、結構シナベニアにペイントのみとか、
プラスターボードにペイントっていうシンプルな内装がありますが、
なにで評価していますか?

(木造。内壁・天井仕上げで。ちなみにウチだと、
 内壁、合板ボード 普通板。天井、押入天井。加算ペイント)


また、凝ったデザイナー系だと木造でも壁一面大きなFIXペアガラス等
標準的な木造家屋にはなさそうな仕上げ、建具があったりしますが、
やっぱりあんまり標準的なものから外れるような時は非木のように計算したり
しますか?


335 :非公開@個人情報保護のため:04/02/04 23:59
>>333

図面については、登記物件(課税台帳に登載する家屋)については、表示登記申請書の副本の
「建物図面」の写しをつけていますので、形状の変更には対応できます。

未登記物件で、今後も登記される予定のないものについては、きっちり寸法をとった図面等を書き写すか
コピーして対応していますので、増築についての対応はまず大丈夫とみています。

改築でも、内装等の構成割合が記入されているので、たいていの場合は大丈夫ですが、
通常、改築はとれませんからねぇ・・・

漏れでも年間2棟とれたらいいところです。


336 :非公開@個人情報保護のため:04/02/05 00:08
>>334

> デザイナーズな建物?で、結構シナベニアにペイントのみとか、
> プラスターボードにペイントっていうシンプルな内装がありますが、
> なにで評価していますか?

漏れの場合ですが、
内壁については、合板ボード(化粧板)、
天井については、合板ボード天井とし、
ボード表面が見えない程度に塗装されていれば、ペイントを加算すると思います。
塗装が薄い場合や、ない場合については加算をしないと思います。

> また、凝ったデザイナー系だと木造でも壁一面大きなFIXペアガラス等
> 標準的な木造家屋にはなさそうな仕上げ、建具があったりしますが、
> やっぱりあんまり標準的なものから外れるような時は非木のように計算したり
> しますか?

建具の取得価格がわかれば、それを参考に7掛けして評点付設。
わからない場合については、「少し良いもの」をとり、請負金額の総額も
考慮に入れて、増減点補正をします。

非木造からの転用は、建具の資材を明確に知ることができる見積書等が
ある場合のみ考慮しますが、なかなか木造家屋ではそういった見積が
とれませんので、実際には転用したことはないですねぇ・・・


337 :評価補助員:04/02/05 00:09
あ、スンマソン。

335と336とはいつもの「評価補助員」の発言です。
ハンドル入れてなくて申し訳ないです。

338 :非公開@個人情報保護のため:04/02/06 23:26
あげ

339 :非公開@個人情報保護のため:04/02/07 11:24
つまんないね

340 :非公開@個人情報保護のため:04/02/07 20:49
調査に行ってると、結構、創価学会の信者の方の
家にあたることあるよね・・・。

「この人も大作マンセーかぁ」って思います。
あの仏壇?はすごいね。

341 :評価補助員:04/02/07 21:32
>>340

でもなぁ、仏壇を評価対象には入れられないからなぁ・・・
それよりも、大作マンセー本を本棚にイパーイ入れている人と話をしていて、
市政へのいろいろな要望をきかされた暁にはちと打つになったりすることが
ありますね。


342 :非公開@個人情報保護のため:04/02/07 23:25
>>339

どうしてつまんないの?


343 :非公開@個人情報保護のため:04/02/09 22:41
おやすみんさい。


344 :評価補助員:04/02/10 21:02
漏れの市では、生活保護受給者については、所有する固定資産の売却を指導するものの、
売却が不可能な場合は、その受給期間中は固定資産税の全額減免を行っています。
で、漏れの市での出来事・・・

登記簿上、建物A(居宅)はXが所有している(底地はXが別の人から借りています)こととなっていますが、X氏は既に死亡しており、
配偶者であったYが相続人代表者の届出を行い、Xの死亡後、当該家屋の固定資産税を納付していました。
ところが、Yが病気となり、かつ高齢のため収入のあても途絶えてしまったという事情があり、Yは生活保護の受給を申請しました。
漏れの市の福祉事務所は、扶養義務者である三親等内の親族Z1、Z2,Z3(いずれも子)の状況も確認の上、三人がYを扶養
しきれないと判断し、Yには生活保護(生活扶助、医療扶助)の受給決定を行い、同所を通じて固定資産税の減免申請が出されました。

漏れの市の課税担当(早く言えば漏れ自身)は、この場合、建物Aについて「現実の所有者」をY1名のみと認定して賦課をし、
しかる後に減免を行うべきと考えますが、それが唯一の正解と言えるでしょうか。
(物件の使用者たるYを納税義務者と認定するということです)

建物Aは、相続登記がなされておらず、相続放棄の申述も出されなかったため、現在はYと子供3名の共有状態になっている
ものと考えられます。連帯納税義務がある3名の子に納税告知を行い、減免を認めないという方法もあると考えられますが、
皆様はどう考えられますか。

単純に減免を認める=住民監査請求の対象である「怠る事実」にあたるか否かってことなのですが・・・


345 :非公開@個人情報保護のため:04/02/10 23:53
オーバースライダー、いわゆるオーバヘッドドアって
実務提要で価格が提示されてるんですが、これって手動・電動?
オーバーヘッドドアってだいたい電動かとおもうんだけど。

昔は、軽量タイプシャッター(手動)に補正かけてだしてるみたい。

・余談
ある日、実務提要を簡単にインターネット閲覧できねぇかなぁと、
「固定資産税実務提要」でググッてみたら…

うわぁ

346 :評価補助員:04/02/11 00:25
>>345

> ・余談
> ある日、実務提要を簡単にインターネット閲覧できねぇかなぁと、
> 「固定資産税実務提要」でググッてみたら…
>
> うわぁ

ttp://www5.ocn.ne.jp/~cf94qb7u/ の

福井県大野市での事件ですか?
あの事件だと、漏れなら区分登記された居宅部分について、住居要件を否認しますけどね。
水回りが一切なく、独立して居住の用に供することが不可能であるとして。

当然新築住宅の税額軽減もなし。
居宅と表示された部分に台所と便所が存在すれば、3階建て&耐火なら軽減は5年間いけるのだけどね。

県税の担当者がアフォで、居宅認定できないとはっきり対応すればここまで書かれることはなかったものと見ますが・・・


347 :評価補助員:04/02/11 10:52
>>344

自己レスです。

長くてスンマソン。
ちなみに、当該家屋にかかる税額は、固定資産税+都市計画税の合計で約3万円/年です。
年度末も近いことで、台帳作成も追い込みにかかっているから、ちと打つになりそうです<漏れも


348 :評価補助員:04/02/11 10:59
>>345

> オーバースライダー、いわゆるオーバヘッドドアって
> 実務提要で価格が提示されてるんですが、これって手動・電動?
> オーバーヘッドドアってだいたい電動かとおもうんだけど。

小規模の掘り込み車庫ですと、高さ2.1メートル、幅3メートル程度の手動の
オーバーヘッドドアがありますし、もう少し大きなものも見たことがあります。

このため、電動装置相当分は評点付設上は加算するのが妥当だと思われますが。

ttp://www.sanwa-ss.co.jp/specialist/shutter_new/pdf/06_Orver/200-205.pdf 

あたりを参考にしてはいかがでしょうか。



349 :評価補助員:04/02/11 11:05
>>345

あと、12基準年度の解説なので少し古いですが、非木造家屋の評点付設方法につきましては、
15基準年度も変更がほとんどなかったので、

ttp://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/html-i/honi007.htm の

問49 も参考にしては如何かと思います。


350 :345:04/02/11 11:41
評価補助員さん、ありがとうございます。

>346
ざっと読んだ感想だと、
説明が不十分…というかわかりにくい説明で、
「だまされた」感を抱いてしまったような感じですかな。

犯罪者、強盗などと言ってるこの人も、結構アレかとおもうけど。

ここまでいくと、どっちも引っ込みつかないだろうなぁ。


>348
>349

ああ、やっぱり手動を想定と思われますか。

たしかに、軽量タイプ電動より安くなってしまうので、
「おやややや?」と思ってたんですが。ありがとうございました。

しかし、なぜ、評価基準に載せないんだろう?
なんか、絶対に、(木造だけど)屋根仕上げ「建材型ソーラーパネル」・設備「エレベータ」より
需要があると思うぞっと。

351 :345:04/02/11 12:02
ちなみに、みなさんのところは、
評価事務要綱とか評価マニュアルを定めていますでしょうか?

係が多いところの評価(意見)の統一(木造だと特に補正とかとか)とか、
独自の標準評点の設定が必要(木造で「板張り」(パインとか)が欲すぃ)とか、
比準評価のモデルの設定(特にプレハブの離れ小屋とか、車庫)とか、
最近だとプレハブの家の価格(ハウスメーカの木質パネル、軽鉄プレハブとか)とか。

結構、明文化しておきたい、マニュアル化しておきたい事が
多いとおもいます。

ウチは担当一人なので、自分がわかってりゃいいや!ってのもありますが、
一人の中でも、やってくうちに意見が変わってしまうこともあります。
特に一年目なので、やってくうちに覚えることも結構あります。

定めているところは、どんな内容かお伺いしたいです。

352 :非公開@個人情報保護のため:04/02/11 12:29
質問です。
いわゆる高床式(といっていいのか?)の住宅なんですが、
    /\
   /  \
  / 田  \  ←家(木造・平屋建て専用住宅)
  |    |  
  ―――――  ←デッキプレート、軽量コン叩き
  ‖    ‖
  ‖    ‖  ←壁無し駐車場(柱は鉄骨。ピロティー型駐車場っていうのかな?)
  ‖    ‖
  □    □  ←独立基礎?
―――――――  ←GL モルタル仕上げ

建っている所は平地なので、宅地造成のためのものではないため、下の部分も評価に加えるべし(実務提要)となってますが、
主体構造・木造ということで、木造で評価するとして、部分別「基礎」は、
非木の鉄骨・不明確(柱のとこ)、根切り総堀、床コンクリ叩き、屋根デッキプレート コンクリ叩き仕上げ+敷地整理、水盛り、遣方(積算基礎から)の積算で。
で、上部構築物では、床組「転ばし床組」。他は通常
評価。

と計算しようかと考えますがどうでしょうか?


353 :評価補助員:04/02/11 12:46
>>352

上部の木造家屋部分に束立の床組がなければお見込みの通りです。
早く言えば、一階部分の鉄骨造車庫の周壁がないものとして評価すればいいと
いうことです。

ただ、敷地整理、水盛り、遣方については、非木造評点付設の中の「仮設工事」の項目で対応が
可能かと思いますがいかがでしょうか。
木造2階建までは仮設工事をとらないこととなっていますが、高床式部分は鉄骨造ですからね。

たまに、二重基礎よろしく、デッキプレート上に立ち上げをしている家屋もありますので、この場合は
立ち上げ部のコンクリートの増量と束立床組の付設も必要かと思いますが、この増量も結構しんどい
ので漏れなら「転ばし床組」+「その他工事」だけでごまかすかな。

実務提要の、基礎高が高い場合のコンクリート実量補正を準用しても、上司がそういったものを理解
できる脳がないため、説明に困る市ですから(爆)


354 :評価補助員:04/02/11 13:07
>>351

マニュアルの件でですが、漏れの市では、かなりの人数の評価補助員を抱えていますので、3年に一度「評価要領」を
構造別に作って対応しています。
木造一般、木造附属家、2×4、プレハブ準則適用の住宅、非木造一般、非木造住宅、非木造簡易建物の評価要領の
厚さをたしこむとA4版の冊子で2センチぐらいになるかな。

部分別評価を基礎とし、木造、プレハブの内装については若干比準評価的な要素を入れて
いたりしますので、詳細に補正項目がわかるようになっていますけど、仕事をすればするほど
実態に合わせる評価(高いものは高く、安いものは安く評価し、かつ周囲との均衡を失しないようにする)を
するようになってきますので、実務提要と評価基準解説に評価基準別表は手放せないです。

それでも、できの悪い職員は、何でも補正1.0でとってしまう傾向がありますし「屋根にしゃちほこが踊っている家」の
屋根材を石綿スレート版(カラーベスト)で評価してくるのですから始末に負えなかったりします。
早く言えば「全然違う家を評価している」ことになっていますし、縦覧の意味も分かっていない訳ですから。

あと、独自の評点については、漏れの市の基準作成者は認めない方針ですが、漏れは「取得価格参考方式」も
結構利用しています。
評価にばらつきが出るので「やめろ!」という同僚もいるのですが、上記のような評価をする担当者がいる
(7〜8人に1名はいます)状態を直さない以上、「固定資産評価基準(家屋)の本旨に従って何が悪い!」と
言い返していたりします。

自分の市のマニュアルを「職務命令」と見るのか「仕事の大枠(指針)」と見るのかの解釈の差ですが、
大きな組織だと職員も安易に走りたいがために、前者の考えをとる人が多くなってしまうんですよね。
何かいろいろ問題となった「学習指導要領」の取扱に対する考え方と似ているような気がします。

もちろん、漏れは後者を支持。
仕事をしっかり覚えている人は、後者の考えが多数派ですが、そうした職員が全体では少数派になり
つつあるから困ったものです。

一人職場の場合はあまりマニュアルってのは必要がないでしょうが、将来に引き継ぐためのマニュアル作りの
時には、こういった点にも留意をしてくださいね。

355 :評価補助員:04/02/11 13:12
>>351

>>354 の 取得価格参考方式の利用といっても、最終的には類似資材の程度補正として対応するという
ことになりますけどね。
取得価格の証明資料の添付をいちいち行っていますと、ただでさえ分厚い評価資料がさらに分厚くなって
職場に書類が置けなくなる危険性をはらんでいますから、取得価格のメモと積算ポケット手帳等の価格比
のメモを添える程度です。

高価なサイディングなら、取得価格を参考に「程度1.2」とかね。

356 :非公開@個人情報保護のため:04/02/12 22:46
>ただ、敷地整理、水盛り、遣方については、非木造評点付設の中の「仮設工事」の項目で対応が
可能かと思いますがいかがでしょうか。

というか『評価基準解説』(数百ページの青い厚い表紙に、ベージュの箱入り)
にそうある。たしか、基礎のところ。

知れば知るほど、訳がわからない評価基準・・・

357 :327:04/02/12 23:13
>補助員氏
344の件ですが、
・土地は他人名義
・納付していた実績
から、減免行ってかまわないかと。
ていうか、子供も援助を拒否してますしね。

気になるのは、
・子供は市外居住ですよね?
・建物は築どれくらいでしょう?


ちなみに、私なら口八丁で保護認定と引き換えに
子供に納付させるかもしれません。
(前職福祉事務所です)

358 :評価補助員:04/02/13 00:32
>>357

建物は築25年以上経過しており、経年減点補正率は0.20まで下がっているものです。
ただ、子供は福祉事務所もうにゃうにゃいってなかなか口を割ってくれないのよねぇ。
ってことで、市内在住の可能性ありということで、上司に話を入れて「公用請求」の山を
作ることにあいなりました。
早く言えば、現所有者認定をするってことで、全額減免するためにはあと2か月で資料を
集めて子供からもはんこをとらないといけないって状況になっちゃいましたねぇ(^^;)

ひきつづき、上司には「協力依頼」の名目で福祉事務所に話をしてもらっています
(納税告知の日が迫ってきていますから)が、さて、どっちが先に資料を揃えられるかって
状況ですね。

さて、子供が市内在住でしたら、子供に納税義務をできる限り負わせる方向も考えておかないと
いけないし、上司からは福祉事務所に「死者課税物件の減免を行うときの注意事項」も伝えて
おいてもらわないといけなくなったんですよねぇ。
うー、打つだ罠。

#どうも、福祉事務所のワーカーが「税金は申請されたら全額減免されますよ」といってしまったようで・・・



359 :評価補助員:04/02/13 00:44
>>356

そうだね、週末も利用して一度独立基礎1か所あたり何点ぐらいになるかちと考えてみますね。




360 :評価補助員:04/02/13 00:49
>>358

で、被相続人の子の長子Z1は、彼がかなり年がいってからの時の子であることが判明。
福祉事務所が扶養義務者として調べたのは、当然被相続人の配偶者からみて3親等内の親族だけなので、
下手すると被相続人は相続時の配偶者とケコーンする前に他の配偶者がいてその人との間に子がいた
可能性も浮上してしまいました。
イターイ、どれだけ除籍と原戸籍をとればいいんだぁ・・・

余計打つですなぁ(哀)


361 :評価補助員:04/02/14 00:27
>>359

と思ったら、評価基準別表に独立基礎(1か所あたり)の評点が載ってたよ。
メモするの忘れたから、必要なら月曜日にうぷしますが。


362 :327:04/02/14 01:29
>評価補助員氏
もう、アッサリ減免したほうが・・・・
補助員氏の時給と、税額と天秤にかけて適当なとこで手を引いてください。

ちなみに、子供3人なら1/4ずつの共有として、1/4は減額。
あとは、課税ってのもありかもしれません。



363 :ポン太:04/02/14 03:40
うぉ〜〜〜固定資産税のスレッドなんか有ったんすねっ♪
また色々教えて下さいっすね!(^ー^)v

でで皆さんにお聞きしたいのですが、軽鉄プレハブ住宅の評価に
ついてなんす。以前自分の働いてる市は関東の某最大級港市(中華街含む爆)
からお情けで軽鉄プレハブ住宅の参考資料を貰っていましたが、
突如去年から譲って貰うのを断られ15基準から本当に苦労しています。
↑って言うか今までがアグラをかいていただけなんすけど(;^_^A(笑)
各メーカーの軽鉄部材厚や、パネルの厚み、ハイムのデュラストーン
、積水の免震システム等の新素材、新商品・・考えるだけでも・・・
みんなの市では新商品や新素材が出れば各メーカーに問い合わせている
んすかね???以前から工業化認定されている商品はほぼ同じ商品だとは
思うんすけど、積水みたいにいまだ新規で認定開発されると・・・(T-T)

364 :評価補助員:04/02/14 10:25
>>362

今は、子供が3人であることを確認の上、Yの法定相続分となる「税額の二分の一」を減免の方向で
調整しています。

Yは、Xの死亡時の配偶者でしたので、相続放棄がない限り(あってもまず親は生きていない)、
子供が100人いても、法定相続分が「二分の一」ってのは変わりないですからね。

#ただいま、他府県のとある市に除籍と改製原戸籍の照会送りまくりだ罠。



365 :評価補助員:04/02/14 10:37
>>363

漏れの市の基準作成者は、一応メーカーに確認の上資料はもらう努力をしているようです。
ただ、15基準年度では、評点項目が大幅に整理された結果、基本部材に変わりがない場合は、
通達を作らないという状況ですね。
そのため、基本部材のみの通達しかないという状況がここ2年弱ですが続いています。

一応、漏れはメーカーのほめぱげと過去の通達と評価基準解説と実務提要を見くらべて評価を
していますので、ある程度実態にあった評価にしていますけどね。
でも、通達のまま評価した結果とほとんど変わりないです(^^;)

セキスイハイムのソーラー発電については、「建材型ソーラーパネルを使っていない」旨の見解が
メーカーから直々に届いたりすることもありますよ。

どうして、基準作成者と漏れと立場が違うかというと、基準作成者は財務当局との交渉をして、予算組みの
データを作るのが仕事だたーりするからです。
国の評価基準を、漏れの市の実情にあった評点付設要領と評点表に作り替え、それを現場におろすって
仕事なので、机の上だけの仕事って気もしないではないので、漏れはやりたくない仕事ですけどね。

で、今は、「適切な評価をし、課税漏れを防いでもこれだけしか税収があげられません」って言い訳をしないと
いけないのが一番辛いようです。


366 :評価補助員:04/02/14 10:56
>>364

兄弟姉妹がいる可能性もありますが、Xの兄弟姉妹はYの生活保護受給申請の時に
扶養を拒否しているので、相続も拒否する可能性は高いですね。

借地権価格が無茶苦茶低い田園地ですので、借地権がどーのこーのってのがないのが
せめてもの救いですね。

#「決めうち」の仕事ってのはあんまり良くないんだけど、当初賦課まで時間が迫ってるからね。




367 :評価補助員:04/02/14 11:09
で、ここは税の減免スレではないので話を元に戻して・・・

皆様の所では、地元工務店等の零細業者が建築した、売れ残りの建売住宅についてはどのような対応を
とっていますか。
何故、零細業者を問題にするかというと、「商法上の大会社」だとそういった住宅もきっちり資産計上するため、
法律通り対応が可能だからですが・・・

実は、あるテレビ番組で、「非住宅用地を住宅用地に認定するのを忘れていたのが7年以上続いていたのに
時効にかかった分は返還できないのはおかしい」という投書をされた市町村があって、その番組後、
漏れの市でも「住宅用地と非住宅用地の認定は適切に行うように」というお達しがまわってきたのですよ。

従前ですと、建売業者が結構課税されることに抵抗するため、賦課期日現在は非住宅用地として
土地のみ課税、翌年から、土地+建物の課税とするケースが多かったのですが(業者からみたら
既に評価のある建物は、中古住宅と見られるケースがあって売りにくいという実情があります)、
今後、表示登記によって「完成年」の立証をあげられたらいろいろ問題が起こるケースがありますのでね。

仮に完成年を前年に戻しても、417条処理をして、税額変更をした結果安くなった税額は業者が
ほとんど「ぽっぽないない」にするケースが多いですからね。

さぁ、皆様。どうされています。ご教示いただければ幸いです。


368 :ポン太:04/02/15 22:28
>367
ぐぐぐ、何所の市も痛い所ですな(;^_^A(笑)
和菓子では、売れてない建売住宅(未登記)は見送ってやす(T-T)
実際は完成して、売り物件の旗がパタパタしてるんすけど・・・
翌年に住宅を買った市民にも、新築年月日がその翌年になる事を説明し
(新築軽減をエサに・・・)現況で翌年完成としていやす(-.-;)y-~~~
登記物件については1/5(役所初日)に現場調査を行い、露骨に
完成してなければ見送り、本体がそこそこ出来ていれば課税ってな
具合です。しかし和菓子でここ2,3年問題になってるのが表示登記は年内で、
且つ年内に住んでいるにも関わらず、住人がゴネテ、そのまま継続住宅用地になる
ケースです。さすがにアンポンタンの和菓子でも、目で見ている以上、
良いなりにはならないんすけど、ここ2,3年、大手プレハブメーカー(D社)が
連続で1/5に引渡した!と言う引渡し証明なるものを偽造して、役所に持って
くるんす。そうすると・・・はい完成は1/5ですね・・・と(●_●)y-~~
アイタタタ、本当に俺っちも含めイタイ市なんす(T-T)

>ハイムは建材型ソーラーじゃないんすか?ヤベッ!去年課税しやした(T-T)

369 :評価補助員:04/02/15 23:02
>>368

早速の返答ありがとうございます。

業者への課税の件ですが、余り露骨なら、引き渡し前のD社に課税するという手もありますよ。
どのみち、1月1日には表示登記があがっていない未登記物件ですから、「現実の所有者」である
メーカーに課税するのが妥当でしょう。
登記が前年に上がったなら、有無を言わさず表示登記の名義人に課税ってことで。
メーカーとは揉めるのは必定ですが、信義にもとる行為を行った場合は、毅然とした対応が必要ですからね。

で、建材型ソーラーパネルの件です。
スマソ、ハイムじゃなくってツーユーでしたが、積水化学工業であるのは一緒ですよね。
実際、同社の同部材に対しては、実務提要に対する見解書を入手しています。

このため、部材の下部の仕上げについては「鋼板」で評点付設し、上部のパネルについては、
その他工事の0.15程度の増点理由として評点付設しました。
結果的に、その建物のその他工事の補正係数は、数量1.3、程度1.1に相成りました。
ま、結構高く出たなという実感を持っています。

370 :評価補助員:04/02/15 23:19
>>368

区分建物を除く建物の表示登記があげられる人は、「建物の所有者」に限られる訳なので、
仮に年内登記がなされていて、メーカーが1月5日引き渡しを主張するなら、市側は、メーカーに対して
「登記すべき所有者が違いますね。この証明は虚偽の証明とみられますのでお受けできません」と
主張すべきでしょう。

不動産登記法第93条第1項と所有権証明に必要な書類には建物の引渡証明書を要することを
知っていればメーカーも簡単に論破可能ですからね。

371 :非公開@個人情報保護のため:04/02/16 21:10
原始取得者を他人名義Bにするってどうよ。
ホームレスBから住民票だけ買い取って建築する。
もちろん実際の代金支払いはAさん(ローンじゃなく裏金現金)。
情を知らない建築会社はB名義で代金を受け取って建物を引き渡す。
登記もきちんとB名義で行う。

でAさんはBさんから建物を賃借しているという筋書き。
契約書も存在しB→Aへ口座間の振り込みもする(まぁA名義の口座はBの貯金箱のようなもの)。
ホームレスで行方知れずのBへどのように固定資産税や不動産取得税は請求するのかな?

この場合だとAが実質的所有者だという理論は役所側に立証責任がある。
さて評価補助員ならどの様に対処する?

372 :非公開@個人情報保護のため:04/02/16 21:18
普通に納税通知書なり告知書なりをBの住民票に送付。
行き先不明なら,最終的に公示送達。
滞納続けば家屋を差し押さえるなりの滞納処分。
かな。



373 :非公開@個人情報保護のため:04/02/16 21:20
別に所有者がAだろうがBだろうが台帳課税主義を全うするのみ。

374 :非公開@個人情報保護のため:04/02/16 21:23
長い時間まって
失踪宣告でBを死亡者扱いにしてAを現所有者に認定。
占有者なり使用者を職権で所有者に認定。

375 :非公開@個人情報保護のため:04/02/16 21:25
地方税法万能主義。

376 :非公開@個人情報保護のため:04/02/16 21:44
家屋を差し押さえても短期賃貸借の仮登記をしておけば大丈夫
それに何年滞納すれば差し押さえ処分が適当と判断されると考えてるのか?
Bの失踪宣告に抗告し時間稼ぎをしつつその間にBからCへの所有権移転登記をかける
これ繰り返す
さらにAを債権者・BかDを債務者とする適当な額の抵当権仮登記を設定する
さぁてどこまで役所が粘れるか

377 :評価補助員:04/02/16 21:58
>>371-376

面白いんだけどさぁ、突っ込みが早すぎて漏れボケられない(^^;)


378 :非公開@個人情報保護のため:04/02/16 22:11
役所の人間総出で家屋をぶっ壊す。
ものが無ければ何も起きない。

379 :非公開@個人情報保護のため:04/02/16 22:26
役所にとってはAだろうがBだろうがCだろうがXYZだろうが、
賦課期日現在の登記上の所有者にしか課税できません。
死亡者や失踪宣告している人間は相続人を追い求めますどこまでも。
いなきゃ家庭裁判所に相続財産法人の管理人を選任してもらう。
賦課の時点で賃借人、抵当権者が出る幕はありません。
問題となるのは滞納した時点ですよね。なので家屋担当の出る幕ではありません。

380 :非公開@個人情報保護のため:04/02/16 22:28
そのとおり

381 :非公開@個人情報保護のため:04/02/16 22:31
台帳課税完璧主義

382 :非公開@個人情報保護のため:04/02/16 22:33
滞納した場合は国税とともに調査に入ります。
金の出所、行き先あらゆる法的手段で調べ上げます。
国家権力の恐ろしさを思い知ると思うよ。ふふふ。

383 :評価補助員:04/02/16 22:35
まずは、

>>372
>>374

の手順を踏むと思うが、ぁゃιぃと思った時は、第一期納期限後の督促直後の差押を行うかな。
プロの勘を舐めちゃぁいけないよ。

「督促状を発した日から起算して10日を経過した日までにその督促にかかる税金を完納しないとき」に、
差押をしてしまう。
頭の働くヤシなら、売買直後に短期賃貸借をするだろうが・・・

で、短期賃貸借の仮登記は、賃借人をAとするやつだよね。
あと、抵当権の設定はないってことでいいだろうね。
その辺でちと考える罠。

それから、BからCへの所有権移転登記をかけるなら、印鑑証明も必要だが、印鑑証明は住民登録がないと発行できない。
漏れなら、これもぁゃιぃと思うなら、住民登録を行っている課に「実態調査」を依頼し、住民登録を職権消除してもらう手に出るね。
何しろ、納税告知が到達しない訳で、占有者がいることが納税告知の発送の前にわかるという「悪質な」租税回避行為に
出ているわけだからね。
漏れの市の住民課はいやがるだろうけど、地方税法第二十条の十一に基づく「協力要請」ということでお願いし、
結果として「職権抹消」をするってことだ。 

どーせ、AがBの印鑑登録証を持っている訳だろうけど、AがBの印鑑証明をとりに来たときには印鑑証明が出ないって
ことになるから、少なくともBからCへの所有権移転登記を行うことは不可能になると考えるが。

ま、当不当をいうなら差押も不当だろうが、租税回避行為の方がよっぽど悪質。
賃料はA→Bに入っている訳だから、その辺も徴税吏員の権限でつくけどね。



384 :非公開@個人情報保護のため:04/02/16 22:36
まあ376のとおりやれる人間がいたらおもしろいね。
お金と精神力と体力を浪費するだけ浪費して得るものは一体?
残るのは滞納処分をかけられる家と虚偽の登記済通知書。

385 :非公開@個人情報保護のため:04/02/16 22:39
徴税吏員のご協力で賦課の人間は頑張れるって事で。

386 :評価補助員:04/02/16 22:40
>>379

確かに、家屋担当、土地担当、徴税担当と分かれていれば「出る幕」ではないのだけど、
それが分かれていない町村もあったりする訳なんだよ。

漏れの市は、きっちり分かれているけど、だからといって土地の課税や徴税に関することを
覚えなくていい訳ではないってことは事実。

その辺まで考えて仕事していないと、「泥沼にはまったときに自分の上司に泥沼の中から
足を引っ張られる」というような目に遭うこともあるし・・・




387 :非公開@個人情報保護のため:04/02/16 22:40
評価補助員様は評価だけではなく賦課及び徴税にも精通しているとは。
恐るべし。

388 :評価補助員:04/02/16 22:44
>>384

でもさ、そのようなケースも想定して、すぐに対応策が出せないと税務のプロとはいえないんだよ。
漏れの市でも、
>>376 のようなケースが出たら出たとこ勝負で一週間ぐらい悩んでしまって結果的に遅きに失する
対応策しかとれない職員の多いこと多いこと。

レアケースだからといって、考えておかなくてもいいってことではなくて、レアケースだからこそ
普段から「頭の訓練をしておく」ってことが大切だってことなのだけどね。

権力行政に待ちの行政ってのは漏れから見たら時代錯誤も甚だしいと思っているが、漏れのような
職員はまだまだ少数派なんだよなぁ。
一生懸命仕事すればしんどいだけなんだから・・・




389 :非公開@個人情報保護のため:04/02/16 22:45
確かに課税・徴税どちらも備わってこそ
固定資産税担当と呼べるんでしょうね。
問題が起きないと勉強しなかったりするし、
専門職化するのも当然かな。

390 :非公開@個人情報保護のため:04/02/16 22:48
ちなみに評価補助員様は何年くらいの経験で
今のレベルに到達したのでしょうか。

391 :評価補助員:04/02/16 23:05
>>390

何年というのはご勘弁を。
ひょっとしたら、漏れの市のスパイ的な職員が「揚げ足をとろう」と覗いているかもしれませんので。

ただ、この仕事をやっている期間は、もらった辞令の中では2番目に長い期間であるということだけを
回答とさせてください。



392 :非公開@個人情報保護のため:04/02/16 23:07
うーん、自分はまだまだ未熟だなあ。
なんか周りに流されつつあったので刺激になりました。
ありがとうございます。

393 :非公開@個人情報保護のため:04/02/16 23:15
どもども。ここに書くのは2回目ですが…
>>367-369のケース出てきましたがな。
建売住宅の地元建築会社さんが12月末に新築したが
年末まで売却できず結局1月中旬Aさんに売り渡し。
で、調査とともに双方に16年の所有者は建築会社さんと言っておいたのに
表示登記があがってきたらAさんの名前で年末新築できてるんだもんなぁ…

その人の住宅用家屋証明を自分が受けていて譲渡証明書を添付されてたことを
思い出しましてそれで課税する証拠ということで…
多分司法書士の仕業?(その人は住宅ローン減税受けないようですし)



394 :393:04/02/16 23:20
あ、ちなみに内野氏では建売業者に土地家屋両方課税してます。
7棟売れ残りとか業者にはきつそうですけど…ね。

395 :評価補助員:04/02/16 23:39
>>393

建売住宅の表示登記名義人は、買主であることが通常ですね。
「現実の引渡」が賦課期日以前か賦課期日後かで納税義務者が変わってくるのですが、
買主に引き渡されていることが証明できる書類があれば、賦課期日以前に「現実の引渡」が
あったものとして、家屋は買主に課税することは可能でしょう。

ただ、台帳課税主義からして土地と建物との納税義務者が異なることになってしまうのですよね。
建物の固定資産税は買主、土地のそれは売主に課税されるため、土地の税金は民民の租税負担契約に
基づいて精算される可能性が高いです。
しかし、1年後の買主がそのことを忘れている可能性が高いのも事実。

次の年度の納税告知を行ったとたん、「税額が上がったのはどうしてか、説明せんかい(#゚Д゚)ゴルァ!」って
来る可能性も高いんですよねぇ・・・

漏れなら、住宅用家屋証明の日付から「現実の引渡」があったのかなかったのかを確認しますけどね。
結構この証明は出している件数が少ないんですよ・・・
1か月ぐらい前の証明なら何とか確認可能だと思いますね。

ただ、建売住宅の評価は余り急がない方がいいと思いますよ。
漏れは、「売れ残り確定」となったこの時期に初めて動きますが、この時期だと
意外と業者も素直に話を聞いてくれるんですよ。
で、1年延ばしを決め込む家屋については、「売れ残って正月を2回またぐ」ことも
考慮し、その時点で「賦課期日以後に家屋を新築した旨の届」を提出させるなどの
手を打っています。

同僚には、「やりすぎ」って言われることもありますけどね(^^;)

#証明発行リストをアクセスかエクセルでデータベース化してみたいのですが、なかなかねぇ。

396 :非公開@個人情報保護のため:04/02/16 23:41
押さえられる物件が他に適当に見あたらない場合は、
超過差押えでもやむをえないって判例がありましたね。

差押の登記自体はそんなに時間はかかんないし。
面倒なのは公売&配当ですよね。滞調法とかとか。

まあ、この差押えを不当という訴えを誰がおこすのか?



話題がずれててスマソン。

↓引き続き「家屋担当の話」略して「家ハナ」どぞ。

397 :345・342・396:04/02/17 00:19
評価補助員さんの博識ぶりには、つくづく関心を通りこして感動。
尊敬しとります。本当に。

で、評価について伺いたいのですが、

     /\
    /  \          
   / 田  \
 ――――――――――――2F
 /|     | \
  |  田  |
  |      |       1F
※絵心なくてすみません

このような、屋根裏が2階のロフト2階のような場合
ログの場合は妻の部分(2F三角部分)を内壁・外壁でとって
残りの勾配部分は、「天井」でとりますが、
在来工法で、このような「ログ風」のものの2Fは、どのようにしていますか?

自分は、間違ってるかもしれないけど、(自信がない)
「屋根」は当然勾配などで増点するとして、2F「柱」はとらない(小屋組内と考え…)
外壁・内壁は2Fとらないで1Fで補正で調整(1Fの妻の部分と考え…)
天井は勾配により増点(かな勾配(ログ標準)なら約1.4。あとは三平方の定理(懐か!)で)

実務提要とか結構あさてみたけど、探し方が悪いのか見あたらなくて…
柱とか壁を普通に取るとなんか2重評価してるみたいで…
すんません。

398 :345・342・396:04/02/17 00:22
ああ、おねがいばっかりでお礼を忘れてました。

いろいろと、ありがとうございました。

399 :評価補助員:04/02/17 01:08
>>397

漏れの個人的見解ですが・・・

屋根 : かね勾配+軒出に応じた補正を行う。 補正率を相乗すると1.3程度と考えられます。
外壁 : お見込みの通り、平家で補正してかまいませんが、その場合は開口率は15%程度に落として対応すべきでしょう。
内壁 : 妻部に存在しますので、その分を若干増量するといいでしょう。
      増量率は当該部分の実量を算出し、それを1F面積における標準量で割った値ですが、おおむね1階面積の20〜25%と
      なると考えられます。
柱   : 大壁でわからないケースが多いけど、 立ち上げ部に若干でも存在すれば、増量してもかまわないのでは。増量率の計算は、
      平均2階立ち上げ高さを3mで除した数字を目安としては。立ち上げがないのでしたら、とらなくてもいいと思います。
天井 : 相当作業が大変になるのですが、実量を出して勾配による増点を出すのが一番でしょう。
      かね勾配だと、当該増量部分の補正率は1.4ぐらいになりますよね。
床組 : 階上床組を採用してください。床組・床仕上とも増量となりますね。
建具 : 外部については、1F標準量に当該本数分を増量する考えを採用します。
      2.8〜3.6本程度多くなりますので、10〜15%増量になると思います。
      内部建具の算定の時は、内壁仕上げにも絡みますが、内部開口率はあくまで1階部分だけのもの、
      外部開口率もあくまで1階部分だけのものを採用して対処が必要かと思います。

さて、断熱材はどうしましょうかねぇ・・・
漏れなら、断熱材は1.4の補正をしますけど、下手したら2階床組の下に入れている可能性もありますし、
外壁の断熱材は1階部分だけってこともあるでしょうから・・・難しいです。

あと、課税床面積はどうしますか。
課税床面積によっては、木造の場合、平米あたり再建築費評点数の違いにより、耐用年数が異なってきますけど。。。

71,999点/平米以下で20年はないでしょうが、下手したら112,000点/平米以上となって耐用年数35年となる
可能性もありますので・・・




400 :評価補助員:04/02/17 01:10
>>397 さんへ。

さすがに、今日のレスつけで疲れている&この時刻で眠い中で書いていますので、修正が必要でしたら
明晩にでも修正をうぷします。
それまでに、突っ込みを入れられるところがありましたらご教示いただければと思います。


401 :非公開@個人情報保護のため:04/02/17 11:34
>>383
いや印鑑証明書の有効は3ヶ月ある
それだけあればいくらでも操作できる
沖縄の離島にでも住民票移されたら協力依頼する覚悟ある?

これだけの登記操作をやられると地方自治体レベルでは実際の所、徴税は無理だろう
国家権力と市町村権力は違うぞ。

402 :非公開@個人情報保護のため:04/02/17 21:51
押さえちゃえ。メンドクセェから。

403 :非公開@個人情報保護のため:04/02/17 21:52
押さえようとすると占有者の変更とかしてきそう。

404 :非公開@個人情報保護のため:04/02/17 23:09
保全差押なんてどうよ。
超過になるだろうけど、しょうがないんじゃないかな。

地方でもできることはけっこうあるけど、ノウハウがねぇ。
ほら一応、「罪」もあるし、犯則取締も当然あるし(国税犯則取締法も準用)もあるし
それ専門の部署つくれる地方団体なんてないだろうなぁ。ホンネのところ。
県とかだと軽油の関係でやってるけど。市町村レベルでは今のところ…

あんまりイジメんでくださいよ。

405 :評価補助員:04/02/17 23:17
>>401

確かに難しいと思うが、最低限の協力依頼はしますね。
あと、本籍地に1〜2か月
滞納の事実が発生したら、督促状発送後10日を経過した日に差押をしたうえで・・・

転出届はどのみち従前の市区町村に提出する必要がある(住基カードをもっていても)ため、
物件の所在市在住の形を取っているところなら、国家賠償を覚悟で不交付って手もありますけど、
これらの行為を納税告知送付前にやられちゃうとどうしょうもないですからね。

台帳課税主義を全うするなら、滞納の事実が発生しないと動きようがないのですから。

で、最悪の場合は、地方税法第358条1項により、脱税事件として告発するということに
なるかと思います。
非常に手続がしんどいですが・・・





406 :評価補助員:04/02/17 23:18
>>405

2行目ですが、

本籍地に1〜2か月 と あるのは、
本籍地から1〜2か月毎に附票を取り寄せます。

と読み替えてください。

407 :非公開@個人情報保護のため:04/02/17 23:29
あ、名前忘れた「397」です。上の404。
評価補助員さんありがとうございました。
ツッコミどころないです。
おおまかにみて、「平屋で評価して、2F床をツッコむ感じ?」(表現力乏しくて…)でしょうか。
評点についてですが、こういった手合いの場合
内装もログっぽく総天然色じゃなくて総天然木風なので、
壁・天井 = 板張 
床=縁甲板張
で、普通の家よりは内装で結構点数がかさみますかね。屋根もか。



ところで、天井・板張で困ったりしませんか?
合板じゃないんですよ。赤松とか杉の無垢材。打上天井なのかぁ?

(和風天井並? 合板・ボードじゃないしなぁ 
ログにはあるんだけど、どっから準用したんだよぉ。)

408 :非公開@個人情報保護のため:04/02/17 23:54
建売で、モデルハウスとして使用している場合も課税しないのですか?

409 :評価補助員:04/02/17 23:57
>>408

当然課税します。
モデルハウスの期間が長い場合(おおむね3年以上継続する場合)は、
住宅認定をしない場合もありますよ。


410 :評価補助員:04/02/18 00:02
>>407

天井は、無垢材なら打上天井(並)相当として評点付設をしています。
床については、縁甲板だと高くなりすぎるきらいがありますので、フローリング+塗装相当で
対応する場合が多いですね。

でも、実際の取得価格が低い場合は、天井は合板(化粧板)相当で、床はフローリング相当で
対応する場合もあります。

最終的には「近隣の物件との均衡」も考慮に入れないと縦覧に耐えられませんし。


411 :非公開@個人情報保護のため:04/02/18 00:04
市内にいる某調査士、あれはホントに困る人間だよ。この間も新築建物調査に
行ったら立派なロフトがあって「3階建ですね」といったら、所有者が「某調査士
が絶対に2階建です、ロフト部分は税金かかりません」と言って登記したとの一点
張りで困ったのなんのって、毎年この某調査士絡みの物件で同じような事が数件ある
からたまったもんじゃないよ。一体法務局は何調査してるんだろうな

412 :評価補助員:04/02/18 01:25
>>411

法務局には悪いけど、法務局は実態調査も何もやっていないとしか言いようがないよ。
人手が不足しているから、表示登記の申請なんてつきあってられないってことだろうね。

棟上げしただけで表示登記をあげてきた物件が、法務局から歩いて2分ほどのところに
あったのに、きっちり受け付けて「税通」を送ってくるのだからね。
年末登記で、住宅用地を適用してもらうために「入れ知恵」されたみたいなのだけど、
漏れは状況を克明に書いたメモを残していたので、住宅用地認定については否認しました。

いろいろ文句をたれられましたが、「完成検査の証明」を見せて欲しいといったら相手は口をつぐんで
しまいました。
そりゃ、年どころか年度越えになっている物件でしたから(爆)


413 :評価補助員:04/02/18 01:31
>>411

そういった調査士には、漏れの場合「役所をなめるんじゃないよ!文句あるんだったら、疎明資料を
持ってきなさい!」って恫喝しています。

同僚からは「公平な応対ではない」と言われることもありますが、そういったサムライ様や悪徳業者を
野放しでおいておくことは、「住民の財産を守る」という地方公共団体の責務を放棄することにも繋がり
かねませんからね。

もちろん、相手が「役所の言質を取ることを目的としない」住民であるなら、ひたすら理解していただくまで
説明しますが・・・



414 :評価補助員:04/02/18 01:45
>>411

不動産サークルのサムライ様(土地家屋調査士・司法書士・税理士)は、
ロフトが固定資産税の評価の対象となっていることを知らない者の方が
多数派のように思えます。

いろいろ、サムライ様とお話ししていて感じたことですが、彼らは測量、
民法や不動産登記法の細かな知識、個人や法人の所得に関する税の
知識ってのは豊富なのだけれど、固定資産税本体の知識というのは
皆無に等しい人が多いってことなのです。

台帳課税主義でも、「原因日基準」だと思っていた司法書士も結構いたりします。
「怒鳴り込んできたはいいが説明を受けて頭を抱えて帰っていった」人は
十指に余ります。


415 :非公開@個人情報保護のため:04/02/18 20:11
>>406
数ヶ月で転籍したら?
追いかけっこしている内に担当者の方が異動しちゃうよ。
脱税の疎明責任は固定資産税課が負うのかな?
出来る?

416 :393:04/02/18 22:16
どうもです。この件に関しては何とか収束しそうです。
まぁ、直接建築業者さんにも調査の時点で
「土地家屋課税は業者さんになってしまいますので、契約の方で…」
とお願いして快諾していただけましたし、
買主さんも固定資産を業者さんに払うことで納得してるようですので。
売却日は売却証明で年明けが明記してありますし、
土地の方も年末完成ということで住宅用地ききますし。
話がわかる業者さんでよかったと思います。
後の不安点は自分の説明不足のみ(^^;

データベースの話ですが、内野氏ではエクセルで管理しています。
しかし細かい内容まで書きこむことはやっぱり無理ですね。
多すぎて…あとは個人が事例によってメモるしか。

417 :評価補助員:04/02/18 23:38
>>415

> 数ヶ月で転籍したら?
> 追いかけっこしている内に担当者の方が異動しちゃうよ。

転籍に必要な書類を知っていたら、転籍したとたんにアシがつくことがわかるから、
フツーはやらないと思うがね。


418 :非公開@個人情報保護のため:04/02/20 22:28
お師匠様教えてください。

建築確認をとらないで勝手に建てた違法建築と思われる家屋を調査した
場合なんですが、違法建築の場所、所有者等の情報を建築審査・指導担当課に教えることは
地方税法の守秘義務に違反するのでしょうか???

今日、未登記の附属屋を建築した所有者に調査依頼をしたら
違法建築をさんざん見逃してる市に調査の協力はできないと調査拒否されて
悩んでいます。私の市では違法建築を発見・調査をしても建築指導担当には
連絡はしておりませんが、所有者曰く「同じ市なんだから建築担当と連携くらいとれるだろ!
税金とる調査だけじゃなく、違法建築と思われるなら、ちゃんと建築の方にも連絡を
して違法なら取り壊し等の指導をするべきだろ!納得する回答があるまで調査はさせん!!!」
です・・

近く再度訪問して納得がいく説明をしたいと思いますが、
違法を建築担当に教えることは地方税法の守秘義務違反になるので
連携は取ることができません・・でいいのでしょうか??
他の自治体で建築担当と家屋調査員が連携を取られているようなところがあれば
参考にしたいのでよろしくお願いします。


419 :評価補助員:04/02/21 00:07
>>418

地方税法第22条に定める守秘義務はかなり強力な規定でして、通常の考え方からすると、
違法建築に関する通報はできないものと解します。

ただ、建築指導担当課に見てきた物件を違法建築であると通報する行為が「単なる事実の通報」の
範疇であるような形であれば、建築指導の巡回を促すだけの行為にしかならないという微妙な線に
なるかと考えられますし、そもそもこういった通報を守秘義務によって禁止するような同法の規定が
逆に行政の一体化を阻んでいるという感もしないでもないですね。

「秘密=実質秘」というのは判例上も言われていますけど、訴訟沙汰になったときは、
守るべき公益(適正で公平な課税+違法建築の排除による住環境等の保全等)と
侵害される個人の利益(建築指導からの命令等で自己の財産を使用収益できなくなる
現実の不利益+名誉等)とを比較衡量のうえ判決が出される可能性が強いと考えられますので、
「連携」をとるというのも不可能じゃないと考えるのですが、今のところこうしたことに関する判例も
出ていませんので及び腰になるのも無理はないと思います。

現状では、漏れの市でも「守秘義務」を理由に通報していないという現状がありますし・・・

(参考)

ttp://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/html-d/hond005.htm





420 :評価補助員:04/02/21 00:27
>>418

で、実際の調査の件ですが、通常ならそういった方は納得してくれない可能性が高いので、
最悪の場合は、外観からだけの評価もやむを得ないかと思います。

相手との連絡記録はとっていますか。
最悪、審査請求で評価手続不備による課税処分の違法性を追及されたときに対応ができる
ようにしておいてくださいね。

個人的には、税の守秘義務というものは、確かに公平な課税・収税にとって必要な制度であるという
認識はしているのですが、何とかの一つ覚えのように「何でも守秘」とすることにより、必要以上に
行政の運営に支障をきたしているようにも感じています。
そして、守られているものというのは何かというと「社会を牛耳っている者が他人に知られたくないこと」にかなり
偏ってしまっているという現状があります。
早く言えば、金持ちやその利益代弁者の政治家たちが財産隠しをしているのをあぶり出されたくないために
グリーンカード(古い!)を実施させなかったようなことがまかり通っている現状を作り出しているともいえるかと
考えているのですが、漏れも考えすぎでしょうかね。

せめて官公庁間の情報のやりとりについては、行政の円滑な執行によって得られる国民・住民の利益と
個別に加えられる国民・住民の不利益と比較衡量できるような税法に改正しておく必要があるかと思っている
のですがね。
現在の「非効率な行政運営」が続けられることは漏れ自身、決して国民・住民の利益にはなっていないと
考えますからね。


421 :評価補助員:04/02/21 00:42
>>418

ttp://www.shugiin.go.jp/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/a151033.htm
ttp://www.shugiin.go.jp/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/b151033.htm

あたりも参考にね(^^)

422 :非公開@個人情報保護のため:04/02/21 09:06
>419
調査の範囲を拡大解釈しすぎでは?
あなた自身の解釈もなんでも守秘に毒されているのでは。
調査の途中で見つけた不法投棄なんかも話せなくなるよ。
調査に行った家で、人が死んでたら、それも話せなくなる(藁

公道から見えるところに建物があるという形で、
「あの物件は違法建築ではないか?」と問い合わせれば、
別に秘密には該当しないと思われるが。

その持ち主が誰だとか、課税されている・いないというところは微妙だが、
持ち主などは、担当課に任せれば住基で調べるだろうし、
課税されている・いないというのが、「個人の」秘密とは思えない。
課税権は自治体が持っているわけだから。
減免とかになると本人申請だから異なるけど。

参考先にも

「秘密」とは、一般に知られていない事実であって、
本人が他人に知られないことについて
客観的に相当の利益を有すると認められる事実をいう。
「利益」は、相当の利益でなければならないが、
経済的利益である必要はない。
また、本人にとって、主観的に相当の利益がある場合であっても、
一般人が本人の立場に立って合理的に判断した場合に、
利益と考えない場合には、相当の利益は存在しない。

とあるよ。
違法行為は利益ではないでしょう。

423 :非公開@個人情報保護のため:04/02/21 10:44
一般的な「公務員の違法発見通知義務」でどうよ。
別に内部を職務上知った訳じゃないんだから告発処分は出来るはず。
っていうか公務員はやらないといけない。
一般的な公共空間から見聞出来る違法事実は通知しても大丈夫でしょう。

タダ単に地方公務員が弱腰なだけ。
揉め事に巻き込まれたくないという事なかれ主義じゃいかんよ。


424 :評価補助員:04/02/21 19:42
>>422

だから、「事実を伝える分については問題ない」と解釈しているのですが、物件の所有者については
登記物件であっても「守秘」を要請されているという現状がありますからね。
(土地・建物の縦覧台帳に納税義務者名が載せられないという現状があり辛いところです)

また、「事実の通報」だけでは担当課もなかなか動いてくれないんですよ。
何せ「字だらけ」の所も抱える漏れの市のことですので、建築確認をとらずに建築を始めてしまう者も
田舎に多数いて、そのために課税漏れが多数発生しているという事実もありますので、指導担当課も
線引きがしにくいというのが現状だったりしますからね。

あと、所有者が誰かってのは、住基で調べてもわかりませんよ。
うまくいけば占有者がわかるって程度です。
担当課が地番参考図を閲覧の上、法務局で土地の所有者の登記を取り寄せるのが
関の山でして、不法占有であればもう建物の所有者がわからないということもありますので、それも
万能ではありません。
(続く)




425 :評価補助員:04/02/21 20:10
>>422>>423

(続きです・・・)

秘密については、お書きになられている通りなのですが、「違法行為が即、違反者の利益にならない」ということについては
問題があるかと思います。

違法建築であっても建築主には所有権があります。
そして建築されてしまった住居でしたら、「公共の福祉を妨げない限り」居住する権利もあります。
その権利が全くないのなら、簡単に除却命令なども出せるのですが、盗人の三分の理を認めないと行政そのものが
とにかく一方的に住民をいじめているとだけしかマスコミでは報道されかねません。それだけでは行政のイメージダウンにしかなりません。

そういった現状がありますので、仮に職員が告発したとしても、「税務職員が動いて収集した情報」だけが違反者に不利益になる情報提供
だった場合、違反者が税務担当者を「守秘義務違反」で告訴し、仕事ができないような状態におくようなことも考えられるのです。
その報告が相手方の利益を侵害しているかどうかを決めるのは裁判所でしかないのですから、地方公共団体も組織として
及び腰にならざるを得ない(そうしたケースでの判例がないため)のはやむを得ないと思います。

改築されたアパートに家主の協力を得て調査を行い、改築評価を行って家主に課税したら、居住者が「藻前が調査をするから
漏れたちの家賃が上がった。どうしてくれるんだ(#゚Д゚)ゴルァ! 値上げ分は藻前が払え!」と怒鳴り込んできたケースがあるぐらい、
住民感情ってのは多様なものですからね。
漏れ自身は、そういった主張については「権利の濫用」と考えていますので、追い返していますが、自分の「無茶な要望」が
通らないことに腹をたてる住民に何回か「横柄な職員」として上層部に通報されたこともありますよ。

#呼び出しの後は「ご苦労さん!」って言われるケースが多いのが救いですが(爆)

漏れ自身も、何件か「事実」だけを伝えた例はありますが、除却命令や工事中止命令が出されたものはいまだかつてありません。
指導担当課も、パトロールばかりにかかっていられないので目に余るケース以外は手を出せないというのが辛いところだと聞いていますし・・・





426 :非公開@個人情報保護のため:04/02/21 22:26
んじゃ、やったもん勝ちだ。
金を取ることだけにはご熱心だが建築確認取らなくても大過なく暮らせる。
税金滞納も違法建築も不法行為には違いないのにね。

427 :非公開@個人情報保護のため:04/02/21 23:16
憲法及び民法で定められた所有権の不可侵性を行政側が公共の福祉に反しないよう、
建築基準法により一律に一定の制限を定めたのだから、基準法を破っても、
それが直ちに公共の福祉に反しない場合もあると解釈するのはどうでしょう。
財産権は公共の福祉の制限を受けはするが最大限尊重すべし、市民革命以来の大原則。
今の時代には古きよき時代の話だけどね。

428 :422:04/02/22 03:01
結局、不動産登記法と建築基準法の不備を
全部固定資産税担当がかぶってるようなモンだよね。

あ、もちろん住基では持ち主はわかりません(藁
そこからアプローチしていけるだろうという意味。
アプローチについてはおっしゃるとおり

建築基準法では届けをしてなきゃ適法な建築物も違法じゃなかったかと。
ちなみにうちもついこないだ、強烈な未届物件発見した。(巨大な倉庫)
建築主が工務店だけに、建築担当課と協議しようと思ってるとこ。

429 :非公開@個人情報保護のため:04/02/24 03:29
税担当が行政と住民の関係と住民感情に配慮してバランス感覚を
持ってやってるのに、建築主事がささやかな小屋裏収納なんかに
他より厳しい解釈を勝手にやって住民をいじめ倒し、税担当は最初
から住民感情が最悪の所に調査に行く羽目になる。。。

なんか間違ってるよ。割食ってるなーと思う事あるでしょw


430 :非公開@個人情報保護のため:04/02/24 23:55
age

431 :開示請求:04/02/25 08:22
11月に新築した我が家へ固定資産税評価委員なる人物が来て、
図面及び現場確認をしていった挙句に、固定資産税評価額は、
工事請負契約書の契約額(消費税込み額)に単純に60%を乗じた
だけの評価額であった。
この評価額は高く感じ1200万円を超えています。
こんな大雑把な評価では納得いかない。

自分なりに評価額を再算定したいが、不服審査の手続き方法と、
再算定に必要な評価基準等に係る関係法令及び通達文書名等を
教えてください。


432 :非公開@個人情報保護のため:04/02/25 17:56
>>431はどちらの市町村ですか

評価額(再建築費評点数)の計算は評価基準を基づいて行う
のでなかなか契約額の60%になることは滅多にないと思います。

また調査にいくのは普通は評価補助員と思うので、どのような人が
調査したのか疑問に思われます。

また、平成15年完成の建築物件の評価額はまだ正式に決まっていないはず
なので目安として説明したとも考えられます

433 :評価補助員:04/02/25 22:40
>>431

まず、ぶっちゃけたはなしをお聞きします。
貴方の建物の構造と面積、階層を教えていただけますか。
固定資産税の課税のために貴方の建物を市町村の職員が調査したのか、
不動産取得税の課税のために貴方の建物を都道府県(東京23区は両方の課税があるので別)が
調査したのかがわかりませんと、あなたの救済方法がわかりませんので・・・





434 :非公開@個人情報保護のため:04/02/25 23:22
>431
ちなみに、延べ床面積で割ると、いくらぐらいになりますか?

木造の場合、
普請にもよるけど、木造でu20万超える評価額は、まずないと思います
木造でもログハウスとかなら、もしやあるかもしれませんが…
(設備が豊富だったり、大理石とか仕上げが高級(格の高い家)ならあるかも…
自分で評価させてもらった中でも木造だと最高でも15万くらいだったかな?)
8万〜10万ほどであれば、普通くらいだとおもいます。
木造以外だとまず10万は超えると思いますが。

評価基準(H15基準)であれば、今、(財)資産評価システム研究センターで、
ダウンロードできるようになてます。評点基準表は大元の専用家屋のものが入ってます。
http://www.recpas.or.jp/

実際の評価基準の適用については(評価計算とか)、これに加え
 評価基準の解説書(もっと具体的に評点の付け方などがかかれている。実務書)
 実務提要(自治省が質問について回答したもの等が載ってる質疑応答集。)
を参考に(こういうのは実質「国の技術援助・公式見解」になるのかな)します。
買えないことはないですが、高いです。

435 :434:04/02/25 23:35
評価補助員さんと質問が被ってしまいました。すんません。
評価システムセンターのHPにわかりやすい資料がないかなぁと
思ってたら思わず見入ってしまいました。

1,200万超え…取得税かなぁ。

あと、訂正「評価額」は「点数」にしておいてください。


436 :評価補助員:04/02/26 00:25
>>435

はい、漏れも資産評価システム研究センターの資料はダウンロードして、
自宅で使用しています。

で、不動産取得税の調査だったことを前提に書きますと・・・

不動産取得税の納税通知があった場合についての不服は、行政不服審査法に基づき、
納税通知を受け取ってから60日以内にしかできませんし、市町村は、都道府県が不動産
取得税の価格の決定通知を受けた場合は「その価格に基づいて」しか固定資産税の
評価ができません(地方税法第409条第2項)ので、都道府県の調査で税額が決定して
しまっているのなら、早めに対応をされた方がいいでしょうね。

市町村の課税処分ですと、価格に対する「審査の申出」で対応できる場合もありますので、
納税告知を受けてから60日の余裕があるのですけどね・・・
(地方税法432条、地方税法附則17条の2、28条 5項)

あと、不服の申立がなされても、課税処分の執行は停止されませんので、不満があっても
納税しておかないと、最悪の場合、滞納処分として預金等を差し押さえられたりするってことも
ありますので注意してくださいね。(行政不服審査法第34条第1項、行政事件訴訟法第25条第1項)


437 :非公開@個人情報保護のため:04/02/26 01:05
で、ようやく評価センターのHPから、
評価基準が閲覧できるようになったことについては、
みなさんの感想はいかがなもんですか?

438 :評価補助員:04/02/26 01:28
>>437

簡易にアクセスできるようになったのはいいことなのだけど、土地・家屋に関する評価についての技術面ってのは非常に
専門的なものがあり、かつ「応用問題」の積み重ねなので、イパーツで理解できる人というのは、漏れたちの仕事に従事
している人は別とすると全国に100人に1人もいないのではと思いますね。

漏れだって、土地の課税のことについては「ど素人」もいいところなのですし・・・




439 :評価補助員:04/02/26 01:30
>>438

自己レスで申し訳ないが、同業者でもあの「評価基準ハンドブック」を見て、基準を理解し、
評価技術向上に努められる職員ってのも5人に1人いたらいい方かもしれないと思い
ますね。

評価担当者は両手以上いますけど、あの黄色い本は漏れしか使っていない状況ですし。。。



440 :437:04/02/26 01:32
>>438
そうなんですよね。
かえって中途半端な情報を与えて
しまってるような気はしました。

評価ハンドブックからの転載だから、
プレハブ準則も載ってないし。

441 :非公開@個人情報保護のため:04/02/26 03:18
部分別の材の写真つきの資料みたいな本でいいのないですか?
ぎょうせいのやつはあるんですが、今ひとつわかりにくいので・・・
施工現場の写真のやつが希望です。

442 :非公開@個人情報保護のため:04/02/26 19:57
家屋評価、思い立って手計算しようとしたら、
補正率の計算の仕方がわからなくて困ってます。
システムにばかり頼ってるつけか...。
評価基準解説を読んでもわかるようなわからないような。

計算例など書いてある書籍があれば教えてください。

443 :非公開@個人情報保護のため:04/02/26 21:40
>>442
一般の書籍だと、3年ごとで数値や項目を修正したりかなりの手間で、
出版しても割に合わないみたいですよ。

政令市レベルだと、計算例とか評価マニュアルは、
自前で揃えているみたいだけどね。

444 :評価補助員:04/02/26 21:51
>>441

木造だけですが、

ttp://www.recpas.or.jp/jigyo/f_jigyo_lib.html の資料はいかが?


445 :431:04/02/26 23:24
>>432 スマソ、評価補助員でした。(訂正)

某市町村から来た固定資産税のための評価補助者で、併せて県に納税する不
動産取得税の説明も行っていきました。
その際、新築住宅評価額が取得に係る住宅控除額1200万円を超えていると
思われるので不動産取得税は課税されるでしょうとのことデスタ。

ちなみに、木・鉄筋コンクリート造3階建、よくある1階車庫(RC)で2・3階が木造
(在来工法)です。
1F:60平米、2・3F計:120平米です。
まだ、某県・某市町村のどちらも課税通知書は届いていません。




446 :評価補助員:04/02/26 23:49
>>445

木造建物は1点あたり1.05円、非木造建物は1.10円の単価を使っている温暖な都市部を基準に
漏れの経験から書かせていただきますと、2・3Fの木造120平米(5LDK、真壁和室8畳1室、床の間あり、
床暖房設備なしと仮定します)の経年減点補正率を掛ける前の評価格は、1,050万円から1,150万円程度、

1FのRC車庫(電動シャッターあり、立ち上げ部コンクリート厚さ25センチ程度、高さ2.5メートル程度)の
それは280万円から360万円程度(縦横の形状及び連棟式かどうか、内部仕上げがあるかどうかで
異なります)です。

県の不動産取得税の価格は、経年減点補正率を掛ける前の価格になりますので、
当該建物の新築時評価は合算すると1,330万円から1,510万円となりますので、不動産取得税が
かかる(評価格1,200万円超過)と説明されたと思われますね。

なお、固定資産税を掛ける段階では経年減点補正率が一棟の建物のため、0.80を掛けることになります。
たまに、RC車庫部分の経年減点補正率について0.98(車庫用)を間違えて使う職員もいますので、
そういった場合は30万円から40万円ぐらい評価が割高に出る危険性があります。

個人情報開示の条例がある市町村にお住まいで評価に不服があるようでしたら、
縦覧時に自分の家屋の評価算出根拠を見せてもらうのもいいかもしれませんね。
(ちなみに、漏れの市のある県の税務担当課では不動産取得税の算出根拠までは開示していないようです)



447 :評価補助員:04/02/27 00:12



>>446

> なお、固定資産税を掛ける段階では経年減点補正率が一棟の建物のため、0.80を掛けることになります。
> たまに、RC車庫部分の経年減点補正率について0.98(車庫用)を間違えて使う職員もいますので、
> そういった場合は30万円から40万円ぐらい評価が割高に出る危険性があります。

自己レススマソですが、経年減点補正率が0.80となるのはあくまで附属家なしの登記があがっている
場合だけで、1階のRC車庫が登記上附属家で上がっている場合だけです(この場合は、車庫の価格は
経年減点補正率0.9822が適用されて高くなりますが、耐用年数は住宅用の60年でなく車庫用の45年が
適用されます)

表示登記がどうあがったかをよく見ておいてくださいね。

448 :非公開@個人情報保護のため:04/02/28 10:19
区分建物(いわゆるマンション)はどのように課税(按分及び計算)してますか

まず按分方法として
土地については一般的に税額按分がほとんどだと思います
家屋については評価額(再建費)按分が多いと思います。当市(入○市)では新システムの稼動にともない確か平成11年度
位に評価額按分に切り替えました

計算方法(特に家屋)について
附属建物については皆様のお知恵を拝借したいです
新築家屋軽減対象としてどこまて含みますか。当市では車庫、駐輪場のみで集会室は減免です。
また、表示登記されたものはすべてわけて課税します。
たとえば、物置が10個あれば家屋持分に応じて細かくわけて課税します。当然名寄せ台帳、納税通知書、証明等のレコード数も多くなります

449 :評価補助員:04/02/28 10:34
>>448

> 計算方法(特に家屋)について
> 附属建物については皆様のお知恵を拝借したいです
> 新築家屋軽減対象としてどこまて含みますか。当市では車庫、駐輪場のみで集会室は減免です。
> また、表示登記されたものはすべてわけて課税します。
> たとえば、物置が10個あれば家屋持分に応じて細かくわけて課税します。
>当然名寄せ台帳、納税通知書、証明等のレコード数も多くなります

附属建物が共用部分と解される場合(団地規約共用登記に準ずる場合)
 → 各区分所有の区画に課税面積を按分。

新築住宅の税額軽減は、その附属建物が本来の共同住宅の用途の附属部分になる
面積にのみ適用(下駄履き住宅の場合、店舗・事務所部分に按分される面積に
ついては新築住宅の税額軽減を適用しない)

附属建物(1階車庫や別棟車庫)に対して専用部分の登記がなされた場合
→居住者が当該車庫等を分離して売買の対象とできるため、
  新築住宅の税額軽減は、当該部分に適用しない。

なお、一棟の中で居住部分と車庫のように内部仕上げが異なるところがある場合は、
主体構造などの全体共通部分についてと内装について分けて評価を行い、当該部分の
再建築費評点数を合算する「三本立て評価」が必要なのは言うまでもありません。

450 :評価補助員:04/02/28 10:43
>>449

スマソ、寝ぼけてました。
専用部分→専有部分 に読み替えてください。

なお、漏れの市も集会所は減免の対象にすることが多いです。

でもさ、漏れの市では「按分(比例配分)」って概念が頭の中にない
職員が配属されることが多いから苦労するんだな。
特に年食った人は、「○○以外」という補集合の概念を小学校で教えて
もらっていないから、按分そのものの必要性もわかっていなかったりする
人が多いので、漏れがイパーツで計算してあげたりしています。

他にひどい例ですが・・・
地下1階、地上5階建ての共同住宅(車庫つき)の課税面積の計算をするとき、
地下は地下で、地上は地上で課税面積の按分計算をしていたことが判明して、昨年の評価替えの際に
全部修正したこともありますし。(修正入力チェックに2日かかりました。)

で、こういう修正が必要なのを上司に一から説明しないといけないんですねぇ。DQN市ですよね<漏れの市も



451 :評価補助員:04/02/28 12:06

>>449
> 附属建物が共用部分と解される場合(団地規約共用登記に準ずる場合)
>  → 各区分所有の区画に課税面積を按分。

この点ですが、当然価格も課税面積按分としています。
台帳を1棟について1枚しか作れないため、「当該附属建物を共用部分扱いする旨」を
表示し、各専有部分に割り振るという考えをとっていますが、これって漏れの市だけの
特殊な事例しょうかね。

452 :非公開@個人情報保護のため:04/02/28 13:19
質問なのですが、

アパート兼自宅を建てる場合で、
アパート部分が24平米、29平米、49平米の3室で共同住宅
自宅部分が49平米の1室で、アパート部分とは建物としては
不可分一体なものの、別階段のため長屋の関係

こんな場合、30平米、50平米無いことでどういう損をします
でしょうか?

また、固定資産税の面積と建築段階での面積はどのように
違ってくるのでしょうか。

453 :非公開@個人情報保護のため:04/02/28 15:45
積算資料ポケット版2004前期、買っておくかな。18年基準の評価(来年建築の評価)用に。自費で買ってもそんなに高くないし。
というか、2001前期のが欲しい。どっかに落ちてねぇかな。建設関係の課に、もってれば譲ってもらおかな。うん。(ウチの予算でかったものなのに…とか言われたら困るけど)

ところで、お伺いですが、

1.もっとも俗に言う「プレハブ」な、組立家屋の評価
簡単な組立家屋あるじゃないですか。よくホームセンターで扱ったりするような。
簡単なものだと、ヨド物置とかイナバとかの、スチール物置・車庫。(軽量鉄骨造りか。)
上等なのだと、ミニハウスとか、俗に言う「はなれ家」か。
(これだと、木質パネルから軽量鉄骨&パネル、はてはログ造り(校倉)が最近多いか。)

これらの、家屋の評価自体それぞれの造りの基準・プレハブ準則・ログ準則に
「程度」とか「プレハブ化」で、ガックンガックン減点して評価してるかとおもいますが、
こういうもの用に独自の基準を定めてるところはありますか?まあ、補正だけ決めておけばOKかもしんないけど。

2.CB基礎
あと、これらにはコンクリートブロック(これもよくホームセンターで売ってるやつ)で
基礎をまわしてますが、15基準には削除されてしまいましたがどうされてますか?
基礎でも15cm布基礎でも高いような…そもそも施工・構造が違うとおもわれ。

積算基礎から、非木造の主体構造or外周壁or内間仕切のコンブロの「資材」と、
左官工1日程度の労務(上記の小さい組立家屋の場合)だけだと安いかな?

454 :評価補助員:04/02/28 16:58
>>452

30平米、50平米の意味はどういうことでしょうか。
それがわかりませんと、どういう損ということについてはお答えできません。

固定資産税課税のための面積は、通常不動産登記法に基づく建物各階の水平投影面積に
よりますが、土地家屋調査士の登記ミス(階段室の面積算入漏れ)や塔屋面積の算入方法の
違いから必ずしも不動産登記法に基づく建物の面積に一致しません。

建築段階の面積は、建蔽率・容積率計算のために建築確認申請のために使われるものと
思われますが、屋根の軒が大きく出ていたり、高床式の建物ですと登記床面積と一致しない
ことは往々にしてありますね。

具体的に質問の内容を再度書いていただければ、それに即して答えたいと思います。


455 :評価補助員:04/02/28 17:05
>>453

> ところで、お伺いですが、
>
> 1.もっとも俗に言う「プレハブ」な、組立家屋の評価
> 簡単な組立家屋あるじゃないですか。よくホームセンターで扱ったりするような。
> 簡単なものだと、ヨド物置とかイナバとかの、スチール物置・車庫。(軽量鉄骨造りか。)
> 上等なのだと、ミニハウスとか、俗に言う「はなれ家」か。
> (これだと、木質パネルから軽量鉄骨&パネル、はてはログ造り(校倉)が最近多いか。)
>
> これらの、家屋の評価自体それぞれの造りの基準・プレハブ準則・ログ準則に
> 「程度」とか「プレハブ化」で、ガックンガックン減点して評価してるかとおもいますが、
> こういうもの用に独自の基準を定めてるところはありますか?まあ、補正だけ決めておけばOKかもしんないけど。

漏れの市がまさにその独自基準(比準評点)を作っておりまして、部材毎に補正しまくった評点表を
持っていたりします。
早く言えば、補正を個人に決めさせると、「取得価格の倍以上するぞ(#゚Д゚)ゴルァ!」って怒鳴り込んでくる
住民がイパーイいるという現状から決めているのですが・・・

CB基礎については、悩ましいところですが、漏れ自身は15センチ布基礎に程度0.8〜0.9の補正を
とっています。
掘っている土量が布基礎の半分程度しかなく、施工も簡易ということで、個人的に積算してみた結果
ですけどね。

「評点表にない場合はその効用が近いものを採用し、程度補正などまかりならん」とする基準作成担当者とは
大喧嘩していることだったりしますけど、実際高すぎるんだからなぁ。




456 :453:04/02/28 17:56
>455

> 漏れの市がまさにその独自基準(比準評点)を作っておりまして、部材毎に補正しまくった評点表を
> 持っていたりします。

あ、いいなぁ。どんぐらいの補正を行ったものか気になります。
ウチだと、たとえば組立車庫とかのばあい、軽量鉄骨 住宅・アパート用を用いて、
商品セットとなってる主要な部分、
主体構造(床のぞく)、屋根仕上げ、外部仕上げ(胴縁を含んでる鋼板系か?)には、
プレハブ準則の基礎(?)となってる「プレハブ化による補正 0.8」+程度0.7
で累積0.56の補正。
必要な補正もつける。たとえば屋根だとさらに「片流れ(形式)」「軒出」「勾配」で。

んで、建具(シャッター)は程度補正のみ。レールとかも既に付いてるし、
オプションでも付けるのが容易になってるようなので。でも「程度」補正だけ。

残りの「床組(床構造)」「床仕上げ」「基礎」「電器設備(あるときは。)」等は、
「程度」補正はしてません。よっぽどの場合以外は。やっても量の補正。

はなれ等についてもほぼ同様で累積0.56を主につかって、
ログ造りは…クレーン車相当(6,000円くらい?)、大工20日…まあ、1日2日あれば
できそう(そんぐらいでOKらしい。プロなら)、運搬費は…どうでしょう?
…で、あやふやながら「程度0.6」 プレハブ化じゃなくて程度で。程度かよ!って突っ込まれても程度で!

これで、点数の時点で購入価格総費用(施主さんに参考に教えてもらった。協力に感謝)
とどっこいどっこい。

         …まだ、下げた方がいいのかもしれない…

457 :評価補助員:04/02/28 18:20
>>456

うーん、ログ造りの住宅については、漏れの市も評点表がないんですよね。
材料を基礎以外は誰が何と言っても「古材」ということにして、評点するしかないのですが、
難しいところです。

逆に簡易施工のため、土地定着性に着目して課税対象から除外する担当者もいるようです
から、これだけは一筋縄ではいかないですねぇ
はっきりいって、まともに基準で付設したら取得費用を上回るケースが3分の2ぐらいあると
思いますので、「縦覧台帳に載せといたらいい」ぐらいの気持ちで評価することをお勧め
しますね。

漏れの場合、上司が「基準通り課税しろ」といった時に
「課税だけして、あとの対応と収税担当への申し送りをあなたに丸投げしますよ。
これぐらいちゃんとできますね。」と脅して、「好きにしろ!」って回答をもらったことも
あったりします。

「我ながらキョーレツなこと言ってしまったな」と反省もしましたが、誰からも苦情も出ず、
上司もほっとしていたようです。

「2000平米ほどの事業用建物のその他工事の多少で0.1いじれば40万円以上の評価が
 動くのに、たかだか40万円ほどの評価格の物件の細かな評価にぐちゃぐちゃ言うなってんだよ!
 課税するかしないかって事の方が大事でしょ!」
ってことで上司に当たってたもんなぁ(爆)




458 :453:04/02/28 18:23
>455

> CB基礎については、悩ましいところですが、漏れ自身は15センチ布基礎に程度0.8〜0.9の補正を
> とっています。

悩ましいですね。なんで削除しちゃったのだろうか?

布基礎15cmが積算基礎で約3,800点くらいでしたか…で、0.8だと約3千円。
おおっ、なるほど。そのぐらいかも。

そっか、いくらか掘りますね。もうちょっと職人呼んどく&下地足しとくか(積算)

多段積みとか、鉄筋入り(簡易なものに鉄筋はやらないかな?)、コンクリート流し込み
とかはだったら…ま、いっか。そこは程度で。

> 「評点表にない場合はその効用が近いものを採用し、程度補正などまかりならん」とする基準作成担当者とは
> 大喧嘩していることだったりしますけど、実際高すぎるんだからなぁ。

なんか、首根っこ捕まえて現場につれてって
「おまいさんは、これを見てもまだ「同程度」といふのかえ?」と言いたくなりますな。
もしくは、「ホームセンターへ逝ってこい」と。まあ、ちょっと違うけど。極端な話。

459 :評価補助員:04/02/28 18:58
>>458

ttp://courtdomino2.courts.go.jp/Kshanrei.nsf/0/F71CB01ED92DA28849256E2900244DA8?OpenDocument
(東京高判平成16年1月22日)

も面白いね。

判示事項の要旨には、「家屋について,固定資産評価基準が定める評価の方法によっては再建築費を
適切に算定することができない特別の事情があるとして,家屋の適正な時価が,鑑定による評価額を
超えるものではないとした事例」
があります。

平成6基準年度から平成9基準年度までの資材費や労務費の下落に対して、
「3年間据え置き」となる固定資産評価基準の価格計算方式が現実の取得時
価格についていっていなかった事により、不動産取得税が高すぎるということで
訴訟を起こされたものでしたが、参考になれば・・・





460 :非公開@個人情報保護のため:04/02/29 12:22
同じ平米数の「木造軸組在来工法」と「2×4工法」では、「2×4工法」の方が固定資産税
評価額が安いって本当ですか?

業者に払う建築費が安いのは在来工法なのに、評価額が安いのは2×4だと、2×4工法
業者はボロ儲けってこと貝カイkai。


461 :評価補助員:04/02/29 13:04
>>460

はい、同一の仕上材料を使っていれば、枠組壁工法の建物は部材を規格化している
ことが効いて、同一面積の木造在来工法の建物より5〜7%程度再建築費評点数が
少なくなり、少し安普請の2×4ですと耐用年数も20年と短くなるケースもあります。

業者のぼろ儲けの件ですが、内装や設備などにカネをかけるケースもありますので、
一概にぼろ儲けとはいえないのではないでしょうかね。

ただ、2×4だけで50〜100戸できるような団地はまずないですが、木造在来工法ですと、
一度に100戸できる団地(1年程度で開発される)もままあり、そういったケースですと
業者の材料仕入れや労務の集約化に伴い工費を安くあげることが可能なため、結果的に
売値が安くなることもありまけどね。


462 :非公開@個人情報保護のため:04/03/02 21:24
AGE

463 :非公開@個人情報保護のため:04/03/04 00:53
あげ

464 :非公開@個人情報保護のため:04/03/06 11:26
age

465 :非公開@個人情報保護のため:04/03/06 21:08
埼玉県のI市では平成11年より市税統合システムを導入しました
ホストコンピューターでなくクラサバです
データーも5年分持っています(正確には翌年分+現年+過年(5年分))
資産税については区分建物の所有権移転も家屋部分を異動かければ土地持分も
自動に処理されます。
なかなか、独特の個性的なシステムです。

元、資産税(家屋、宛名等)部門開発担当 より

466 :非公開@個人情報保護のため:04/03/08 23:26
age

467 :非公開@個人情報保護のため:04/03/11 23:04
軽減の「中高層耐火」は、
建築基準法上
主体構造が、「耐火構造」「準耐火構造」で、防火戸などの防火設備を備えるもの。

だよね?。

…恥を忍んで…

  どこで確認してますか?耐火構造。

ほぼ、非木のマンション・アパートで、防火設備の整った(消防の点検が入った)ものが
対象化とおもってましたが…


木造3階建住宅は…技術基準があって、それにそっていれば準耐火というのは
どっかにかいてあったけど、防火設備は?やばい?

468 :評価補助員:04/03/11 23:51
>>467

本来は建築図面等で確認し、木造準耐火などについては資料の写しをとり、
軽減期間終了後5年間は保存しておくべきものでしょう。(税額変更への対応のため)

ただし、漏れの市は、運用上「地上階数3以上を有するもの」なら全て新築軽減は
5年間効かせているというDQN市でもあります。

早く言えば、評価能力の低い職員+図面解析能力のない職員をかなり抱えているため、
住民への説明が不可能と人事も制度運用担当者も見ているんだよなぁ・・・

建築業者がちとDQNで、建売住宅建築時に1棟だけ、直下階の8分の1以上の面積を有する
小屋裏収納(天井高さ1.5メートル以上)を作ってしまったばかりに、木造3階建てとして登記を
されてしまったことがあります。
同時に建築された居宅は、当然2階建てで、実際には評価格がほぼ同一なのに、建築年の翌年から
起算して4年後には税額が違うことになったりするんですよねぇ。

今年はその税額がずれる年。
さて、漏れはどうしましょう・・・

469 :非公開@個人情報保護のため:04/03/11 23:55
とりあえず確認申請上の準耐火になっていればOK。
法令上は主体構造が耐火ならOKとなっているので、開口部などの
防火設備は関係ないみたいだけど、実際確認できないのが現実かと・・



470 :評価補助員:04/03/12 00:11
ところで、皆様の市町村では、道府県が不動産取得税課税のために調査を行い、価格決定通知を受けたとき
には、どうしていますか。

1 地方税法409条第2項により、決定通知の価格に基づいて評価をするため、資材の取り違え等の特段の事情がない限り
  道府県の評価資料をそのままつけても問題なしとする者

2 基準年度だけは独自評点を付設するべきとする者。第二年度及び第三年度はそのまま評価資料を利用する。

3 毎年独自に評点を付設し、第二年度と第三年度は、道府県の通知価格(具体的には、当該建物の平米あたり
  再建築費評点数)と同一になるように調整するべきとする者

がいて、三者三様なんです。
漏れは第2の対応が一番妥当だと考えているのですが、監査からも指摘があって収拾がつかない状態になって
いるのですよ。

さて、どうされています?



471 :467:04/03/12 00:42
>468
>469

どもです。

あっ、防火設備はいらないんですか?

建築基準法上(2条9号あたり)でみると、
耐火建築物=・耐火構造or火災終了まで耐える!(どうやって知るんだよぅ)
         AND防炎・防火設備

準耐火建築物=・準耐火構造orそれに準ずる性能
          AND防炎・防火設備

と「○○構造で かつ 防火設備」となってたので、こりゃだめだとおもってたんですが…
あんまり、ここらへんについて細かく実務提要とか載ってないんですよねぇ。

うーん、確認申請書にはっきり「耐火構造です」ってかいてあれば…
建築場所が「防火地域」「準防火地域」とかならあるけど。
どっか見落としてるのかなぁ。建築担当課に概要書拝み倒して確認させてもらったけど。ん〜。

もう、外壁がサイディングとか煉瓦タイルとかならいいのかなぁ。
っていうか、これって使用部材の「国土交通省○○適合」とか調べんの!?


…とりあえず3年。つけとくか。


というか、もうちょっとで確定申告が終わる。やりぃ。

472 :467:04/03/12 00:51
>470

2.ですね。ウチは。

去年(平成15年度課税分=14年中建築分)は、通知を元に
評点つけなおし(表現が変かな?)しました。
今年のは、そのまま利用します。

まあ、評価基準で評価するということになってる以上、
対応する基準表(基準年度ね。)が違っちゃうことになるとおもってますし…
って事ですよ ね …

うわぁ、改めて聞かれると自信がねぇ!

473 :467:04/03/12 01:04
>472

ちょっと考えを整理させて下さい。

14年建築の場合
取得税=14年度課税、評価基準12年基準年度のやつ
固定資産税=15年度課税、評価基準15年基準年度のやつ

取得税のやつのそのまま通知を利用した場合、
固定資産税を前基準年度の評価基準で評価したものを使うことになる=NG?
ってことは0.96すればよいか?=在来分じゃないしなぁ


やっぱ、2.でOKとおもわれ。うん。

474 :非公開@個人情報保護のため:04/03/13 01:23
小規模自治体では1っす。


475 :非公開@個人情報保護のため:04/03/13 01:35
質問です。よろしくお願いします。
自宅を増改築した場合に登記しなかった時のデメリット&メリットを
おしえて下さい。

476 :非公開@個人情報保護のため:04/03/13 14:09
登記は法で定められた義務です。
・・・・まぁたいがいのケースは最終的には登記することになると思います。
後で登記すると、いろいろ大変なので、
きちんと今のうちの登記しておくことをお勧めします

昭和の増築の登記とか結構あがってきますよ。


477 :補助補助員:04/03/14 02:26
>470
取得税の再建築費評点数に0.96を乗じれば良いとの解釈をしています。
基準年度が相違しても再建築費評点補正率を乗じることで(逆のケース市町村→道府県の逆算も可)
それぞれの基準年度の評価となります。以前は入れなおしていたこともありましたが、現在は双方統一されています。
税法の誤った適用ではないとの判断です。


478 :非公開@個人情報保護のため:04/03/14 23:42
>>476

登記が上がってきた以上,課税の為に現調に行くことと思いますが,
売る直前に増築登記をして,所有権移転した場合って,かなり厄介で
すよね・・・

自分が担当する地区にあるんですよ・・・
『年月不詳』で増築登記・・・_| ̄|○
所有権移転していて,新所有者が住んでいるんです。
ゴネられそう・・・。

479 :非公開@個人情報保護のため:04/03/14 23:59
>>478
俺は新所有者に「課税されていなかった分だけ安く購入できたんですよ〜」
って裏もとらずに大嘘こいてる…でも案外信じる客多しw

と、違う話になるが
共同住宅の新減該当面積、変更されるらしいがどうなるだろ?
施行されたら、また完成時期で揉めそうで鬱(つдT

480 :非公開@個人情報保護のため:04/03/15 01:55
>479

40uだっけ?

481 :476:04/03/15 18:32
>479
ナイス!
その説明いただきます。

40平米になるのって、適用はいつからになるんですか?
まだ一年目なので、今ひとつわかりません。

482 :479:04/03/15 18:55
今のところは40uらしいねぇ(4月施行予定のはず
まあ、住宅ローン減税と同じで伸び伸びになる可能性も捨てきれないのだが…

483 :478:04/03/15 20:38
>>479
お智慧を頂きありがとうございます。


さて,今日の昼から行ってまいりました。
案の定,所有者は(゚Д゚)ハァ?って感じでしたけど,何とか説明をして了承を貰い
16年度より課税ということで話をつけることが出来ました。
でも,(#゚Д゚) ゴルァァァ!!とはならなかったのが幸運だったと思います。

484 :非公開@個人情報保護のため:04/03/15 23:45
すいません・・

売買契約書(コピー)を持参した仲介人に対して評価証明書を交付していますか?

485 :評価補助員:04/03/15 23:55
>>479-482

共同住宅の新築軽減の下限については、「日切れ法案」のため、既に法案ができあがっている
ようですね。
本年4月1日以降に完成したものから適用されるようです。

その他のものについては、体調が悪いので、法409条2項関係も含めてまた後日にでも
レスをさせていただきたいと思います。

あと、 >>478 さん

新所有者の承諾が貰えて良かったですね。
漏れの場合は、増築部分が区分できない場合の評点付設方法で乗り切る場合が多いです。
ホントは説明をする必要があるのですが、正直「労多くして功少なし」なのですよ。
過去の増築の取り漏れは・・・

このため、明らかに増築部分が区分可能で、かつ面積も20平米を超えるようなもの以外は、
逆に「審査の申出」を期待して評価格の増額を行うことも多かったりします。

それよりも、漏れ自身は、そういった「未登記の増築」の取り漏れがないようにしっかり巡回するよう
に心がけています。

過去の「負の遺産」に目を向けるより、そうしたことを今後されないように動く方が大切かと思うのですが、
大半の職員は自分で動こうとしないんだよなぁ・・・
「もうすぐ卒業」組や「2〜3年サイクル異動組」の意識の根底には、「しんどいことはしたくない」という
考えがあるのが明白ですから。





486 :評価補助員:04/03/16 00:04
>>484

漏れの市の場合ですが、

仲介人に対しては、「租税公課の証明」の取得に関する委任を証する書類を持参しない限り
評価証明書を交付していません。
ましてや売買契約書の写しを持ってきただけでは、当然守秘義務に反するので出せないと解します。

勝手知った業者は、「媒介契約書」にゴム印を押して、必ず委任を取り付けているのですが、
標準書式には、租税公課に関する証明を取得することに関する委任について書かれていない
ようなので、よくトラブルが起こるのですよねぇ。。。

宅建取った程度では、税法はわかったうちにははいらないのですが、何度もトラブルを
起こす業者ってのはどうも決まってくるようでして
愚痴モードスマソです。


487 :478:04/03/17 00:06
>>485 評価補助員氏
ありがとうございます。


> 過去の「負の遺産」に目を向けるより、
       :
> 考えがあるのが明白ですから。

全くその通りですね。
その為に1棟照合をして漏れを無くしている筈なのに,現実は・・・。
それでも係長が変わってからは,キチッとやるようになったので,上司
に左右されると思いますよ。


488 :非公開@個人情報保護のため:04/03/17 23:26
未課税の家屋があり、建築年を確認したところ、
たとえば平成2年だったとします。
現在平成16年にこの家屋を評価する際に用いる評価基準は
平成3年度基準なのか、平成15年度基準なのか。

当市では前者によります。
ただ、
「評価の時点で再建築するものとして」評点するみたいな文言が
頭から離れず、ぼんやりと抱き続けてきた疑問です。

どなたか教えてください。

489 :評価補助員:04/03/18 00:23
>>488

漏れの市では、後者の平成15基準年度の評価基準を使って評点付設を行っていますが、
総務省は、前者を使うべきとの考えが強いようですね。

今回の評価基準改正は、建築当時にいいものを使っている家屋は高く評価され、安いものを
使っている家屋は安く評価されるということを主眼として行ったものと漏れは解しています。

新たに評価する際に、現在の評価基準を使用するとなると、
高級な家屋と、通常の家屋と、安普請な家屋の相対的序列が崩れるという危険性があり、
縦覧制度の改正も相まって「審査の申出」への対応が苦しくなるといった事情も考慮された
ものだと思われますね。

漏れの市が、なぜ現在基準を使うか?
→それは、漏れをはじめとした職員がDQNで、そんなに古い基準を駆使して評価ができないと
  と基準作成担当と予算担当と人事が考えているためとしか思えないんだよなぁ。
  少なくとも、漏れは本則、市の独自基準とも昭和48基準年度分ぐらいからなら付設可能ですけど・・・


490 :評価補助員:04/03/18 00:39
>>472
>>473-474
>>477

いろいろご意見をありがとうございます。
まとレスで申し訳ないですが、地方税法第409条第2項の解釈については、現況課税主義の原則と
住民の理解を現実的に得ることを考えると、

>>470 の 2番が妥当だと思っているのですが、地方税法上の知事と市町村長との関係及び同条項の
設定趣旨を鑑みると、1番の処理法も捨てきれないのですよねぇ。

基準年度を跨ぐときも、再建築費評点補正率(旧来の変動率)を乗じたり割り戻したりという
作業だけで評点付設が済むというメリットは非常に大きく思うのですが、漏れの市の監査は、
3番の処理を要求しているのですよ。

同一にならなかったら、地方税法第419条第1項対策で、県の評点より「若干高めに」付設した
うえで、県の評点を採用しろという考えのようでして、ちと後処理に困った物件もあったりする
のですよねぇ・・・

数千平米の新増築を軽々と評価してくれる県の担当者との関係もありますので、細かな資材の取り違え等に
ついてあまりぐちゃぐちゃ言いたくないというホンネもありますし・・・

基準作成担当者が「市の実情にあった独自の補正」をどんどんやってくれるから動きがとれないことも
あるのが辛いところです。


491 :488:04/03/18 23:38
>>489
回答ありがとうございます。
総務省が前者(そのときどきの基準)を用いるべきとの考え、
というのは、それっぽい考えが示された通達のようなものがある、
ということでしょうか?
もしあるのでしたら、参考までに教えてください。

当市には、古い基準を完璧に駆使できる人間はおりません。
そのため、古い未課税家屋を見つけるたびに、
そのひとつの建物に大変な時間をかけて評価計算し、
結局基準を熟知した人間がいないので途中で面倒になり、
誰の目にもわかるように「安く」つけざるを得なくなる、といった感じで。
それよりなら、勝手知ったる15基準使えたらなぁ、と思うわけです。


492 :評価補助員:04/03/19 22:34
>>491

> 総務省が前者(そのときどきの基準)を用いるべきとの考え、
> というのは、それっぽい考えが示された通達のようなものがある、
> ということでしょうか?
> もしあるのでしたら、参考までに教えてください。

平成15年3月版の「固定資産評価関係質疑応答集」
(財団法人資産評価システム研究センター編)の第87ページ問21にそれらしきことが
記載されています。

<問21 課税漏れ家屋の評価について>

家屋調査により発見した築15年程度経た課税漏れの家屋の評価は、その当時の基準年度の
「評価基準」を使うべきなのでしょうか。あるいは、再建築価格は適正な時価とされていることから、
現行評価基準を適用し、経年減点の処理で対応することはできないものですか。

への応答が該当すると考えます。

長くなりますので、応答を2つに分けて引用しておきますね。



493 :評価補助員:04/03/19 22:39
答1

課税漏れ家屋は台帳価格がないので、新増築分家屋と同様に現行評価基準により
再建築費評点数を付設し、経年減点補正率を乗ずることによって家屋の評価額を求める
こととなります。
ただし、この方法によると、当該家屋と同時期に建築され、既に賦課課税されている他の家屋に
ついては、経過措置で台帳価格の据置措置がとられているため、それらの家屋との課税の均衡が
図れないおそれが生じます。

したがって、現行評価基準によって求めた評価額と据え置き措置が適用された家屋の評価額との
均衡を図る方法として、課税漏れ家屋の評価は新築時に適用すべき評価基準により評点を付設し、
その後の評価替えを経たものとして価格を算出することとしてください。



494 :評価補助員:04/03/19 22:43
2 

遡及課税については、地方税法第17条の5第3項の規定により、固定資産税に係る賦課決定は
法定納期限の翌日から起算して5年を経過した日以後においてはすることができないとされています。
また、同第18条では、地方団体の徴収金の徴収を目的とする地方団体の権利は、法定納期限の
翌日から起算して5年間行使しないことによって時効により消滅するとされています。
したがって、事例の場合もこの規定の定めるところにより5年間遡って課税することが、課税の公平、
公正を保つことを説明し、理解を求めることが必要です。

495 :評価補助員:04/03/19 23:04
で、この質疑応答への漏れの感想です。

現実には、過去の評価基準を駆使できるような人は10人に1人どころか、50〜100人に1人いたら
いい方だと思っています。
で、現実的な対応としては、課税漏れ家屋については、総合比準方式を準用して対応するのが妥当と
考えています。

1 まず、当該課税漏れ家屋について、現在の評価基準を用いて再建築費評点数を付設する。
2 1で評価した家屋が建築された年度に用いられた評価基準と同じ評価基準を用いる家屋のうち、
  当該課税漏れ家屋と用途を同じくし、面積や形状についてほぼ等しい家屋を評点付設のための
  比準元家屋として選定し、この家屋について、現在の評価基準を用いて再建築費評点数を付設
  する。
3 1の家屋と2の家屋との現時点での「平米あたり再建築費評点数の比」を算出する。
4 2の家屋の建築当時の「平米あたり再建築費評点数」に3で求めた比率を乗じ、これに面積を
  乗じて1の家屋の建築当時の再建築費評点数を算出する。
5 その後の再建築費評点補正率の変動(これは平成12基準年度までは各市町村で異なっていますね)
  を乗じ、かつ経年減点補正率と1点あたり価格も乗じて現在の価格を算出する。

といった手順で対応する方がベターと考えますが、あくまで漏れだけの考えだったりしますので、
実行するには注意が必要だと思います。

誰か、例題をキボンヌだったりしますけど、出していただけませんでしょうか。
それの回答で説明できればしてみたいなと思うのですが。。。

で、後段の回答への感想は、「どこの市町村でもそこまで守れるわけないだろ!」ってのが
実際のところですね。
ホントに全部5年分賦課して、納税者が文句言ったら「督促状を発した日から起算して
10日を経過した日までに完納しないときは,財産を差し押さえなければならない。」という
法律の文言通りに確実に差押えするような市町村があったら見てみたいものですがありますでしょうか。


496 :非公開@個人情報保護のため:04/03/20 00:38
ウチの場合は

1.現行評価基準で評価して、再建築費評点数を出す。
2.それに、各基準年度間に対応する上昇率・再建築費補正率で
  割り戻していって、各基準年度の再建築費表点数を出す。
3.本来の課税開始年から順次計算・評価替え計算を行っていく。
  (途中の3%落ちを忘れずに)

評価補助員さんのやりかたの2.3.4.を省いた感じですが。

497 :非公開@個人情報保護のため:04/03/20 00:57
ちなみに、5年フルに遡及課税して、
徴収猶予、延滞金免除、分割納付誓約(いずれも、書面を書いてもらって)
ならやってます。いきなり差押えはしないですね。

評価漏れ自体が自分らの恥と思わなければならないけど、
ひどいようですが、それはそれ、これはこれ…

…でも、法人やその建物で利益を得ている場合だけだなぁ
やるとしても…ああ、不公平かも。

でも、増築はきっちりいただきます。
まあ、あっても1・2年前くらいかな。

498 :評価補助員:04/03/20 01:44
>>496

実は、漏れの市も貴方のところの1〜3だけの手順で評価をしています。
最も遡る場合で、昭和48基準年度(メートル法適用時)の評価格算出までやっています。

ただ、どうしても平成に入った頃の鉄骨系プレハブ住宅や、昭和46年より前に建築された
木造家屋などは、平米あたりの再建築費評点数も今の基準とは比べものにならないほど
安いですし、据え置き価格適用があったりすると、縦覧において評価の不均衡をあらわに
させるってことになってしまう実態も知っていますので、漏れ自身も悩むことが多いのですよねぇ。

早く言えば、それだけ先人が「負の遺産」をたくさん残してくれている訳なのですが・・・

旧基準をそのまま使うのが無理なら、
漏れの「簡便手順の1〜5で、なぜある程度実態に即した評価ができるのか」ってのが
理解できる職員ってのはどれぐらいいるのでしょうね・・・

499 :非公開@個人情報保護のため:04/03/20 02:52
>498

>旧基準をそのまま使うのが無理なら、
>漏れの「簡便手順の1〜5で、なぜある程度実態に即した評価ができるのか」ってのが
>理解できる職員ってのはどれぐらいいるのでしょうね・・・

う〜ん、なんといったら良いか
価格の据え置き具合とか、価格の付き具合の感覚ですかねぇ。
一回だけ一戸だけでいいから、昔の価格から自分の計算で(パソコンでなくて紙で)
現在まで評価替えしてくと、「ああ、そうか」って分かってくれそーな気がする。

そういえば、こういう据え置きになるようなものの評価額と課税標準の差を
全国的に平均したのが、このあいだ郵便局の件で送られてきた表
(調整率だっけ?補正率だっけ?)なのかな。
対象年のが(率が1.00以外)なかったので、ほっぽっといてるけど、
検証すれば使えるかもしれんね。

500 :もうすぐ2年生:04/03/21 21:43
教えていただきたいことがあります。
テナント分離課税についてですが、皆様の市町村ではどのようにしていらっしゃるでしょうか?
最近はガワだけ造って中の施工を店子にさせるということがよくあり、
その顕著なものとして最近私の管轄で家屋所有者が施工したものは屋根、外壁等の主体構造(S造)のみで、
その他の内壁間仕切り、床構造、天井、建具、それらの仕上げを店子が施工した家屋が建ちましたが、
みなさまの市町村ではどのような取り扱いをされていますか?
また、テナント分離課税そのものにも、店子が出て行った後に残された、
店子が施工した仕上げ等に対しての課税が行き場をなくす等の問題があると考えておりますが、
皆様はどうお考えでしょうか?あわせてご意見くだされば幸いです。

501 :非公開@個人情報保護のため:04/03/22 00:57
>500
店子の分は償却資産でだしてもらってます。

確か今度明文化されるんだっけ。違ったかな?

502 :もうすぐ2年生:04/03/22 18:41
>>501
内装ぐらいであれば私も迷わず償却で出してもらいますが、床や天井、外部建具まで償却となると、それら
を除いた家屋は、もはや家屋ではないと思うのですが?

503 :評価補助員:04/03/22 21:05
>>500-502

償却資産の分離課税については、平成16年4月1日以降に取得したものについて、
各市町村及び都の条例化によって可能となるようです。

漏れの市でも、非木造家屋については分離課税を認めていましたが、木造家屋も
それが認められる動きもあるようなので、少しは楽になるかという面もあるのですが、
絶対的条件として、家屋の所有者と内装の所有者とが異なるということがあげられるのが
ちと判りにくいところですよね。

また、テナントが退店しても継続して造作等が内部に存在する場合があります。
次のテナントが決まるまで、内装を撤去せずに置いておくケースですが、賦課期日をまたぐと
営業していない前のテナントにも償却資産の申告をしていただかないといけないこともあって
手間もかかることもあるなとも考えています。

次のテナントが決まらないまま2年以上放置された店舗建物も存在しますからね。
納税義務者として償却資産の申告を

504 :評価補助員:04/03/22 21:11
>>503

自己レスですが・・・

ttp://www.recpas.jp/shichosonzei%20shinkyu.pdf



ttp://www.recpas.jp/koteikankei.pdf

とを参考にしてね。

505 :もうすぐ2年生:04/03/22 22:09
>>503
>テナントが退店しても継続して造作等が内部に存在する場合があります。

分離課税の要件に現状復帰の特約(貸し手が置いて行くことを許可した物に限っては置いて行って良し。)
というのがありますが、ほとんどの場合店子が施工していった物を置いて行くことが双方にとって都合がよいため、一代目のテナントが施工したものはそのまま残される場合が多いと思います。
そして、二代目の店子が入った時、二代目は先代の施工した物に金を払っているわけではないので、二代目の償却資産には当たらないと考えます。
すると、今まで償却として分離課税していたものが、どこにも課税できなくなります。
私は家屋に分離分を加えて再評価するのが妥当だと思いますが、店子なんて下手をすれば2、3ヶ月で入れ変わってしまうため、現況把握が非常に困難だと思います。
等々、分離課税には多くの問題が内在していると考えますが、このまま分離課税を推し進めるのは危うくないでしょうか?
ウチでは、数年前から見切り発車しているため、課税が非常に困難になっています。
ベテランのご意見をお聞かせください。

506 :非公開@個人情報保護のため:04/03/22 22:28
みなさんお忙しい時期だと思いますが、少し教えてください。

家屋補充台帳に未登記家屋を登録するときに申告書等を徴するところありますか?
うちは、所有者の押印したものを徴しています。
んで、「これ出さないとどうなるんだ?」という住民の問いには話題をそらしてます。
条例にも何にも申告のことは出てきません。

異動してきて3ヶ月。根拠も何も無い申告書を無くしたいのですが・・・・

あと、未だに紙ベースの家屋台帳、土地台帳があるのですが、(現在も更新している)
これって普通ですか?
一応電算ベースでも異動かけているのですが、
うちのシステムがF社製のどうしようもない奴でして・・・


507 :評価補助員:04/03/22 23:36
>>506

漏れの市でも、調査時に「現実の所有者」の確認のため申告書を提出させています。
固定資産税そのものが賦課課税の方式をとっていますので、本来は申告書を提出させなくても
課税そのものは可能なのですが、万一「現実の所有者」でない者への課税となった場合には、
課税が無効となる危険性があるため、念のため徴しています。

とはいっても、提出を受けていないと上司が台帳そのものの作成を認めてくれないんだな。
そうした上司の姿勢が、結局は未登記物件の課税漏れを生んでいる面も多々あるのですが、
気づいているのでしょうかねぇ。

課税が無効と判断されるには、一見明白な瑕疵が存在しないといけないのだけど、現に
主棟が存在する構内で、主棟所有者が建築し、主従関係が存在するとおぼしき物件にまで
申告書を徴しないと台帳も作らせてくれない状況があると、「はんこをつかせるのが面倒だから
調査も当分放っておこう。どうせ、航空写真で見つかったときでいいわ。」っていう風に流れがち
ですからね。

主棟の所有者が調査に立ち会っていないときは、家人に説明して申告書を郵送してもらうのですが、
返送されるまで1週間以上かかるケースもあって、返送を受けるまで他の仕事にとりかかれなくなる
こともしばしばあるのですよ。
アフォな上司は、申告書を送るよう催促しろとうるさかったりするからねぇ。

そりゃ、農地の上におったてた農機具小屋で、使用貸借関係にあるような地区なら、当然申告書も
取りますけど・・・




508 :評価補助員:04/03/22 23:50
>>505

> そして、二代目の店子が入った時、二代目は先代の施工した物に金を払っているわけではないので、
>二代目の償却資産には当たらないと考えます。
> すると、今まで償却として分離課税していたものが、どこにも課税できなくなります。

この辺ですが、契約により新旧テナント間の「居抜き」譲渡が判明すれば、後継テナントの所有物として
課税することは可能と解します。
しかし、譲渡価格等においていろいろ問題があるケースもあったりします。
下手したら、タダで譲渡されたと申告される危険性もあったりするということです。

そのため、将来に禍根を残さないためにも、

> 私は家屋に分離分を加えて再評価するのが妥当だと思いますが、
>店子なんて下手をすれば2、3ヶ月で入れ変わってしまうため、現況把握が非常に困難だと思います。
> 等々、分離課税には多くの問題が内在していると考えますが、このまま分離課税を推し進めるのは危うくないでしょうか?

ということで、原状回復義務を猶予した時には、テナント退店時に「附合」により建物を再評価(改築に準じて評価を変える)し、
建物の所有者に課税。
後継テナントが入ったときに改めて分離課税を行うのがベターと考えています。

ただ、非木造家屋の場合は、内装を全部取っ払った形で課税している建物が多々あるのですが、木造家屋については、
漏れの市も例がない(償却資産を家屋と合わせて評価し、課税するマニュアルは存在するけど誰も使っていない)状況
なので、性急な条例化は困りものと考えているのですがねぇ・・・




509 :評価補助員:04/03/22 23:58
>>505

「居抜き」とは何か・・・

ttp://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/genjoukaihuku.htm の説明を引用します。


>不動産業界の人ならば当然に知っていますし、自分で「お店」(※クラブやバー)を経営している人はよく分かっていると思いますが、
>建物や部屋を、その内装造作などごと借りる場合を俗に「居抜き」と言います。現実の居抜きでは、内装造作類は賃借人の所有に
>なっていて、賃借権(営業権などを含む)の権利譲渡と共に内装造作類の譲渡を行うことが多いですが、この場合でもどこまでが
>賃借人の財産なのかの特定が必要になってきます。場合によっては、内装造作については旧賃借人から譲渡を受ける形で
>実質的に賃借権の譲渡をする場合もあります。行きつけのクラブが、中のテーブルやカウンターはそのままなのに、
>看板と顔(ママさんとか)だけが変わった、ということを経験した人は多いかと思いますが、これは居抜きで賃貸されていた物件です。
>
>お店の内装などは結構お金がかかりますし、結果として同業者が新賃借人になるようなテナント物件では、
>いちいちスケルトンに戻してから貸すよりも、カウンターなどはそのまま(時にはキープされているボトルまでそのまま)、
>新しい賃借人に貸す方が需要と供給が合致する場合が多いのです。単純に中にいる人だけが変わるという方法で
>賃借人の変更が行われるのです。これが居抜きです。

漏れの市の中心部では、結構あるのですよ。そういった物件が・・・

510 :もうすぐ2年生:04/03/23 20:02
>>509
レスありがとうございました。勉強になりました。

>お店の内装などは結構お金がかかりますし、結果として同業者が新賃借人になるようなテナント物件では、
いちいちスケルトンに戻してから貸すよりも、カウンターなどはそのまま(時にはキープされているボトルまでそのまま)、

スナックだったりする時、ボトルもそのままってことありますね。
この場合店の内装とともにその店の固定客を丸ごと買っているらしく、取得価格が内装単体ではわかりませんよね。
やはり分離課税にはまだまだ問題が山積みかと・・・


511 :非公開@個人情報保護のため:04/03/25 18:58
>507
申告書は条例等で提出義務付けてます?

512 :評価補助員:04/03/26 22:08
>>511

漏れの市では、条例での提出義務まではつけておりません。<申告書
非課税申告においては、総務省からの強い指導もあるので義務づけておりますが。

提出について義務化している市町村もあるとの話は聞いておりますが、運用は
どんなものなのでしょう。

固定資産税が賦課課税という性格からすると、
「藻前が持ってるのは間違いねぇんだよ。ネタはあがってるんだ!」だけで
課税はできるのですが、「漏れ所有者じゃないもん!」って開き直られたら
後が苦しいですから、協力要請の意味も兼ねて申告書をとりつけていると
解しているところが多数派だと思いますけど如何でしょうか。








513 :非公開@個人情報保護のため:04/03/29 23:50
あげ

514 :非公開@個人情報保護のため:04/03/29 23:51

              ry、
             / / }
           _/ノ.. /、
           /  <   }
      ry、     {k_ _/`;,  ノノ パンパン
    / / }      ;'     `i、 
   _/ノ../、   _/ 入/ /   `ヽ, ノノ
  / r;ァ  }''i" ̄.   ̄r'_ノ"'ヽ.i   ) ―☆
 {k_ _/,,.'  ;.  :.      l、  ノ  
    \ `  、  ,i.    .:, :, ' / / \
     ,;ゝr;,;_二∠r;,_ェ=-ー'" r,_,/   ☆


【ラッキーレス】
このレスを見た人はコピペでもいいので
10分以内に3つのスレへ貼り付けてください。
そうすれば14日後好きな人から告白されるわ宝くじは当たるわ
出世しまくるわ体の悪い所全部治るわでえらい事です

515 :非公開@個人情報保護のため:04/04/01 21:10
a g e

516 :非公開@個人情報保護のため:04/04/01 21:13
今日から仲間入りです
よろしこ

517 :非公開@個人情報保護のため:04/04/01 21:29
>>516
おめ

518 :非公開@個人情報保護のため:04/04/01 22:59
>>516
がんがれ


519 :非公開@個人情報保護のため:04/04/01 23:51
>>516
おめでとう!!とは言い辛いが・・・がんば〜

このスレって地味に真面目に回答してくれる人多いのなw
まあ、俺は適当補助マンだから役には立てんが、応援してるよ

520 :評価補助員:04/04/02 22:42
>>479-482
>>485 おっと、これは自己レス(w

えーと、「固定資産税のしおり−平成16年度版−」((財)資産評価システム研究センター編)が
キタ━━━(゚∀゚)━( ゚∀)━(  ゚)━(  )━(゚  )━(∀゚ )━(゚∀゚)━━━!!!!!  です。

あと、官報でも情報を仕入れましたけど、貸家共同住宅の新築住宅の税額軽減の最低床面積の
変更(35平米を40平米に変更)は、平成17年1月2日以降に建築された家屋とされ、現在建築中の
家屋については経過措置として、「なお従前の例による」ことになっておりました。

償却資産との「分離課税」の容認が本年4月1日以降の取得となるものとなっていたことと、
政令施行日が3月31日のため、4月1日からの要件変更と読んでいたのですが、平成13年に
一戸建て及び共同住宅の適用最低面積の引き上げ(40平米を50平米に変更)を行った時と
同じように、政令の改正年+翌年1月1日に建築された家屋については「不利益」の適用は
なくなったようです。
住民に対しても、4月1日からの適用よりさらに説明しやすくなりましたのでほっとしています(^^)

521 :非公開@個人情報保護のため:04/04/02 22:44
えっと、縦覧と閲覧とで今困っていることがあるのですが、

納税者と納税義務者との違いって一体何なのでしょうか。

誰か教えて。

522 :非公開@個人情報保護のため:04/04/03 00:00
>>521
のーぜー者は税金掛かってる普通の人。のーぜー義務者は税金が掛かってないから縦覧の権利がねぇとか、そんな感じじゃなかったかな??
教えてください>>評価補助員さん

523 :非公開@個人情報保護のため:04/04/03 08:56
>521,522
今はネットでちょこっと調べればわかる時代。
まず検索して勉強せいや。
>522
税金がかかってないのに義務者ってどういうことよ。


納税義務を負うものが納税義務者
固定資産の場合はほぼ所有者。
ほぼ以外の部分はログ調べれ。

納税者ってのは法律用語というよりは一般用語だな
狭義では税金を納めた人かな
広義で言えば国民か。


524 :非公開@個人情報保護のため:04/04/03 11:13
>税金かかってないのに義務者

非課税物件の所有者

525 :522:04/04/03 15:12
524サンクス
そういうことが言いたかったが言葉足らず過ぎたようで。。

526 :非公開@個人情報保護のため:04/04/03 15:14
評価センターの家屋研修って役に立つ?
今年申し込むかどうか、って課内で話し合い中。

527 :非公開@個人情報保護のため:04/04/03 15:17
東京でやる市町村アカデミーとは違うの?

528 :非公開@個人情報保護のため:04/04/03 20:09
>>521-525

ぐぐっても地方税法上に定義がないからわからないよー

529 :評価補助員:04/04/03 21:17
>>521-525
>>528

納税義務者については、各税目において法定されているのでそれを参照して
いただくのがよいでしょう。

「納税者」とは、租税法が定めている課税要件にあたるため、納税義務が確定して、
既に納税通知書が発せられた者のことをいいます。
(参考:ttp://www.pref.nagasaki.jp/zei-navi/yougokaisetu.html)

ところが、固定資産税の場合は「共有」や「総有」の物件がありますよね。

「A外何名」といった形で納税通知書をAに送達する市町村がまだまだ多数派ですが、
この場合、A以外の共有者には当然納税通知書が送達されておらず、税額の確定処分が
行われていないことになります。(民法第四三四条における履行の請求にあたらないため)

早く言えば、納税通知書の送達を受けていない連帯納税義務者(名宛て人以外の共有者)に
ついては、送達を受けるまでは具体的な納税義務が確定していないことになりますので、
こうした人たちは用語の定義上は「納税者」と解するべきではないと思料しますが如何でしょう。

この解釈で杓子定規に突っ張ると縦覧や審査の申出の時に揉めそうな気がするのですけどね。

530 :非公開@個人情報保護のため:04/04/05 21:11
あげ

531 :非公開@個人情報保護のため:04/04/06 23:01
保守

532 :非公開@個人情報保護のため:04/04/07 21:26
さあみなさん!納付書発送の季節です。
今年もよろしくお願いします。
電話を掛け合い一つでも多くの納付書を市民のもとに!!

533 :非公開@個人情報保護のため:04/04/07 21:42
家屋って難しいですか??


534 :非公開@個人情報保護のため:04/04/07 21:58
>>533
土地の方が倍ぐらい難しい。
家屋はまだカンタンだろう。専門用語とかは多いかもしれんが。


535 :非公開@個人情報保護のため:04/04/07 22:00
>>533
家屋の方が倍ぐらい難しい。
土地はまだカンタンだろう。専門用語とかは多いかもしれんが。

536 :非公開@個人情報保護のため:04/04/08 00:39
去年は物珍しさに縦覧閲覧客がかなり来たもんだが・・・
今年は酷い・・・一日10人って何だよそれorz

3月じゃなくなった時点で縦覧は意味を失ってる
やめちまえよヽ(`Д´)ノ

537 :非公開@個人情報保護のため:04/04/09 20:24
age



538 :非公開@個人情報保護のため:04/04/11 10:15
>>536

土地より家屋こそ縦覧の意味があるように思うな。
「何でこの家の方が漏れの家より評価が安いんじゃ(#゚Д゚)ゴルァ!」と言われて
説明することに快感を覚え始めた今日この頃であったりするぜ。<漏れ

539 :非公開@個人情報保護のため:04/04/11 14:21
他板から誘導されてきました
昨年マンションを購入し先日固定資産価格等決定通知書が届きました
実際に払うべき額は、持分相当課税標準額という欄の金額に税率をかければいいのでしょうか?
ネットで検索したのですがよくわからず・・・これは納税通知書ではないので
支払いはまだ、ってことしか確信がもてません(泣)
明日、税理士さんに電話してみようとは思っているのですが
昨日からかなりどきどきして気持ちが落ち着かず

どなたか教えていただければ助かります

540 :非公開@個人情報保護のため:04/04/11 14:42
>539
詳しくその書類見ないとわかんないけど、
多分違う。
それは、建物だけ?土地も書いてある?新築マンション?


541 :非公開@個人情報保護のため:04/04/11 15:18
>540
ありがとうございます
新築マンションでして、文頭には専有部分の属する区分所有に係る家屋について、とあります
持分相当課税標準額が(円)なのですが7桁あるのでびびってしまいまして・・・

542 :評価補助員:04/04/11 15:34
>>541

家屋については、書かれているとおりの税額相当額を参照してください。

土地については、総税額相当額を持分で按分した額が税額となると考えてください。

今どき「固定資産価格等決定通知書」を送ってくれるということは、納期が遅い市町村にお住まいなのですね。
漏れの市では第一期の納期限が4月末日なので、平成12年以降は「法411条通知」が義務づけされなくなった
こともあり、昨年度から送付を省略していたりします。




543 :評価補助員:04/04/11 15:37
>>541

あと、課税標準額と税額との関係はおわかりですよね。
課税標準額×税率=税額という関係にあります。


544 :540:04/04/11 15:39
>541
普通は、家って一人の人のものですけど、
分譲マンションとかみたいなのだと、その床面積に応じて、
マンションの価格を所有者みんなで按分します。
一戸ずつに分けて持っているので、区分所有といいます。

んで、たぶんそのマンションが建ってる土地も同じ形で分けてくるので、
土地+建物分の課税標準額に税率をかけたものが税額です。
ただし、新築マンションであれば、多分5年間は建物の分は半分になると思います。



545 :540:04/04/11 15:45
お、補助員氏がレスつけてくれてますね。

お住まいの地域がどこかわかりませんが、
建物が7桁なら、今年の税額はたぶん6万から8万ぐらい?(7桁後半でしょうから)
あと、土地がいくらかわからないですけど、あわせて20万ぐらいの税ではないでしょうか?
たぶん・・・・


546 :非公開@個人情報保護のため:04/04/11 16:07
539=541です
ご回答いただき有難うございました
実は543さんにレスいただけた部分が確信がもてなくて不安になってました
知識なくお恥ずかしい限りですが、所有者になったことですし勉強していきます

542さんの地域では4月末期限なのですか?
私はあとは納税通知書を待っていればいいのか・・・
スレ違い家と思い書けずにいたのですが、都内23区在住です
都市計画税ってのもかかるんですよね
5年以降に不安に陥らないようがんばって貯金します

547 :非公開@個人情報保護のため:04/04/11 16:21
23区内なら、家屋部分の固定資産税・都市計画税は3年間ほぼかからないかも。

納税通知書は6月はじめに発送

548 :539:04/04/11 16:29
547さん
有難うございました
6月ですと支払い時期としても有難いかも(いま別件で大きな支払いがあるので)

こちらの皆さん、お優しい・・・感謝です
今夜は昨夜とうってかわって安心して眠れそうです

549 :非公開@個人情報保護のため:04/04/11 17:24
解決するの早杉w

550 :評価補助員:04/04/11 19:41
>>539
>>541
>>546
>>547

しがない地方都市在住の漏れからしたら、23区在住とは羨ましいです。
漏れの市はカネがないから、どうしても年度当初にできる限り安定した税を
確保しておかないと資金繰りも危ないって事情もあり、固定資産税の納期は
4月末日(第一期)になっちゃってるんですよ。

で、税額の件ですが、
>>547 さんの件は ttp://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/index.html を参照していただければ
おわかりいただけると思います。
東京都23区で50平米以上120平米以下の住宅をお持ちの方は、建築の翌年度から3年間は
建物の税額がゼロに減免される制度が適用されるってことです。

しかし裏返せば、4年目から(マンションの場合は新築住宅の税額軽減が完全に切れる6年目にも)
税額が一気に上がるということがありますので、今は安くても「つもり」をしておいていただかないと
後でエライ目にあうこともありますので注意しておいてくださいね。


551 :非公開@個人情報保護のため:04/04/12 01:04
どなたか過去ログ保存されてる方ありませんか?

552 :非公開@個人情報保護のため:04/04/12 20:46
>551
あるよ
どっかにあげる?

553 :非公開@個人情報保護のため:04/04/12 21:01
今、プロレス界で活躍する凄い選手を知ってますか?
新日本プロレスの中邑真輔です。
中邑は弱冠23歳でプロレス界最高峰のIWGP王者になりました(後に怪我の為に王座返上)。
その中邑に現在、格闘技界で400戦無敗の最強といわれるヒクソン・グレイシーとの
対戦がファン投票の結果しだいで決まりそうです。
みなさん、中邑に投票してください(投票してから24時間経てば、再投票もできます)。

http://www.so-net.ne.jp/feg/vote/index_20040109.html
Q.3新しく始まるK−1総合シリーズのイベントに
出演が噂されるヒクソン・グレイシー。
あなたは誰との対戦が見たい?

ボブ・サップ

アレクセイ・イグナショフ
ミルコ・クロコップ
フランシスコ・フィリォ
ピーター・アーツ
ジェロム・レ・バンナ
中邑真輔
マイク・タイソン

☆中邑真輔(なかむらしんすけ)
99年コンバット・レスリング優勝
第34代IWGPヘビー級王者

中邑真輔画像
http://www.so-net.ne.jp/feg/profile/na_nakamura.html

554 :551:04/04/12 21:23
>>552
どっかアプロダにでもお願いできますでしょうか?
近場?で2ちゃんねるプロバイダの「お借りします」にでも。
ttp://up.isp.2ch.net/upload/c=03okari/index.cgi
圧縮及びパス設定はお任せします。
気が向いたらよろしくお願いします。

555 :非公開@個人情報保護のため:04/04/12 21:58
賦課側がトロイから、徴収側がダメージ食らってるって事例結構ないですか?


といきなり殴り込んでみる。

556 :非公開@個人情報保護のため:04/04/12 22:27
>>553
ミルコ・クロコップに一票

557 :非公開@個人情報保護のため:04/04/12 22:41
帰ってきた納付書を新住所に送るため他の都道府県に電話で問い合わせ、たくさんのご協力を得ましたが、
東京都だけは断られます。文書じゃないとダメだそうです。なんでですか?
他にもこんな自治区ありますか?

558 :非公開@個人情報保護のため:04/04/12 22:50
電話じゃちょっと・・・
担当者レベルの好意ならともかく

559 :評価補助員:04/04/12 22:56
>>557

漏れの知っている範囲では23区以外は聞いたことがないですね<断られる地方公共団体


560 :評価補助員:04/04/12 22:57
>>559

自己レススマソ。
23区=都税事務所 ってことで考えてくださいね。


561 :評価補助員:04/04/12 22:58
ってことで、漏れの市では都税事務所からの照会については、当然文書照会を
要求していたりします。

562 :非公開@個人情報保護のため:04/04/12 23:17
>>557
電話は無理っぽいと思う。
ただ,折り返し電話をかけてもらうっていうことで,教えてもらえる場合はあり
ました。

今日,16年度の納通を発送したので,返戻調査で照会をするかもしれません。
その時は,みなさんヨロ。m(_)m

563 :非公開@個人情報保護のため:04/04/12 23:18
個人情報の取り扱い的にどうなのだろうか?

564 :評価補助員:04/04/12 23:42
>>562

漏れの市でも電話照会は折り返し方式です。

ダイヤルインの部署については、番号が確認できない場合は、その市の総務担当課に
繋いでから回してもらったりしていますので、総務担当課の方にもお世話になっている
んですねぇ。
これも変なところに電話しないための方策としてやっているのですがスマソです。



565 :非公開@個人情報保護のため:04/04/13 22:30
もう25年以上前に着工し、屋根、外壁など外観のみほぼ完成しており、内部は天井はあるが内壁、床が未完成で居住不可能で実際に人は住んでいない、建築途中の家屋が今回明らかになりました。
登記は23年前に「居宅」としてされています。今回うちの職場のものが評価をしようとして相続人に連絡を取り、ちょっとしたトラブルになってしまっています。実務提要を読んだところ評価すべき
家屋なのかどうか疑問になってきました。ここの皆さんはどうお考えになりますか?


566 :評価補助員:04/04/13 22:48
>>565

当該物件は、建物の三要素である「土地定着性」と「外気分断性」を満たしていますが、
居宅としても倉庫としても使用できないような状態であると思料されます。

このため、当該物件は登記をされていても「用途目的性」の観点から、課税すべき建物とは
ならないものとして取り扱うべきでしょう。

当然、底地についても非住宅用地にすることを検討すべきと考えます。


567 :非公開@個人情報保護のため:04/04/14 08:35
>>565

私の個人的見解ですが、いくら登記があったとしても現場をみてその家屋が(床等が)使用不能の状態であれば
課税しないと思います。

ただ、あくまでも土地とセットの固定資産税でなので総額を計算をして安いほうに誘導しちゃいますかな

568 :非公開@個人情報保護のため:04/04/14 23:10
すみません、このスレでよく出る評価格と評価額の違いを教えてください。

それともうひとつ。
償却に関するみなし課税の条文が新設されるとのことですが、
いつ施行のいつからの適用となるか、どなたかご存知ですか?
4月1日施行適用だと、17年度課税に不均衡が生じますし、
家屋の軽減下限の引上げが17年1月2日以降の適用となったことを
考えると、これもそう考えてよろしいんでしょうか?

569 :非公開@個人情報保護のため:04/04/15 00:05
官報に載ってない?

570 :568:04/04/15 00:10
>>569
そうなんですか?
官報自体をどうやって入手するかも知らないんですが、
聞いた話だと、現段階では「みなし課税ができる」程度の方向性が
あるだけで、条文自体は年度を越えた今の段階でもおもてに出てない、とか。
ただ、条文は「みなし課税ができる」にとどまって、
あとは条例で何とかしてよ、って市町村に投げてしまうみたいな。
そんな話を誰かがしてたもんで、本当のところをご存知の方がいたらな、
と思って。

571 :評価補助員:04/04/15 00:38
>>568

法律上、固定資産評価員が調書を提出し、市町村長及び東京都知事が決定して
固定資産課税台帳に登載するものは「価格」。
固定資産評価基準等に基づいて、計算によって求めるものが「価額」と考えておけば
いいと思います。(等というのは、償却資産を念頭においたためです。)

なお、償却資産に関する課税は、あくまで本年4月1日以降に取得された償却資産に
対してのみ分離して課税できるようになっただけで、法律改正案では次のようになっていました。



  第三百四十三条第七項中「及び地方開発事業団」を「、地方開発事業団及び合併特例区」に改め、同条に次の一項を加える。

 9 家屋の附帯設備(家屋のうち附帯設備に属する部分その他総務省令で定めるものを含む。)であつて、
当該家屋の所有者以外の者がその事業の用に供するため取り付けたものであり、かつ、当該家屋に付合したことにより
当該家屋の所有者が所有することとなつたもの(以下本項において「特定附帯設備」という。)については、当該取り付けた
者の事業の用に供することができる資産である場合に限り、当該取り付けた者をもつて第一項の所有者とみなし、当該
特定附帯設備のうち家屋に属する部分は家屋以外の資産とみなして固定資産税を課することができる。


572 :評価補助員:04/04/15 01:06
>>571 の 続きです。

この条文によって、市町村長及び東京都知事は、償却資産と分離して課税することができるように
なった訳ですが、その具体化については当然条例化が必要であり、東京都のように地方自治法
第179条第1項に基づく「長の専決」により条例化したようなところもあります。

ただ、同一年内の家屋の取得時期によって取扱が違うのは説明がつかないということで、条例で
新築住宅の税額軽減の基準日と同様に翌年1月2日以降取得の償却資産とすることも当然可能
だと解します。

参考 ttp://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/04/20e41300.htm
    ttp://www.recpas.jp/koteikankei.pdf


573 :552:04/04/15 01:16
>554
あげました。

でも、俺もこのログほしくて、●買ったんだよね。
ま、いいか。勉強になるスレだから

574 :非公開@個人情報保護のため:04/04/15 19:54
ぃよう ω・)ノ
少し前の話題で悪いんだが、今日始めて他市から住所の電話照会受けたよ
で、もちろん折り返しで教えたわけなんだが・・・

それが京の人で、アクセントやイントネーションが地元とまるで違い
話が聞き取り辛く何回も何回も聞き直しちゃったorz

いやぁ〜・・・あまりに不意で、客に殴り込まれたときより焦った・・

575 :568:04/04/15 20:51
>>571-572
どうもありがとうございます。
いまいちわからないのが、年度をまたいだ今においても、
改正「案」しか見つからないのが不安のタネだったのです。
官報は改正前に出版されるのでしょうから、
やはり「案」なんでしょうね。

書籍の地方税法の16年度版が出るのはいつ頃なんでしょうか?

576 :評価補助員:04/04/15 22:06
>>575

書籍が出るよりも、総務省の法規関連のHPの更新の方が早いと思われ。

URLは、
 
ttp://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxsearch.cgi です。

あと、官報は絶対に改正前に出版されませんよ。
法律の公布及び施行について勉強されたことがあるなら、どうしてか
おわかりいただけると思いますが如何でしょうか。

ということはさておいて、独立行政法人国立印刷局の官報HPのURLをあげときますね。
一週間前までの官報でしたら、見ることはできますので法律・政省令の公布等がされる
時期にはチェックされることをお勧めします。

ttp://kanpou.npb.go.jp/ です



577 :非公開@個人情報保護のため:04/04/15 22:29
ちょっと聞いて下さいよ。マジで頭に来る電話がきたんですよ。
ウチ田舎の、まあ観光地なんですが、別荘を持ってる都会の人からで

「もう、あきたから。使ってないし税金はらいたくないんですけど。」
「お金がかかるから取り壊ししないで、ほっときます。自然に帰るまで(笑い)」

って本当にへらへらと笑いながらしゃべるんですよ。
こんなバカはじめてあったよ。声も荒げるってもんですよ。
おめぇ、このままほっといて、崩れて隣家に迷惑かかったり、
けが人がでたら税金の金額ぐらいじゃ、すまねぇぞ!と。
いらねぇんなら、とっとと壊しやがれ!と。それまではきっちり課税するぞ!と。
山林を壊して建てといて、あきたからいらねぇだと。ふざけんな。

…同じ内容みたいなのが、同日に2件もありました。
両方とも都会のもん。何様なんだよ。
所有者責任とかいうまえに、なんでこう「モラル」がない人がいるんだろ。最近。ふう。


578 :568:04/04/15 22:42
>>576
ありがとうございます。
法令データ提供システムは利用していますが、
更新はされていましたっけ?されてないような。
勘違いならご容赦を。

勉強します。今後とも、みなさま宜しくお願いします。



579 :非公開@個人情報保護のため:04/04/15 22:44
課税、滞納、差押、換価でいいじゃないですか。
何かしら債権もお持ちでしょう。

580 :577:04/04/15 22:58
自分、消防団もやってるもんで、
空き家の「放火、不審火」も恐いんで、
こういう理由で家ほっとかれると腹が立ちます。
放火、不審火じゃなくても、自然に発火する事も
(腐ったものが発酵して熱をだしたり、なにかがレンズになって太陽光を集積・発火の可能性)
可能性がないわけでは無いもんで。ガスも都市ガスないから「ボンベ」だし。

建てたんなら、最後まで面倒みろってことを言いたい。
というか、もう税金だけの問題じゃないですな。


…本当に崩落の危険性がでてきたら、代執行だよなぁ。取り壊しor最低限の補修。
そういう事態になったとき、この人はかかった費用を払うのかな。
意外に、税務課以外の人間の話には素直に聞いたりするんだろうな。ちぇ。


581 :577:04/04/15 23:09
>579
ん〜、なんだかそれをやると、
むこうの思う壺な感じ。いらないから売られちゃってもいいやと。

預貯金差押えが、効果的かつ効率も良いけど、
資産が「ここに」あるからなぁ。

まあぶっちゃけこういう人との「つながり」が消えるなら
それでもいいかな。問題発言?

582 :超初心者:04/04/16 10:09
皆さんこんにちわ。この4月より資産税家屋担当になりました。
さっそく教えていただきたいのですが…建売住宅への賦課についてです。
本来、建てられた段階でハウスメーカーが所有者、よってハウスメーカに賦課。
しかし、多分…年内に売れるだろうから…秋口まで放置しようかと…。
当然、年内に売れないケースもあるわけですね。
皆さんのところでは、どうされてますか?

583 :評価補助員:04/04/17 00:05
>>582

このスレの >>367 からの流れで、漏れがその話をうぷしてますので、
その辺を一度読んでわからなければまた書き込んでくれませんか。

スレの無駄遣いにもなりますので、ご協力をば・・・


584 :評価補助員:04/04/17 00:08
どの辺まで読めばいいかというと、 367〜416あたりですね。
関係のないのも混じってますが、そうでないものを見分けるのも仕事のうちです。
ガンバ!

585 :非公開@個人情報保護のため:04/04/18 12:14
583見て、補助員氏は案外とスパルタだなぁ。と思ったが
やっぱり大甘だったw

>>577
怒りのあまり自分で付け火して逮捕された固定系係長もいるし
とりあえずオティついてのんびりやってこうや。
まあ、お茶でも飲んどけ ω・)つ旦

586 :評価補助員:04/04/18 14:29
>>585

甘いかなぁ<漏れ
金曜日の昼にカキコする者が、まる50時間以上たっても
何の反応もないのを見ると、それでもまだ「どこからつっこんで
質問したらいいのか」がわかっていないようにも思うのですがね。

家屋の仕事は初心者でも、役所の仕事は初心者ではないのだから、
「少しは自分の頭で考える」チャンスをと思って、結論に近いところまで
書かれている番号をあげたつもりなんですがね(^^;)



587 :非公開@個人情報保護のため:04/04/19 20:21
補正率って、
よくマニュアル本にある「○○程度なら1.20」をそのまま用いればいいのか、
いわゆる加重平均(で言葉は合ってるかな?)を用いればいいのか、
そのマニュアルによって違うような気がします。
どちらが正しいのか、それともどちらでも間違いではないのか、
皆様がたの団体での取扱いを教えて頂ければ幸いです。
加重平均とるのが難しい項目もありますが。。。

588 :評価補助員:04/04/19 21:51
>>587

具体的に悩んでいるのはどういったことで?
ちと、加重平均という概念がわからないのでその辺を教えていただければ。

ちなみに、漏れの市の木造(2×4及びプレハブを含む)家屋の場合、
内壁・天井・床に変形施工が施されている場合の補正は、当該部分別の
総評点数に1.1を乗じたものにするとか、棟瓦が6段以上積まれていれば
屋根の総評点数に1.1を乗じたものにする等の処理を行っています。

実際には、漏れの市では部分別に平米あたり評点数を求め、それを合算
する形なのですが、本則にあわせる形で書くなら上記の補正を行うのと
同じこととなりますのでね。



589 :587:04/04/19 23:07
>>588
すんません、加重平均ってのは上司の口癖で、
実際これを加重平均と呼ぶかは定かじゃないんですが。
たとえば今思い出せる範囲でいうと
柱の長さの項目別補正だったりすると、
「3.6m程度で1.2←3.0m程度で1.0→2.4m程度で0.8」
とありますね。
では3.3mの柱だったら補正はどうなるのか?と。
間とって1.1の補正か、あくまで基準に示された3つから選ぶのか、と。
ま、柱だけじゃないんですが、今思い出せなくて。

590 :587:04/04/19 23:13
えーと、たしか二階率の大小にも、
評価センターから出てる木造マニュアルだったかと思うんですが、
普通のもの(1.0)は二階率70%程度のものであり、
100%〜40%程度のものについて、10%刻みで
それに見合う補正率が示されています。

では、二階率76%だったら?
四捨五入して80%程度の補正率を使うべきか、低く見て70%のものにするか。
それとも、厳密に76%に見合う補正率を算出して用いるべきか。

こういうのが疑問なのです。


591 :評価補助員:04/04/19 23:18
>>589

あくまで漏れの市の場合ですが、初任者には無理矢理「1.2」と「1.0」と「0.8」の3通りで
選ばせているのが実情です。

通常の木造家屋の天井高が2.55メートル以上なら「1.2」、2.25メートル未満なら
「0.8」でその間が「1.0」というようにね。
この3つの補正係数を該当面積で按分して、家屋全体の柱長の補正を行っていると
いうことです。

基準別表を見る限りでは、中間値補正ができますし、上記のような補正を四角四面に行うと
評価に矛盾が出ることもあるのは気づいていますので、評価基準そのものの理解がある者は、
中間値補正を行うケースもありますけどね。

592 :評価補助員:04/04/19 23:27
>>590

漏れの市では、「二階率の大小」については補正項目に入っていないので、マニュアルを読む限りで
答えているのですが、二階率が76%の場合は、「80%程度」の補正率を使用すべきと考えます。

これは、マニュアルそのものが10%刻みで「何%程度」といった形で記載されていることから、
1桁下の位である「1%台の端数」については四捨五入により対応するのが望ましいと考えられる
ためです。

中間値である「75%」の取扱や「65%」の取扱については、見解が分かれるところですが、
漏れの市では各補正については、「上位値補正」を原則として行っています。

これについては、「下位値補正」が間違いかというとそうでもないと思われますので、
庁内で「決め」が必要かと思いますね。


593 :587:04/04/19 23:35
すばやい回答ありがとうございます>評価補助員様

記憶が確かなら、
程度補正以外の項目は中間値補正(こう言えばよかったんですね)も
提示された上限を超えた補正も可能、だったかと思いますが、
なんだろ、読む本によって中間値補正についてはまちまちだったもんで。
一律で基準表に示された数字のみを選ばせるのも達観課税なんですかね。

個人的には、その団体の中での評価に不均衡がなければ、
四角四面の課税でも中間値を用いた課税でも問題はないと思うんですけどね。
何が正しいのか、というのは家屋評価には必ずしもないのかも知れませんが、
どちらが多数派か、みたいなことはお聞きしたかったところなんです。


594 :評価補助員:04/04/19 23:54
>>593

評価基準別表を見ている限り、程度補正についても中間値補正については可能と解されるでしょう。
木造家屋の「外壁」と「内壁」の補正には地域区分の項があり、そこには「北海道地方のもの」と
「その他地域」との二者択一で選ばせるものがあります。
この反対解釈から、このような二者択一になじまない補正については、中間値補正は可能であると
解することができます。

ただ、漏れは、家屋評価というのは、どうしても補正の適用において若干の主観が入り込むため、
「正解のないもの」としかいいようがないと考えています。

構造の見誤り(適用すべき評点表の誤りも含む)とか、使用資材の明白な見誤り等、
「評価上の致命的な間違い」がない限りは、どれも「正解」として片づけざるを得ないのが
実際のところだと思いますよ<どこの地方公共団体でも




595 :非公開@個人情報保護のため:04/04/19 23:54
ウチは「二階率の大小」を用いています。

開口率で見るときには併用しません。確か解説書もどちらかを用いるとなってたとおもいます。
(もうちょっと経験踏めば「総合」使える日もくるか…)

二階率の大小については、
「2階には玄関等大きな開口部がないため、2階の比率が多いほど、壁面積が標準に比べ多くなる。
また、標準な家屋を2階建てとしているため、2階の比率が少ない又は平屋の場合は壁面積が標準に比べ少なくなる。」

と解してます。
んなもんで、2階率を用いる時は2階率も1桁まで出して、補正率を比例して適用、一桁まで求めてたりします。

比例して適用というのは
2階率補正率は、2階率100%(総2階)=1.1、70%程度=1.0、40%程度・平屋=0.9ですよね?
これを見ると上下共に補正率0.1あたり30%ですので、

1+(0.1÷30×(求めた2階率−70))=2階率の大小補正率

としてます。

どうでしょうか?
他にも比例でできる補正率(標準・増点・減点の対応数値がはっきりしてるもの)は比例でやってます。

596 :595:04/04/20 00:28
ちなみに加重平均って割合で平均を出すやつですよね?

2つの建物があってuあたり単価が、Aが12万円、Bが8万円だとすると、単純平均すると
(12万円+8万円)÷2=10万円

ただし、面積を考慮(面積に重みを置く、加重)すると、Aが300u、Bが100uだった場合
(12万円×300u+8万円×100u)÷(200u+100u)=14万6666円

ってなわけで、全体の中で高値のものが割合が多い場合平均が多くなるっちゅうのが加重平均の考え方かとおもいます。間違ってたらすまそ。

ってことは、補正率で考えると補正率減点のもの増点のものの割合で全体の(部分別の)補正率を出すってことですか?

いざとなったら「部材別」に補正付けちゃうから結果的に「補正率が加重平均」になってるかもしてないっす。ウチの場合。

例・部分別天井
1.クロス天井 施工量の多少(傾斜あり)1.2 80%
2.クロス天井 補正無し 20%

点数(部材別)
1. 5,100×1.2=6,120
2. 5,100
天井点数
6,120×80%+5,100×20%=5,916点

加重平均で補正率を出す場合
(1.2×80%+1×20%)÷(80%+20%)=1.16
5,100×1.16=5,916点

597 :595:04/04/20 00:32
あ、やべ。
書き込んでる間に、評価補助員さんが答え書き込まれてる。
しかも解決してるし…恥かちぃ。スレ汚しスマソ。逝ってきます。

598 :595:04/04/20 00:43
しかも、見返すと計算間違えてるし…

>596

誤・(12万円×300u+8万円×100u)÷(200u+100u)=14万6666円

正・(12万円×300u+8万円×100u)÷(300u+100u)=11万円

平均なのに、最高値超えちゃってどうすんのよ…
雨の中走って、頭冷やしてきます。さやうなら…



599 :超初心者:04/04/20 08:58
おはようございます!>>582 です。
評価補助員さんレスありがとうございます。遅れてすいません…。
確かに!おっしゃるとおりです。ひとまずここのスレを頭から読んでみます。
建売の件は、なるほど理解しました。
うちでは、ひとまず年内ギリギリまで様子を見ることにしました。

初の人事異動で簡単に答えを求めてしまった自分に反省しています。
もうちょいレベルアップしてからまた書き込みしますね。頑張ります!

600 :587:04/04/20 22:01
>>595
そうそう、それです。
どうもです。すっきりしたぁ。

601 :非公開@個人情報保護のため:04/04/21 20:01
だれかー県税の不動産家屋評価担当者はいらっさいませんか??
漏れの県では大規模しか評価してませんが・・・

602 :非公開@個人情報保護のため:04/04/21 21:23
いないよ、市役所スレだもん。

非木の質問?

603 :非公開@個人情報保護のため:04/04/21 22:28
>>601
一人くらいいてもよさそうなものだとは思うが…まあ、いないだろうね
ちなみに、我が市では連中は大規模非木(しかも、金になりそうな全国規模のみ)しかやってないよ〜
向こうの評価方法とかも全然知らん、教えてもくれん。

で、全く関係ないんだが今日ローカル新聞に載った「市民の声」
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
 昨年春、土地と建物の名義を夫と共有にしてマイホームを建て、
初めての固定資産税納税通知書が届きました。ところがあて名は、
夫の名前の隣に「外一名様」でびっくり。
 やっと建てた家なのにショックで、税金を納める気もなくなりそうです。
市に聞くと「字数の問題もあるし、あなたのような方も年に何人かいる」と
まるで気にしていないような口ぶり。
 パソコンで打った文字で大きさは自由になるはずだし、女性の立場からも納得できません。
 H市・公務員・女32歳
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

まあ、他市の話だし・・突っ込み所も満載だったりするんだが・・・
評価時の説明や確認を端折ったりすると、たかが木造といえどこういう結果になる。と。
非常にくっだらねぇんだが、この手の苦情を見るたび「明日は我が身」と気が引き締まる。

604 :評価補助員:04/04/21 23:40
>>603

ホントは、「A外1名」の宛名で納税通知書を送ると、通知書に名前が示されていない
「外1名」については地方税法上の「納税者」でなくなってしまう。

滞納が発生して、「外1名」の財産を差し押さえようとするなら、改めて「外1名」にも
納税告知を行う必要があったりするのだな。


不況の風が吹き荒れると滞納発生率が高くなるので、こうした問題も解決するため、
共有者にも納税通知書(納付書不添付)を送る市町村も出てきたようですよ。

表向きは投書のような声への対応なのですが、実は深い意味があったりするのだ罠。



605 :非公開@個人情報保護のため:04/04/22 21:24
>>604
へぇ〜・・・こんな返答は嬉しい想定外

うちでは、滞納等、問題が発生してから改めて納通を作成し直してたわけだが・・
なるほどねぇ〜、確かに課税時から先手を打っておけば取りっぱぐれることもない。と。

日本で5本の指に入る借金都市なのにノンビリし過ぎだな・・うちの市はorz

606 :非公開@個人情報保護のため:04/04/22 21:38
国は、現場実務の声も反映させることも考えながら、
思い切って税制を変えてく方針を打ち出したみたいだね。

早ければ次の税制改正から、みたいな話だけど、
家屋評価はどう変わるのがイイんだろうかね。

607 :評価補助員:04/04/22 23:42
>>605

うちの市でも、滞納などの問題が発生しない限り、納税告知を全員にすることは
行っていないです。
納税義務者が賦課期日前に死亡している場合の課税であっても、相続人代表への
送付だけで済ませているケースが多いのですよ。

なぜなら、山林や農地になると、「A外100名」などがザラにありますし、現所有者認定を
行うとなると、膨大な労力と時間とがかかりますからね。


「外100名」のうち、1件でもこの世にいない宛名があった折には「もうどうしましょう!」って
ことも充分予想されますから、できれば望ましいけど、それをやるためには今の職員を倍に
して可能かどうか・・・

それをやるために必要な人は、「粘り強く調査を続けるが、最終的には人より早く結果を出し、
かつ住民への説明もきっちりできる能力を持っている人」なのですが、そういった人を出先の
DQN職員が幅をきかせている職場では、大量に調達できないのが現実ですからね。


608 :評価補助員:04/04/23 00:03
>>606

国は税制を変える方向にあるけど、最終的には「法務局方式」レベルに持っていきたいという
腹があるのではと推察しています。
どうも「取得価額方式」はその算定・確認にいろいろと問題があるため
考えたくないというのがホンネでしょう。
償却資産への課税の現状をみていてつくづく思います。

これから20年間は役所内の職員数も減っていきますので、それに見合った
事務量減を図る必要もありますし、「誰でもできる仕事」に持っていきたいために
業務の簡素化を図るという側面もありますから、そういった方式に近づいていくと
思います。

現場で何年も実務を担当している漏れからすると面白くない話でもありますね。
「現時点でも逆進性が強い家屋評価をさらに均質化&単純化していってどうするのだ。
それで税の公平が確保できるのか」というのが頭にありますので・・・



現場の実務は




609 :評価補助員:04/04/23 00:05
あ、 >>608 の 下が切れてしまいました。

現場の実務は、そうやって単純化したら誰でもできるようになるものではないんだぞ!

と声を大にして言いたい気持ちですが、どうなることやら。

ってのがうぷされていませんでした。スマソ。

610 :非公開@個人情報保護のため:04/04/24 19:04
age

611 :非公開@個人情報保護のため:04/04/24 23:11
地裁レベルの話だからか、
仙台で家屋評価の根幹を揺るがす判決が出たことはここでは禁句なのか?
家屋評価に収益性を反映させろ、との内容だったと思うが。
ま、最高裁決着でこれは否定されるとは思うけど。

612 :評価補助員:04/04/24 23:35
>>611

スマソ、判決のポインタ(何月何日、何事件)をあげてくれないか。


613 :611:04/04/25 00:41
>評価補助員殿

こっちもスマソ、ネットで直近の判決が閲覧できるサイト教えてください。
俺はとある筋から数日前、宮城版の読売をFAXしてもらったのです。
判決全文ももらったけど、事件番号等までは覚えてないです。

614 :評価補助員:04/04/25 10:41
>>613

重要判例扱いになれば、最高裁のサイトから下級審判例集に行けば見ることが
できるのですが、今のところそうではないようですね。

2004.4.14の読売新聞の朝刊でチェックを入れるしかないのでしょうかねぇ・・・
漏れは Yomy-Club に入っていますのでチェックしてきましたが、著作権の関係も
あり、記事の紹介がしづらいのが辛いところです。

仙台市若林区五橋のビルで一九九八年まで予備校を経営していた学校法人「早稲田学園」と、
仙台市宮城野区鶴ヶ谷の衣料量販店の経営会社が評価額を不服として審査を申し立てたが、
棄却や一部修正だったため、審査決定の取り消しを請求されていたものだと思うのですが・・・<件の記事

#事実の記載しかできないってのはしんどいね



615 :非公開@個人情報保護のため:04/04/25 19:04
2日ぶりに覗いたらちょっと面白そうな話がでてるな

調べてみようと思ったがネット上じゃ見つからない・・・
リアルの新聞あさってみる

616 :非公開@個人情報保護のため:04/04/25 23:33
すみません、皆様の所ではグループホームって課税していますか?

いきなりで申し訳ないんですが、
最近とある社会福祉法人がグループホーム(痴呆性老人共同生活介護だったかな)
を建設しました。
地方税法上の非課税に含まれる団体のひとつに「社会福祉法人」が含まれるのは承知なんですが
社会福祉事業にあてはまる建物には
グループホームがどうも含まれていないんです
(介護保険法かなんかで規定されていますが、手元に資料がないもので…すみません)
グループホーム自体が新しいものであるためでしょうか…
東京都では最近になって独自でグループホーム他についての課税を見直しているようなんです。
逆に言えば、都23区以外は課税ということになっているんでしょうか?

617 :非公開@個人情報保護のため:04/04/25 23:41
>>616
理由は憶えてないが(駄目杉だな、俺)orz
うちでは「評価員」のGOサインのもと堂々と減免してる
と、私が言えるのはここまで。

あとは、いつ補助員氏のレスが来てもいいようにスタンバってます。

618 :評価補助員:04/04/26 23:29
>>616

地方税法第348条第2項第10号の7

及び 

地方税法施行令第49条の17第2項第4号

において

社会福祉法人が実施する社会福祉法第二条第三項第四号に掲げる「痴呆対応型
老人共同生活援助事業」の用に供する固定資産には課税できないことが規定されて
います。

社会福祉法人が行っている事業であることと、グループホームの実態に鑑み、
この条項に該当するとし、非課税にできるケースもあるかと考えられますが
如何でしょうか。
ありますが、如何でしょうか。





619 :非公開@個人情報保護のため:04/04/27 19:34
共同住宅で12月に学校法人に所有権移転がありました。1月1日の段階では改修工事等
はしておらず3月に入ってから幼稚園の別棟として工事をしております。
法人側の言い分として「1月の段階でも入れようと思えば園児を部屋に入れる事は可能で
あり学校法人が所有しているのだから非課税だ」
と言ってきましたがこの場合
「現実として使用しておらず現在改修工事中であるので今年は共同住宅として課税します。」
というのは間違いなのでしょうか。
色々読んだのですが答えがでてきません。どうすればよろしいでしょうか。

620 :非公開@個人情報保護のため:04/04/27 22:24
そろそろ概要調書の作成時期になってきましたが、もうファイルはもらってる?
今年はCDで配布だった。皆さんの都道府県では締め切り&提出方法等教えて。
都道府県から総務省に提出は8月中旬でしょ。逆算すると7月末あたりか?いまだに通知文がこない。
遅くして欲しー

621 :616:04/04/27 22:36
617さん 評価補助員さんどうもありがとうございます。

やっぱりそうだったんですか、すみませんでした。
前任者が医療法人のグループホームについて話していたとき
非課税でなく課税標準の特例にあてはまるのではないか、と言っていたものですから…
社会福祉法人であれ医療法人であれ非課税じゃなかったのかな、
と個人的には思っていたんですが…
施行令のほうに社会福祉法人どころか医療法人も明記してありますね。
おさわがせしました。

あとは、都道府県の認可の用紙を複写しとけば大丈夫かな。

622 :評価補助員:04/04/27 23:29
>>619

「用途非課税」の認定については、賦課期日現在で行いますので、
賦課期日現在、その物件を学校法人の本来の用途に供していない限り、
当該年度の課税については非課税措置をとらない方が賢明であると考えます。

法人側が非課税にしろというのなら、現実に本来の用途に供していないことを理由として
「非課税申請を受理しない」か「非課税認定を行わない」という形での行政処分を相手方に
行い、審査請求を受けてもいいかと考えますが如何でしょうか。

賦課期日の現況が共同住宅であれば、共同住宅の経年減点補正率を適用して課税せざるを
得ないと解しますので、ケンカも考えないといけないでしょうね。

ただし、漏れの市では、本来の用途に供した翌月から「減免」措置を行うという条例があり、
4月1日(年度初日)に本来の用途に供していれば「全額減免」という現実的な対応もして
います。(それ以外の日に用途に供した場合は、月割相当額を減免します)
あなたのいる市町村の条例で減免が可能であれば、そちらを利用するのがいいかと思いますが、
そういった条項はありますか。






623 :評価補助員:04/04/28 21:02
>>622

スマソ、改めて例規を見直してみたら、漏れの市では月割相当額の減免を行う場合は、
減免事由の消滅時だけでした。
でも、学校法人の実質上の開校は4月1日に行われるケースが多いので、これだけでも
結構助かっているんですねぇ。

非課税措置を「要求」する相手方も結構いるのですが、やはり「ダメなものはダメ」ですので
毅然とした対応も必要な場合があるということで・・・

624 :非公開@個人情報保護のため:04/04/29 19:44
age

625 :非公開@個人情報保護のため:04/04/29 20:35
最近では、すっかりシステム化されている家屋評価。
みなさんどこの評価システムを導入されていますか?
今の主流はどこなのでしょうか?

未調査家屋の全棟調査なんて実施していますか?
大抵比準評価で済ましているとは思うんですが・・・。
その場合417切って現年課税?翌年課税?

ご教授くださ〜い。

626 :非公開@個人情報保護のため:04/04/29 21:25
全棟調査やってます。
ほとんど簡易付属屋なんで本則調査してます。
発見時の年度で課税してます。
欝です。

627 :非公開@個人情報保護のため:04/04/30 01:08
恥ずかしながら質問です。

まず、「附属屋」と「簡易附属屋」、明確な判定基準をお伺いしたい。

「便所、浴室など…」って、多分昔ながらの離れの便所・風呂などだろけど今、あんまり離れで作る人いないし。
物置…といっても、1坪程度から普通の居宅並まで。(まあ、大きいのは物置というより、農機具置き場・作業場・保管庫ですが)

「簡易」なものとくくられても、人それぞれだろうし。
作りで判断すると、たとえば外壁波トタン・内壁なしなんて「簡易」だと思うけど、農器具とか漁具の倉庫とか、そういう仕上げ多いし
面積でいくと、たとえば四輪車車庫は「附属屋」・バイク車庫は「簡易附属屋」?

あと、また基本的なところだけど、
「土地定着性」の判断ですが、布基礎・ブロック基礎・独立基礎などのコンクリ製基礎がなく、
たとえば、穴を掘って軸組木材を建てただけ、いわゆる「掘立」なものは、評価してますか?

ウチは、有る程度の定着性はあると思けど、抜こうと思えば抜けるようなものってことで評価してない。
でも、木杭でも材質・太さ・深さによっては…認められたりするのかな?

最近の「自然追求」な雰囲気で、都市計画区域外とかに山の中とかに、ボンと作られると、
家屋課税もできない、土地も現況・宅地としてグレーゾーンかと…

というわけで、「簡易附属屋の判定基準」「土地定着性の判断」で、ご教授ねがいます。


>625 ウチはSBSのやつです。

628 :非公開@個人情報保護のため:04/05/01 00:08
>627
適当に構造でやってます。
床組みがあって、居住の用に使える「部屋」が付属屋かな。
天井組み、床組み、内壁がなければ簡易です。
確かに今は付属屋はほとんどないですね。

土地定着性はむちゃ適当なので、書けません。
イナバとかもCBに乗っけてあるだけだったら、評価しなかったり。
おっしゃるやつは多分評価します。


629 :評価補助員:04/05/01 16:25
>>627

漏れの市では、構造または平米あたり再建築費評点数によって
附属家か簡易附属家の区別をしています。

耐用年数でいえば、おおむね10年(木造)か15年程度(非木造)になるものを
目安にしています。

なお、非木造の場合はLG(軽量鉄骨造)にのみ適用しています。





630 :非公開@個人情報保護のため:04/05/02 19:11
あげ

631 :非公開@個人情報保護のため:04/05/03 18:25
荒らしによるsageに対抗あげ!

632 :非公開@個人情報保護のため:04/05/05 01:03
あげ

633 :非公開@個人情報保護のため:04/05/05 18:21
>629
両方で計算してみるということでしょうか。
簡単に切り替えられるシステムならいいんですが・・
漏れの市では、自作とかイナバとかだけが簡易でつ。


634 :評価補助員:04/05/05 19:54
>>633

両方で計算するということはないです。
市独自の評点表のどれかを適用し、木造なら面積が概ね10坪以下+平米あたり再建築費評点数のチェック、
非木造なら、LGでかつ面積が概ね10坪以下という縛りをかけたうえで、評点1点あたり価額を計算するって
寸法です。
(実際には、きっちりした面積基準がありますが、匿名を維持するためにも「概ね10坪以下」ということで
表現させていただきました。スマソです。)
漏れの市、イナバの物置のようなミニハウスや、6畳程度の勉強部屋のようなプレハブ小屋のように
規格化された建物については、独自の評点計算表があります。
しかし、勉強部屋については、木造プレハブの場合は平米あたり再建築費評点数が簡易附属家の
基準を超えることが多かったりするので、なかなか簡易附属家になることはありません。

むしろ、木造の簡易附属家は農家の土間付きの離れ等で、床仕上げか内壁仕上げがなかったり、
簡易なビニール波板葺き&ビニール波板外壁を利用した物置が該当するケースが多いですね。


635 :非公開@個人情報保護のため:04/05/06 21:19
AGE

636 :非公開@個人情報保護のため:04/05/06 22:21
やばい。全然「簡易建物」がないよ。ウチ。過去からずっと。
やっぱ、これって「設計・管理費なんてかかんねぇYO!」って建物が対象なんでしょね。

ってことは、組立キットの物置(イナバとかね)とか、
ホームセンターで売ってるログキットとかは、簡易附属屋として
換算(点→円)、経年減点補正率適用したほうが良いのかな…

建築確認のボーダーライン10u程度(3〜4坪程度、6畳〜8畳)で判定どうよ?
とおもったが、車2台〜3台車庫+α(約40u)なんて普通(田舎なんで車無しでは…)
だからなぁ。

…今年からでも検討しなきゃイカンかな

637 :非公開@個人情報保護のため:04/05/07 20:34
>>636

漏れの市の話で恐縮だけど、木造またはLGで、8坪(26.44平米)の新築時の
再建築費評点数(経年減点補正率等を乗じる前のもの)が727,100点程度の
建物なら、簡易附属家扱いにしています。

永続的に居住の用に供することができるような造りや内装がない建物であると
すると、どんな建物が思い浮かびますか?
そこらあたりが、判断のポイントだと思いますね。

逆に、漏れの市の判断基準では、2畳程度の便所用の建物などは単なる附属家とし、
設計管理費を見るケースが多いです。
この面積だと総評点数で15万点を超えるケースが多いかと思いますが、皆様のところ
ではどうされていますか。

どこかで線を引かなければならないので、市の内部の扱いで矛盾を感じるのは
仕方がないとしても、何か割り切れないものがあったりするのですよねぇ・・・
(ある程度の面積になると、不動産取得税の免税点絡みってのもありますし・・・)




638 :非公開@個人情報保護のため:04/05/09 13:38
線引きを担当者に任せると、簡易付属or付属のどっちかだけになる(思考停止
線引きを規則等で決めると、まるで現状にそぐわなくなってしまう(杓子定規
ちなみに、私は車二台入るような規模以上は全部「付属」でとってます。

さて、毎年マンドクサくてどうしよもないが、もうそろ概調始まるぞ〜
今年はどのくらい「わかんね」って書き込みあるかな?

639 :非公開@個人情報保護のため:04/05/10 16:49
誰か教えてください。基礎だけは残してその他はすべて新築した家屋があります。
基礎の評点の計算の仕方です。
ちなみに、私は、旧家屋の基礎だけの評価額を使えばいいのかな?

640 :てけと〜補助員:04/05/11 01:37
>>639
その都市毎にそういう事例の取り決めがあるような気もするのだが・・・。
ちなみに、我が市では『古材補正』という考えの下で基礎部分に0.4をかけて、
あとは普通どおり評価計算という極めて単純乱暴適当なことをしちょります。

まあ、客への説明が難しい&マンドクセって言うなら
経年×設計管理×古材補正=0.2 になるように計算するのも手だろうし。

ただ、大体20数年も経ったような基礎だけそのままに家作るのも楽じゃないでしょ
補強補修してて当たり前なんだから、いじり様によっては0.5補正とかでもいいんでね?


ってことで、あとの事例や法解釈等は補助員氏に任せます。

641 :非公開@個人情報保護のため:04/05/11 23:38
とある本によると、

1.元の部分(この場合基礎部分)の点数を計算
2.新しい部分の点数を計算

んで、
経年減点補正率は、元の率と、新しい部分の率(0.8)に
対応する新旧それぞれの点数の合計点数に占める割合を掛けて、それを足す。

だっけ?改築の課税計算って。


ウチは、640さんと大体同じですが。

642 :非公開@個人情報保護のため:04/05/15 23:13
保全あげ

643 :非公開@個人情報保護のため:04/05/16 03:45
質問、よろしいでしょうか? 今年度より固定に配属です。

2階洋間の押入れ天井(合板)がロフトの一部になっており、
そのロフトの天井(塗)は傾斜(5/10)天井です。

押入部分面積、天井の評点の取り方は、
 1 押入(合板)として算出
 2 傾斜(塗)として算出
 3 ロフト天井と押入天井の合算
 4 洋間全体で点数を取り、押入の点数を合算後、面積按分
 5 その他

どれが適当でしょうか。ご教授願います。

644 :非公開@個人情報保護のため:04/05/16 12:39
>>643
3でFA
他に意見あったらドゾ〜

645 :評価補助員:04/05/16 14:59
>>643-644

天井については3の処理でOK。
ただし、ロフト天井については、勾配天井としての施工がされているので、
押入上のロフト部分については、床部分が使用できるのなら床組及び床仕上げも
合わせて評点付設が必要かと考えます。


646 :評価補助員:04/05/16 15:11
>>640-641

うーん、確かに評価上は「改築」なので、 >>641さんの書いている形で
評点付設と価格計算ができるはずなのですが、難しいところです。

基礎だけ残して、その他が全て新品となるのなら、基礎部分について「古材補正」の考えを援用し、
本来の評点数の70%程度を乗じた評点数を算出し、他の部分については新築と同じ評点付設を
行い、経年減点補正率は0.80から適用とした方がすっきりするような感じがしないでもないのです。

通常、基礎部分にかかる評点数は、総評点数の4〜6%なのですが、こういう施工をする建物は、
木造家屋の場合、経年減点補正率が0.20まで落ちているものがほとんどです。
これで、「合成経年減点補正率」を計算してみた場合、直近下位の率が0.75程度(2年経過の
建物と同じ)なので、耐用年数に及ぼす影響というのは小さいということもありますし・・・







647 :643:04/05/16 23:02
>>644 >>645 ありがとうございます。

今日、街に出てちょっと大きな書店をのぞいたんですが、固定資産税関連の本(ぎょうせいのヤツ)は
どれもけっこうな値段がついていますね。しかもムツカしい...
予算オーバーだったので、16年度版が出てから購入するつもりです。

648 :非公開@個人情報保護のため:04/05/17 11:07
むなしい計算式

649 :非公開@個人情報保護のため:04/05/18 19:25
非木造の評価でよい本・参考になる図書ってありますか?
木造評価の本ならいろいろ出ているようですが。

650 :非公開@個人情報保護のため:04/05/19 11:40
評価業務を外部委託してる、または考えている所はありますか?

651 :非公開@個人情報保護のため:04/05/19 20:08
固定資産税って家を建てるとどのくらいかかるの?

652 :評価補助員:04/05/19 22:46
>>651

現在のところ、固定資産税の家屋評価には、再建築費評価方式を採用していますので、
資材費、労務費、設計管理費を、各材料別にごとに積み上げて評価を出すことになっています。

このため、構造(木造か軽量鉄骨造か鉄骨造か鉄筋コンクリート造か等)や工法(一般の
在来工法かプレハブか2×4か)とか、建物の広さ等による施工数量の大小や建物の用途
(住宅専用の建物か併用住宅か等)によって評価も全く変わってきます。
また、その建物が所在する都道府県とか、寒冷・積雪地かどうかも評価に影響します。

ってことで、個別具体的に詳しく伝えていただけない限り、お答えできないってのが
回答になります。
どこの都道府県のどこの市区町村に建てるかということと、構造は何か、
屋根の資材は何、外壁の資材は何、柱太さは何センチというように個別具体的に
詳しくアップしていただければ、ある程度はお答えできるのですがね。

如何ですか?

653 :非公開@個人情報保護のため:04/05/20 19:27
そうなんですか、、、ありがとうございます。
具体的に知る方法はあります?

654 :非公開@個人情報保護のため:04/05/20 21:35
>653
家を建てる予定の市町村に、
「こんな感じの家を建てたら、いくらくらいかかるのか?」
と電話するのがてっとりばやいです
ただし正確な税額は、完成した家を担当者が評価計算し終わった後でないとわかりません

655 :sage:04/05/20 22:50
評価に行ったときどんな説明してる?
どのくらい説明に時間さく?


656 :非公開@個人情報保護のため:04/05/21 06:07
>>654
サンクスでした。

657 :非公開@個人情報保護のため:04/05/22 23:30
>>655
所有者等の確認をして、発送時期、納期、新減の説明
あとは取得税+住ロ減についての連絡先だけ教えて終了
客からの質問もたまにあるので時間にして5〜10分程度。

本当なら、縦覧閲覧審査不服etc...と説明するのが義務だと思う。が
マンドクさいので「こちらにも目を通しておいてください」と
一通り書かれた紙を渡して説明はしないことにしてる。

658 :非公開@個人情報保護のため:04/05/24 20:33
>>657
なるほどね
ありがとう。

659 :非公開@個人情報保護のため:04/05/25 22:54
age

660 :非公開@個人情報保護のため:04/05/27 20:17
http://jns.ixla.jp/users/pop8ou9pnoie657/
http://www9.ocn.ne.jp/~sx0j11um/
http://www.geocities.co.jp/WallStreet-Bull/4481/
正しく評価しないとお前らもこんなふうに晒されるかも。

661 :評価補助員:04/05/27 21:45
>>660

マジレスだが、この事例は、上の3つのHPの作者の方が、勘違いをしているだけに
すぎない。
役所の人間から見たら、彼の言い分は全く認められるものではないな。

とあるBBSで、ジサクジエーン!をやらかしてくれているのだが、結局は
1人で掲示板を使っているだけってのが実態だ罠。

県の評価については、正しいものと考えられるし、市側の評価については、
区分登記に関する取扱については不適切なものがあるとみられるものの、
その瑕疵は大きくないと評価するな。
もっとも、当初の課税処分の後に登記の現実に合わせて法417条処理を行って、
課税処分の内容を修正しなかったのなら、その点に関しては咎められても仕方が
ないところだろうが、それを行っても大きな差がない課税処分となったと推察できるな。

この事例、自分に都合のいい課税をしてくれなかったから、HPの作者が腹立てて
ぎゃーぎゃー騒いでいるだけであって、誰も応援してくれていないのが実情だよ。

正しい課税をして、こうやって「晒しage」してくれるなら嬉しいことに
思うがな<漏れの場合






662 :補助補助員:04/05/27 23:47
全く同感 大野市の件HPさらにはでになってるけど中身は同じ・・・





663 :非公開@個人情報保護のため:04/05/29 21:47
最近の居宅って24時間換気システムとかあるけど
どうやって評価するべきでしょか?
その他工事?換気扇設備?

664 :評価補助員:04/05/29 22:16
>>663

このスレの >>240 あたりからをお読みいただいて、なお、疑問に思われることがありましたら、
お書きいただければと思います。

ちなみに、木造家屋・プレハブ準則適用の住宅用家屋の場合、換気扇の
再建築費評点数は、11,060点/か所で、その他工事(中)のそれは、
5,000点/平米となっていますので、その辺を参照いただければと
思います。

「18年度には付設できるようにしてくれよ!」と思うのですが、総務省が家屋の
評価方式の変更ももくろんでいるようなので、もう漏れにとってもわけわかめの
状態ってのが実情です(^^;)






665 :非公開@個人情報保護のため:04/05/30 20:44
>>663
うちは、24Hについては何もとってません。

666 :非公開@個人情報保護のため:04/05/31 20:53
なんか木造ツーバイフォーの4階建が建てられるんだってさ

http://www.asahi.com/business/update/0531/001.html

667 :非公開@個人情報保護のため:04/06/01 01:54
>>666

さて、どう点数いじったもんかねぇ〜?
全く・・・評価する身になって家を建ててもらいたいもんだ。

668 :非公開@個人情報保護のため:04/06/02 22:13
>664
サンクスです
ところで、サンルームって評価してます?

669 :評価補助員:04/06/03 22:06
>>668

漏れの市では、評価の対象としています。
独自の評点表を使用し、原則として総合比準評価を行っています。



670 :評価補助員:04/06/03 22:15
さてと、ちと皆様に質問なのですが、

基準年度以外には価格の不服に関する審査の申出ができない理由を
どうやって住民に説明していますでしょうか。

「第二年度及び第三年度は基準年度の価格に据え置くから」というのも理由の一つではあります。

しかし、不動産取得税の課税標準を決める際には、固定資産課税台帳に登録された価格が
ある場合は、その価格がそのまま課税標準となったりするので、承継取得者からかなり文句を
いわれるケースが多いんですよね。

早く言えば、承継取得者に対しては、行政上の救済措置がないに等しい状況といえます。

皆様は、承継取得者から「評価が高い」と不服を出されたときにはどうやって説明されておりますでしょうか。
先に書きました理由以外の理由をいろいろ教えていただければ幸いです。


671 :非公開@個人情報保護のため:04/06/03 22:49
滞納処分の際に預金を差し押さえることがよくあると思いますが、
金融機関に預金残高の照会を依頼する時って、どんな種類の金融機関
へどれくらいの数するものなのでしょうか?

市内の都市銀行・地銀・信金・信組・郵便局、はたまた証券会社や保険会社
へ全部するのでしょうか? 23区内の一部の区では、全部やっていたら
恐ろしい数になってしまうと思うのですが........

どなたかご存知ですか?

672 :非公開@個人情報保護のため:04/06/04 00:30
すれ違い 徴税はこちら
http://society2.2ch.net/test/read.cgi/koumu/1075559155/l50#tag883

673 :非公開@個人情報保護のため:04/06/06 00:02
age

674 :非公開@個人情報保護のため:04/06/06 00:44
>>670
日頃、聞くだけ聞いておいて答えないってのもアレですな
望む答えには程遠いが補助員氏age

さて本題ですが…上記以外に『理由』があるならこちらも聞きたいところ
やっぱり理由となると基準年度以外には思いつかずorz

まあ、追い返すだけなら適当に説明して濁すのがベターと割り切ってる。
再評価ではなく損耗なんかで特別見られる部分があればとも思うが
いちいち相手にしてられないだけの客が来る年もある。
俺の場合「基準年度にまた来て下さい」とお茶を濁すので精一杯

675 :非公開@個人情報保護のため:04/06/08 23:16
age

676 :非公開@個人情報保護のため:04/06/10 19:04
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677 :評価補助員:04/06/13 14:01
>>674

遅いレスになってスマソです。

確かに法律上は基準年度以外の理由が読めないようになっていますが、
これだけですと、「こう決まっているから、こうなんだ」としかいえないですよね。

固定資産税及び不動産取得税の考え方からすると、基準年度(とはいっても不服申立期間がありますが)以外に
行政救済の道を塞いでいるのは、最終的にこの両税の性格や「契約自由の原則」があるからといっても過言では
ないかと思いますね。
漏れの直感ってのも多分に入っていますけど、どんなものでしょ・・・

1 不動産の保有・流通において税金がかかることは法律で決められている。だから税負担は当然だ。
2 そして、法律は、その税の基準を決める年度を定めていて、それも3年ごとに見直すなどの方式をとっており、
  その見直し間隔も著しく不合理ではない。
3 不動産の売主と買主とは、対等の立場であり、委任状さえもらえれば、その取引後に要する税負担も
  予見可能な状態になっている。
4 そして、税負担が不合理だと思うのなら、不動産の取引において、価格の決定において相手方に譲歩を
  求めるか、取引を行わないかという意思を相手方に表示することも自由である。
5 その自由の下で契約が締結されるのであるから、不服申立を取引の相手方(承継取得者等)が行う
  こと自体が「権利の濫用」に類することであり、認められるべき行為ではない。
6 ということで、基準年度以外(基準年度の不服申立期間を徒過した後の取引を含む)の取引による
  承継取得者に対しては、価格への不服を申し立てる権利を与えていない。

ただ、これを住民に面と向かって言えないのが辛いところですね。
「法の不治はこれを許さず」であったとしても・・・




678 :評価補助員:04/06/13 17:09
>>677

不治でなくて、不知でしたね(^^;)
誤変換スマソです。

679 :非公開@個人情報保護のため:04/06/13 17:14
市税とか県民税とか市固定資産税は、市外(県外)に転出した人にも
納付書は送ると思いますけど、滞納している人には対策とってるのですか?
差し押さえのときにする銀行預金の紹介も>>671のようにしているなら
膨大な件数になりそうです。

680 :評価補助員:04/06/13 22:55
>>671

銀行預金の差押より、給与又は不動産差押の方が多いかな<漏れの市
でも、それより多いのは、分納誓約をとっての差押の回避(^^;)

銀行預金差押のための照会をいちいちかけていたら非効率きわまりないというのも
あるのだけど、現地調査の時に「五感」を働かせて、銀行口座の番号などを流し目で
みる技術や、伝票を一瞥して売掛金債権を見抜く「技術」ってのがなくなってきていると
いうのも現状ですからねぇ。
人員不足と「自力執行権」をタテに、現地徴収に赴く回数も減っているから、そうした
「技術」を使う場面もなくなってきているし、担当者もトラブルを恐れるってのもあります
からね。

漏れの仕事は、「事実」の調査ってのが一番なのですが、課税の前提となる「事実」を知らないと
課税客体の把握や納税義務者の把握もできなかったりすることがありますから、「五感」を最大限に
働かせて情報を得るように努力をしているつもりだったりします。


681 :非公開@個人情報保護のため:04/06/15 22:01
あげときます

682 :非公開@個人情報保護のため:04/06/17 20:58
基準表にあるユニットバスのサイズって、内法?
あれを比例計算で補正係数出していいんでしょうか?
それとも壁芯に換算して補正係数求めるのが正しいのでしょうか。


683 :評価補助員:04/06/17 21:10
内法です。
基準としては、1216型(0.75坪型)のものを補正係数1.0でとっているようで、
漏れの市では、
それより小さい1116型を補正0.9、
1616型(1坪型)ですと、補正1.2、
1618型(1.2坪型)ですと、補正1.3、
1818型、1624型などの大型のものは補正1.5でとっています。

どちらかというと比例計算に近いようですが、完全な比例にはなっていない
(大型のユニットバスって高いんだよねぇ・・・これが)のも現状ですね。

他市の評価基準でも、似たような補正をしていますが、苦労しているようです。



684 :非公開@個人情報保護のため:04/06/20 17:56
人大杉をどうにかできんのかねぇ。
あげとこう

685 :非公開@個人情報保護のため:04/06/23 23:03
AGE

686 :非公開@個人情報保護のため:04/06/24 00:41
ようやっと一段落
最近はファンタジーな不服も増え、ストレスが溜まる一方な・・・

>>677
GJ

687 :非公開@個人情報保護のため:04/06/24 23:50
>>686

ファンタジーな不服って?


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